«Квартиры не для местных»: чего ждать от цен на жильё в Калининграде в 2022 году

Недвижимость в Калининграде стремительно дорожала на протяжении всего 2021 года. Стоимость квартир в среднем выросла на 30-40%, а в некоторых объектах — в полтора раза. Спрос на рынке подогревают приезжие из других регионов России, которым не так часто требуется брать ипотеку. А вот местному населению, чей заработок остался на прежнем уровне, улучшение жилищных условий оказывается не по карману. Корреспондент Калининград.Ru пообщался с риелторами и выяснил, как складывается ситуация на рынке недвижимости сейчас и стоит ли ждать стабилизации ближайшем будущем.

По данным портала «Мир квартир», Калининград вошёл в число лидеров среди крупных городов России по росту цен на жильё в новостройках. За 2021 год стоимость квадратного метра увеличилась на 49% и достигла 103,8 тысячи рублей. Средняя квартира в городе подорожала на 56,6% — до 6,6 миллиона рублей.

Официальные органы статистики ещё не подвели итоги предыдущего года. Но если сравнивать данные ЕМСС за третий квартал 2021-го и третий квартал 2020-го, то цена квадратного метра в Калининградской области в новостройках увеличилась с 56 до 76,3 тысячи рублей (плюс 36%), на вторичном рынке — с 57,3 до 76,4 тысячи рублей (плюс 35%). Похожие цифры озвучивают и местные риелторы.

«В среднем по рынку Калининградской области недвижимость выросла примерно на 20-25%, но это зависит от сегмента. В разных — от 15 и до 30%. Есть сегменты, которые практически не изменились, — например, низколиквидные хрущёвки и старые немецкие дома. А новые дома с автономным отоплением хорошо приросли. Но если брать новостройки только Калининграда и пригорода, типа Гурьевска, то здесь цены увеличились и на 30, и на 35%. В некоторых объектах чуть ли не до половины стоимости выросли, но это максимальная планка», — рассказывал президент Гильдии риелторов Калининграда Олег Перевалов.

Директор компании «Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов назвал ещё бóльшие цифры. По его словам, самое ликвидное жильё — однокомнатные и двухкомнатные квартиры — подорожали на 50-70%. «В среднем по 100 тысяч рублей сейчас стоит квадратный метр и даже больше. Новостройки чуть дешевле, в зависимости от района. Бюджетное жильё — 75-80 тысяч рублей за квадратный метр. Крупногабаритные квартиры тоже чуть дешевле, а малогабаритные студии люди продают по 120 тысяч рублей за квадрат», — уточнил эксперт.

На удорожание недвижимости продолжает влиять несколько факторов: рост цен на строительные материалы, льготная ипотека и основной — интерес к Калининградской области со стороны приезжих. На эти проблемы указывали, в том числе, региональные власти, которые прогнозировали стабилизацию цен к концу 2021 году–началу 2022-го. Но этого пока не происходит.

К концу года с калининградского рынка ушли спекулянты, которые появились на волне роста в 2020-м. Они брали квартиры с целью перепродать через год-полтора или сдавать в аренду. На них приходилось 10-15% рынка. Сейчас ставка по ипотеке очень сильно выросла, стало выгоднее вкладывать деньги в депозиты, чем в недвижимость. Но несмотря на то, что отвалились спекулянты, отвалились потенциальные покупатели, готовые входить в сделку с большой ставкой ипотеки. Калининградский рынок поддерживает поток приезжих. Это люди, которые едут с «живыми» деньгами. Они не так часто используют ипотеку, потому что продают недвижимость там и покупают здесь. Рынок остаётся стабильным, мощным и продолжает ежемесячно чуть-чуть, но прирастать. Он не идёт на убыль. И то, что люди к нам активно едут, остаётся основным фактором роста цен, — пояснил Перевалов.

Схожей позиции придерживается и Марат Субхангулов: «Калининград, конечно, такой город — не очень хороший для калининградцев. В том плане, что остаётся большой спрос на недвижимость от приезжих из других регионов России. Они поднимают цены вверх. Соответственно, страдают калининградцы. Но спрос есть, и он влияет на предложение. Люди весь год стояли в очередях в отделах продаж, а застройщики практически каждый месяц-два поднимали свои цены. Это потянуло за собой рынок вторичного жилья — люди тоже были вынуждены поднимать стоимость, продавая свою вторичную недвижимость, потому что покупают в новостройках», — подчеркнул риелтор.

По словам Олега Перевалова, в 2022 году не следует ожидать такого высокого роста цен, как в 2021-м. Однако удорожание будет — на уровне 15-20%. «То есть в пределах реальной инфляции — не по статистике, а реальной, потребительской инфляции. Это видно по количеству вводимой недвижимости — её пока не хватает. На самом деле, предложение, если взглянуть в открытые источники, достаточное. Но все хотят купить в новом доме с автономным отоплением, чтобы год постройки был не старше 15-20 лет, а лучше — 5-10 лет. Таких предложений меньше, чем спроса. Соответственно, дефицит предложения и высокий спрос продолжает толкать такую недвижимость вверх», — сказал он.

Как сообщил директор «Авеню-Риэлт», застройщики ожидают роста цен на свои объекты в 2022 году на 15-20%. Спрос на недвижимость начал снижаться после повышения ипотечных ставок, но как поведёт себя рынок, станет понятно позднее. «Мне сложно пока прогнозировать, что будет дальше. Цены сейчас на таком пике, что дальше, мне кажется, некуда. Потому что основная масса людей больше зарабатывать не стала. Всё будет определять спрос. Если люди будут меньше покупать, застройщики будут вынуждены снижать цены. Но пока они обросли жирком, извините за сленг, и могут себе позволить держать цены ещё полгода-год», — заключил Субхангулов.

На тяжёлую ситуацию со стоимостью жилья обращал внимание и губернатор Антон Алиханов. В 2021 году он предлагал отказаться от льготной ипотеки в области и обещал отдавать большие территории под застройку для повышения предложения на рынке. В частности, крупный земельный массив на северо-западе Калининграда решили без торгов предоставить «Мегаполису» под реализацию инвестпроекта. Компания Евгения Морозова намерена возвести многоэтажный район на площади почти 140 гектаров.