«А нужен ли мораторий?»: как застраивается побережье Калининградской области

Правительство Калининградской области прорабатывает вопрос о временном моратории на строительство многоквартирных домов на побережье. Власти признают, что коммунальная инфраструктура, особенно в Светлогорске и Зеленоградске, не справляется с нагрузкой. Местные жители жалуются на проблемы с водоснабжением, а окраины курортных городов превращаются в типичные спальные районы.

Губернатор Антон Алиханов винит муниципалитеты — якобы ими управляют группы застройщиков, что и приводит к бесконтрольному появлению домов. Однако уже пять лет именно у областного правительства находятся все градостроительные полномочия. Корреспондент Калининград.Ru рассказывает, что разрешили построить на побережье в последние годы и спасёт ли мораторий приморские города от превращения в «московский Бутово».

Как мы считали

За основу мы взяли официальные разрешения на строительство, выданные агентством по архитектуре Калининградской области. Поскольку в этих документах встречаются неполные сведения, следует говорить не о точном, а о минимальном количестве зданий, которые появятся или уже появились на побережье региона. Некоторые пробелы удалось устранить благодаря сайтам застройщиков, которые публикуют концепции своих жилых комплексов.

Из разрешений мы взяли только те, которые касаются временного или постоянного проживания граждан. Они разделены на три категории: многоквартирные дома, блокированная застройка и туристические объекты.

В первой группе мы считали каждое здание, а не количество выданных документов, во второй — наоборот. Это объясняется тем, что застройщик, как правило, получает разрешение не на весь таунхаус, а на каждый его «блок», находящийся на отдельном кадастровом участке. Определить, сколько секций объединит одно здание до его постройки, невозможно (по этой же причине у нас они не отражены на картах). Зачастую таунхаусы состоят из четырёх-пяти частей, соответственно, на один объект выдают четыре-пять разрешений. Третья категория включает гостиницы, апартаменты и гостевые дома. Власти не намерены распространять на них мораторий, но мы не стали их исключать, поскольку они также создают нагрузку на коммунальную и транспортную инфраструктуру.

Мы анализировали ситуацию только в приморских муниципалитетах и их ближайших окрестностях. При этом использовалось не формальное административное деление, а территориальное. Например, к Пионерскому будет относиться Заостровье, которое входит в состав Зеленоградского округа, но фактически граничит с портовым городом. Аналогично этому мы причислили к Светлогорску посёлки Сальское и Горбатовку. Балтийск и Янтарный мы объединили, потому что последние пять лет там практически не выдавали разрешений на строительство.

Балтийск и Янтарный

Западное побережье Калининградской области практически не затрагивает массовое строительство. В 2021 году власти разрешили возвести в Балтийске только один трёхэтажный комплекс апартаментов на улице Матросова, а также двухэтажное здание для временного размещения вынужденных переселенцев на улице Сенявина, которое не является жилым объектом. В Янтарном на улице Советской позволили построить четырёхэтажную гостиницу.

Похожая ситуация наблюдалась и в предыдущие годы. С 2017 по 2020-й в Балтийске разрешили возвести всего четыре многоквартирных дома и три туристических объекта, в Янтарном — два блокированных здания и семь многоквартирных. Однако это не означает, что застройка этих муниципалитетов не ведётся вовсе.

Объекты строительства, разрешённые в 2021 году. Нажмите на значок для получения более подробной информации

Список разрешений не учитывает индивидуальное жильё, которое согласуют местные администрации. Кроме того, в том же Янтарном, например, появляются бунгало для размещения туристов, которые проходят не как капитальные сооружения, а как нестационарные торговые объекты.

Светлогорск

В Светлогорске разрешили возвести 21 блокированный дом, почти половина из которых появится на улицах Сосновой и Ореховой (ближе к Отрадному), а другая — в Сальском и Горбатовке (на границе со Светлогорском-1). За предыдущий четырёхлетний период выдали документы на 36 таких объектов.

Многоквартирная застройка Светлогорска также перешла на периферию. В 2021 году власти предоставили инвесторам разрешения на 22 дома высотой от пяти до семи этажей. Девелоперы продолжают осваивать территорию в районе озера Тихого и рядом с физкультурно-оздоровительным комплексом. Новый крупный жилой массив появится на границе с Пионерским — на улице Ольховой. Ещё два дома построят на Рябиновой и один — в Отрадном. Схожее число многоквартирных зданий разрешали возводить и в предыдущие годы (больше всего в 2018-м — 25, меньше в 2017-м — три).

