«Дешевле квартир»: как коттеджные посёлки под Калининградом конкурируют с городским жильём

В Калининграде продолжают дорожать квартиры: в 2021 году город стал безусловным лидером по темпу роста цен на жильё в России. По прогнозам региональных властей, стабилизация наступит не раньше конца 2021–начала 2022 года. Серьёзный рост цен в областном центре сильно повлиял на баланс рынка недвижимости. Калининградцы стали чаще покупать небольшие коттеджи в пригороде. Во многих случаях их стоимость сопоставима с ценой на более скромную по метражу квартиру. Какие коттеджные посёлки строят вокруг города и как изменился спрос на загородную недвижимость — в материале Калининград.Ru.

Строительный бум затронул не только районы города. За последние несколько лет недалеко от окружной появилось множество площадок под строительство коттеджей. Чаще всего загородные дома возводят без какой-то чёткой планировочной схемы. Застройщик выкупает небольшой участок земли, быстро собирает коробку, крышу, выполняет отделку и продаёт.

Однако в последние несколько лет появились проекты по комплексному развитию территорий под ИЖД. Сейчас в пригороде Калининграда строят более десяти коттеджных посёлков со всей инфраструктурой — дорогами, уличным освещением, детскими площадками, тротуарами и магазинами.

Такой формат очень востребован. Он у нас появился, но, к сожалению, пока в зачаточном состоянии. Сейчас всё больше индивидуальных застройщиков идут по этому пути, потому что покупать коттеджи в поле крайне рискованно. Ты можешь купить участок, и вроде, коттедж у тебя будет ничего, но вокруг могут ещё десять лет ездить самосвалы, — объясняет президент местного отделения Гильдии риелторов Олег Перевалов.

К северу от города

Новые коттеджные посёлки находятся в нескольких направлениях от Калининграда. На северном — в Холмогоровке — строят комплекс коттеджей «Хиллс». Он состоит из 81 дома. Застройщик предлагает приобрести недвижимость площадью 120 квадратных метров с участком за пять миллионов рублей. Коттедж на 150 квадратов оценивается в 5,7 миллионов рублей. По данным «Авито», квадратный метр в строящемся доме здесь стоит 38-42 тысячи рублей.

Примерно на таком же расстоянии от центра города растёт коттеджный посёлок Comfort Village под Орловкой. В перспективе здесь планируют разместить 60 домов комфорт-класса. Застройщик предлагает купить жильё площадью 120-200 квадратных метров с земельным участком. Цена коттеджей варьируется от 7,9 до 9,7 миллионов рублей. В объявлениях квадратный метр оценивается в 48-66 тысяч рублей.

Под Гурьевском строят комплекс Grace Village из 77 домов. Стоимость одного квадратного метра для всех коттеджей фиксированная — 60 тысяч рублей. Однако ещё на прошлой неделе она составляла 55,5 тысяч рублей. Теперь дома площадью 101-140 квадратов с землёй можно купить за 6-8,4 миллионов рублей.

 Визуализация КП Grace Village: regeragroup.ru

К востоку от города

На северо-востоке от Калининграда под Гурьевском расположился жилой комплекс с коттеджами «Авангардное». Всего в этом посёлке планируют освоить 100 гектаров земли. Проект предполагает строительство многоквартирных и индивидуальных домов, а также школы, детского сада и торгового центра. В 2015 году он победил в градостроительном конкурсе Минстроя РФ. Однако с тех пор работы по комплексному освоению посёлка вели не очень активно. Сейчас на сайте компании указана цена от 4,5 млн рублей. Площадь домов — от 64 до 124 квадратных метров. То есть один квадратный метр оценивается примерно в 70 тысяч рублей.

Рядом в Черемхово возводят коттеджный посёлок «Квадрум парк». Калининградцам предлагают небольшие дома площадью от 40 до 100 квадратных метров с террасой и земельным участком. Их цена на официальном сайте — 3,1-5,3 миллионов рублей. В зависимости от величины коттеджа квадратный метр стоит от 53 до 77,5 тысяч рублей. Однако застройщик предупреждает, что в скором времени ожидается повышение цен. 

Фото: vk.com/kvadrum.park

Подобные комплексы также строят в посёлках Поддубное и Родники. Первый включает 20 домов. Коттеджи площадью 65 квадратных метров здесь продают за 3,1 миллиона рублей, а на 106 квадратов — за четыре миллиона. Однако покупатель должен доплатить ещё минимум 750 тысяч рублей за земельный участок. В этом случае квадратный метр дома оценивается в 44,7-60 тысяч рублей.

