В декабре 2020 года в России приняли закон о комплексном развитии территорий. Он позволит запустить в регионах программу реновации и решить проблему с нехваткой места для нового жилья. В прошлом десятилетии в Калининграде опробовали похожую практику. Несколько участков на улице Красносельской передали крупным застройщикам. Компании должны были расселить аварийные бараки, а взамен — получили землю для освоения. Корреспондент Калининград.Ru рассказывает, насколько удачным оказался проект и как он изменил жизнь в этом районе.
В 2011-2012 годах администрация Калининграда по итогам аукционов заключила три десятилетних договора о развитии застроенных территорий. «Стройцентру» досталась земля площадью 10,5 тысяч квадратных метров в границах улиц Красносельской, Воздушной и переулка Воздушного. Компании предстояло расселить 11 домов. Вторым инвестором стал «Даль-Балтикстрой», который получил почти 11 тысяч квадратных метров в границах Красносельской и Добролюбова. Третья организация — «1-й Строительный холдинг» — стала развивать территорию площадью 6,5 тысяч квадратных метров на улице Красносельской с шестью ветхими многоквартирными строениями.
Двухэтажные «времянки» на четыре семьи построили в середине прошлого века. Все 22 здания признали аварийными. После расселения часть из них простаивали и разрушались самостоятельно. Некоторые бараки снесли, а другие уничтожили пожары. Только с апреля 2016-го по август 2017-го на Красносельской горели шесть зданий, подлежащих демонтажу. Среди прочих причин возгораний называли поджоги, которые могли устроить люди без определённого места жительства. В тот период район обрастал многочисленными сине-белыми заборами, за которыми впоследствии выросли многоэтажки.
улица Красносельская, 2016 год
На участке «Стройцентра» появился жилой комплекс «Ратсхоф Парк» из четырёх домов высотой от восьми до десяти этажей. Компания вела работы совместно с правительственным фондом «Жилищное и социальное строительство Калининградской области», которое в то время и до 2017 года возглавлял Борис Бабаянц. С 2018 года он является основным владельцем «Стройцентра».
Новый ЖК рассчитан на 232 квартиры, что в пять раз больше, чем было в расселённых зданиях. Утверждённый ещё в 2014 году проект планировки территории в границах улиц Белинского, Красносельской, Воздушной и переулка Воздушного не предполагал расширения транспортной инфраструктуры. Специалисты полагали, что существующие магистрали справятся с увеличением числа жителей и автомобилей.
При этом в документе говорилось о необходимости обеспечить парковкой 105 машин, в том числе обустроить 80 мест под землёй. Площадки для автомобилей появились перед кафе и магазинами со стороны проезжей части. Есть свободная для транспорта территория и со двора. А заявленная подземная стоянка оказалась меньше — на 30 машин. Вторым ярусом над ней застройщик соорудил детскую игровую зону.
На месте шести авариек на улице Красносельской, 65 появился жилой комплекс «Ютта». Его ввели в эксплуатацию только в середине января 2021 года. Инвестор проекта — «1-й Строительный холдинг» Павла Пашковского. Он также является руководителем и учредителем «СК Монолит Логистика». Компания относится к одному из крупнейших в Калининградской области застройщиков — группе «СК Монолит».
Восьмиэтажный дом на Красносельской украшен фронтонами в псевдоганзейском стиле и рисунком с портретом капитана Титаренко из кинофильма «В бой идут одни „старики”». Трёхсекционное здание рассчитано на 91 квартиру. На фасаде ЖК «Ютта» — большой баннер о продаже недвижимости. Проект планировки также не предусматривал новых магистралей или расширения старых — только внутриквартальный проезд с парковочными местами.
Третий участок осваивала компания «Даль-Балтикстрой» бывшего депутата Облдумы Ивана Грибова. В июле 2016 года инвестор, расселивший бараки, обратился в администрацию Калининграда с просьбой передать землю в собственность под развитие застроенной территории, но получил отказ. В мэрии объясняли свою позицию тем, что организация передала муниципалитету жильё, не соответствующее требованиям законодательства.