Объекты строительства, разрешённые в 2021 году. Нажмите на значок для получения более подробной информации

Из туристических объектов в Светлогорске в 2021 году разрешили построить новые гостиницы на месте «Руси» и «Лазури», апартаменты напротив железнодорожного вокзала и базу отдыха в Отрадном. При этом один только комплекс на улице Верещагина состоит из пяти шестиэтажных корпусов и включает спа-центр. За предыдущий период в Светлогорске разрешили возвести 14 туристических объектов, часть из которых — небольшие гостевые дома.

Пионерский

В 2021 году Пионерский не может похвастаться ни одним блокированным домом или туристическим объектом. С 2017-го же областные власти выдали 41 разрешение на таунхаусы (преимущественно — в Заостровье) и одни апартаменты на улице Портовой, состоящие из двух корпусов.

В то же время в Пионерском активно ведётся многоквартирная застройка. Всего за 2021 год в приморском городе разрешили возвести 17 жилых зданий (в предыдущий период — 22). Два из них находятся в центре — на Парковой и Комсомольской, по четыре — на улице Октябрьской и в Рыбном. В районе улицы Шаманова появится сразу семь домов.

Объекты строительства, разрешённые в 2021 году. Нажмите на значок для получения более подробной информации

Стоит отметить, что высота жилой застройки в Пионерском ограничена пятью этажами. В соответствии с этим регламентом компания «Нивелир-Запад» получала разрешения на возведение домов на Шаманова. Однако после агентство по архитектуре сделало исключение для этого участка площадью 2,9 гектара. Здесь позволили строить здания в шесть этажей. Впрочем, официально инвестор пока не воспользовался этим правом.

Зеленоградск

Зеленоградск — лидер среди приморских городов по блокированной застройке. За 2021 год власти выдали 42 разрешения на двух- и трёхэтажные таунхаусы, в 2020-м таких документов было в шесть раз больше — 261. Практически все эти объекты располагаются в Малиновке. На территории посёлка ещё остались большие земельные массивы, порезанные на маленькие участки под такой вид жилья.

Многоквартирные дома продолжают строить в основном на окраине. В 2021 году власти выдали разрешения на 16 объектов. Семь из них появится в районе Окружной, одну девятиэтажку согласовали напротив городского парка, крупнейший жилой комплекс размером с квартал возводят на Гагарина. Кроме того, в Зеленоградске начали осваивать территорию Вишнёвого — там построят пять многоквартирников. Документы на одну трёхэтажку в Малиновке выдали физическому лицу. В предыдущие четыре года на курорте разрешили 40 домов.

Объекты строительства, разрешённые в 2021 году. Нажмите на значок для получения более подробной информации

Среди новых туристических зданий — пятиэтажная гостиница в районе улицы Гагарина и спальный корпус санатория на Окружной. С 2017 по 2020 годы разрешили построить 11 объектов, часть из которых — гостевые домики в Малиновке.

Сочинский опыт

При введении моратория на строительство многоквартирных домов правительство Калининградской области намерено опираться на опыт Сочи. Там ограничение действует с лета 2021 года. На черноморском курорте это решение принимали в связи с нехваткой мест в социальных учреждениях и превышением нагрузки на коммунальную инфраструктуру. Запрет прописали в правилах землепользования и застройки.

Как рассказал главный архитектор Сочи Антон Глушков в интервью Rugrad.eu, в городе разрешено строительство только индивидуальных домов площадью до 300 квадратных метров. Если же планируется возведение крупного отеля или многоквартирного здания, то инвестор должен пройти с проектом процедуру комплексного развития территории. В таком случае на него накладывают дополнительные обязательства по обеспечению объекта транспортной, социальной и коммунальной инфраструктурой.

Когда мы показали существующую схему, что застройщик получает прибыль или сверхприбыль, а город должен из своего кармана решать проблему с социальными обязательствами, все были мягко говоря обескуражены. Получается некорректное распределение: у города — обязательства, у них — сверхприбыль. После того как определили чёткие правила игры, застройщики сказали: «Хорошо, мы бизнес, мы будем подстраиваться под новые условия. Главное, чтобы они были чёткие и равные для всех» — это условия бизнеса. Как только начинается, что для этих одни условия, а для других — другие, то вся схема рассыпается. Поэтому чёткая схема взаимодействия всех субъектов отрасли, оказывается рабочей и выгодной для всех, — объяснил Глушков.