В посёлке Родники стоимость коттеджей примерно такая же. Здесь застройщик предлагает жильё площадью 98 квадратных метров. Стоимость дома — 5,5 миллионов рублей. На стадии котлована цена квадратного метра составляет 56,1 тысяч рублей.

Похожая ситуация в посёлке Малое Луговое, который находится на юго-востоке от Калининграда. Здесь строят дома на 100 квадратов с большой прилегающей территорией. Калининградцам предлагают купить их за 5,1 миллион рублей (51 тысяча рублей за квадратный метр).

К югу от города

Большой выбор коттеджей на юге от Калининграда. В комплексе «Ласкино-парк» стоимость квадратного метра заметно выше — от 78 до 89 тысяч рублей. Застройщик предлагает небольшие дома с террасами и земельными участками за 4,9-7,6 миллионов рублей. Их площадь начинается с 55 квадратных метров, а заканчивается 89-ю. Рядом строят «квадрохаусы» — здания для нескольких семей, состоящие из четырёх секций.

Визуализация: laskino-park.ru

В «Южном парке» в Ново-Дорожном намерены построить 300 домов. К покупке предлагают коттеджи площадью от 65 до 120 квадратных метров. Стоимость объектов оценивается в 4,5-7,9 миллионов рублей. За квадратный метр такого жилья покупатели заплатят от 63 до 70 тысяч рублей.

Под Голубево возводят ещё несколько коттеджных посёлков — «Новая Рублёвочка» и «Натангия». В первом предлагают дома площадью 94-137 квадратных метров с небольшой территорией за 5,9-8,5 миллионов рублей. В комплексе «Натангия» можно найти варианты дешевле, но и площадь меньше — 76-120 квадратов. Стоимость от 4,9 до 6,5 миллионов рублей. Если в первом случае квадратный метр оценивается в 60-63 тысячи рублей, то во втором — в 54-64.

Визуализация: южныйпарк39.рф

Как рассказали в «Авито Недвижимости», второй год подряд наибольший интерес жители региона проявляют к загородному жилью под Калининградом, Гурьевском и Зеленоградском. «В июле текущего года на эти города пришлась большая часть запросов (69%)», — отметил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Дмитрий Алексеев.

Коттеджи дешевле квартир

По словам Олега Перевалова, коттеджи за городом могут составить конкуренцию калининградским квартирам. Однако здесь важно учитывать расстояние. Больше всего ценятся дома в 10-15 километрах от центра. Всё, что дальше, уже менее конкурентно.

Это вполне логичная альтернатива. Во-первых, по цене — сейчас, действительно, многие коттеджи стоят дешевле, чем квартира. При этом они комфортнее и больше, там есть участок. Второй плюс: воплощение мечты многих жителей России о своём доме, — считает президент местного отделения Гильдии риелторов.

Он также отметил, что рекордный рост спроса на загородную недвижимость зафиксировали в 2020 году во время пандемии. И если раньше коттеджей было в избытке, то сейчас местные жители активно ими интересуются. «Я считаю, что это перспективное направление», — заключил Перевалов.

По данным «Авито Недвижимости», после объявлений о продаже коттеджей стало меньше на 19% (относительно июля 2020-го). Сейчас количество желающих приобрести дома за городом продолжает превышать предложение.

Вырос спрос и на ипотеку для строительства такого жилья. «Мы видим интерес калининградцев к индивидуальным домам и загородной недвижимости. С начала года выдачи по таким кредитам выросли на 340% и 276% соответственно. Одним из основных факторов роста стало общее снижение ставок по ипотеке, запуск собственных программ банка на ИЖС, а также меры господдержки в данном сегменте», — рассказал управляющий Калининградским отделением ПАО Сбербанк Андрей Свердлов. 

Всего за семь месяцев 2021 года в Калининградской области выдали почти 320 миллионов рублей на строительство домов за городом. 

Будущее загородных домов

«Загородный сегмент на фоне беспрецедентной эпидемиологической ситуации и последующими за ней изменениями (к примеру, развитием удалённых форматов работы и учёбы) остаётся востребованным в регионе. С большой долей вероятности данный тренд сохранится и в дальнейшем. При этом в связи с подорожанием строительных материалов (дерева, металла, утеплителей и других) спрос перераспределится в пользу готовых домов. В свою очередь, сдерживающим фактором покупательской активности станет дефицит качественного предложения», — прогнозирует эксперт «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.