Ограничения в Сочи снимут после утверждения нового генерального плана, разработка которого может занять около двух лет. Сейчас же курорт живёт по устаревшему документу, принятому в 2009 году — перед проведением зимней Олимпиады, которая сильно изменила ситуацию в городе.

Калининградская ситуация

В Калининградской области собираются запрещать жилищное строительство по аналогичным причинам, но ситуация на побережье отличается. Генеральные планы приморских городов принимались в течение последних трёх лет, правила землепользования (за исключением Светлогорска) — тоже. То есть вектор развития курортов, учитывая все их проблемы с повышенной нагрузкой на инфраструктуру, определили совсем недавно. Но в документы не включили дополнительных ограничений и обременений для застройщиков, кроме пониженной этажности и необходимости согласовывать внешний вид зданий в исторических центрах. Поэтому, какие временные рамки для моратория выберут власти, остаётся вопросом.

Можно предположить, что сроком окончания ограничений станет введение новых коммунальных мощностей на побережье. Например, в скором времени собираются строить станцию водоподготовки в Янтарном и новые водозаборные сооружения в Светлогорском округе. Однако эти затраты понесут не девелоперы, а регион, которому федеральный центр согласовал инфраструктурные кредиты сроком на 15 лет. Более того, эти объекты появятся для реализации инвестиционных проектов — курортно-оздоровительного комплекса на променаде и центра опережающего развития «Карбоновая долина».

Кроме того, на инвестсовете согласовали застройку крупных массивов в Отрадном и посёлке Зори. Суммарно проекты предполагают введение 250 тысяч квадратных метров жилья. Для сравнения во всём Светлогорске в 2021 году сдали 32,7 тысячи «квадратов». Помимо этого, новые районы будут включать коммерческую недвижимость, торговые центры, гостиницы и спа. Хотя в этом случае инвесторы несут социальные обременения в виде строительства детских садов, школ, дорог и водозабора на десять тысяч кубометров между Светлогорском и Пионерским.

К чему приведёт мораторий

После моратория на стройку жилья в Сочи взлетели цены на квартиры. По оценкам экспертов, за год недвижимость подорожала на 55% до 194 тысяч рублей за квадратный метр. По словам Антона Глушкова, спрос в городе по-прежнему устойчивый, а высокая стоимость сказывается на улучшении качества нового жилья.

В Калининградской области и без запретов на строительство цены выросли на 30-40%. При этом качество квартир пока остаётся на прежнем уровне. Девелоперы продают то же жильё, просто значительно дороже. И предпосылок к снижению стоимости риелторы не видят. Поэтому очевидным следствием моратория станет «золотой» квадратный метр.

Другой вероятный эффект от запрета — появление большего числа апартаментов, поскольку их не планируют ограничивать. Застройщики побережья могут переориентироваться на туристическое направление и возводить дома для временного проживания. Хотя фактически апартаменты — это те же квартиры, в которых нельзя прописаться и за которые приходится платить больше налогов. К тому же в Калининградской области бывали случаи, когда такого рода гостиницы после разрешения на строительство переводили в обычное жильё.

Приведёт ли мораторий к какому-то позитивному результату, пока не ясно и зависит от тех мер, какие предпримет правительство. Вероятнее всего, речь пойдёт об очередных изменениях в правила землепользования и застройки в приморских городах. Инвесторов могут заставить согласовывать любые здания на курортах с архитектурным советом. Такую процедуру они проходят в Калининграде при желании строить дома выше девяти этажей.

Перед экспертами девелоперы защищают проект с точки зрения нагрузки на социальную, коммунальную и транспортную инфраструктуру. Практическая польза от этого спорная: новая инфраструктура за счёт инвестора почти не появляется, а высотки продолжают строиться — максимум их опускают до дозволенных девяти этажей.

Отметим, что в декабре 2017 года губернатор Антон Алиханов уже накладывал мораторий на строительство домов на побережье. Региональные власти обещали разработать новые концепции развития курортов с жёсткими правилами по высотности, архитектурным решениям и прочему. Документы собирались утверждать только после согласования с общественностью. Но это не привело к исчезновению «коробок с плоскими безликими фасадами».