Кроме того, у «Даль-Балтикстроя» образовалась задолженность — компания несвоевременно внесла плату за право заключения договора от 2011 года и должна была перечислить администрации пени в размере 3,6 миллиона рублей.
Арбитражный суд Калининградской области решил спор в пользу «Даль-Балтикстроя». Мэрия попыталась обжаловать постановление в вышестоящей инстанции, но в апреле 2017 года бывший градоначальник Александр Ярошук от лица администрации заключил с компанией Ивана Грибова мировое соглашение. Муниципалитет обязали передать землю под застройку бесплатно. Новый собственник же должен был оставить городу место для сбора твёрдых коммунальных отходов.
Согласно данным агентства по архитектуре, «Даль-Балтикстрой» не получал разрешения на строительство жилья на участке на пересечении Красносельской и Добролюбова. Эта земля до сих пор закрыта сине-белым забором. На сайте мэрии указано, что в 2019 году право реализации договора по развитию застроенной территории получило ООО «Абсолют Строй». По информации из ЕГРЮЛ, её директором и учредителем является Янина Липина. Она же владеет 51% долей компании «Кант», специализирующаяся на разработке программного обеспечения и производстве электрооборудования. По информации портала Rugrad.eu, именно эта организация занимается созданием тепловизоров, которые поставляют в калининградские детсады и школы. А инвестировал в эту технологию Иван Грибов, о чём сообщала пресс-служба регионального правительства в ноябре 2020 года.
В последнее десятилетие в районе Красносельской появились и другие многоэтажные дома, что создало серьёзную нагрузку на инфраструктуру. Из плюсов уплотнившейся застройки местные жители называют только открытие новых кафе и магазинов. Основной проблемой «развитого» микрорайона стали постоянные заторы на дорогах.
«На улице стало гораздо больше машин. Постоянно стоим в пробках — и утром, и днём, и вечером. Особенно в сторону проспекта Мира. Приходится ни свет ни заря выезжать, чтобы успеть на работу», — поделилась жительница улицы Красносельской.
Автомобилисты также жалуются, что во время прокладки коммуникаций повредили недавно отремонтированную дорогу. Пассажиры общественного транспорта добавляют, что теперь им приходится ходить пешком на дальние остановки, потому что маршрутки всё время переполнены.
Как пояснил корреспонденту Калининград.Ru начальник отдела пассажирского транспорта и организации дорожного движения мэрии Александр Химич, вопросы транспортной доступности должны были отразить в проектах планировки.
Мы там делать ничего не будем, потому что там узкие красные линии и что есть, то есть. Организовать там одностороннее движение вряд ли получится. Это будет страшно неудобно жителям этих же домов. И будет такая же пробка, только в одну какую-нибудь сторону — большая длинная колбаса. Никакого смысла я не вижу, — заявил Химич.
По его словам, на пересечении проспекта Мира и улицы Красносельской можно установить светофор. Эту идею не реализовали в прошлом году, потому что местом концентрации ДТП, в том числе с жертвами, стал другой перекрёсток — проспекта Мира и Менделеева. Но чиновник считает, что к этому вопросу нужно вернуться.
Чтобы хоть как-то нивелировать проблему, нужно поставить там светофорный объект. Может, это и не уменьшит пробку, то хотя бы её упорядочит. Пробки от этого меньше не станут — станут просто цивилизованнее, — заключил начальник профильного отдела.
Проблема улицы Красносельской после комплексного развития не единственная в Калининграде. После масштабной застройки Восточного микрорайона дороги пришлось прокладывать за счёт бюджета. В 2019 году бывший глава города Алексей Силанов признавал эту ошибку и просил в будущем возлагать обязательства по транспортной и социальной инфраструктуре на инвесторов. Всего в 2011-2012 годах мэрия заключила семь договоров о развитии территорий. Сейчас для застройщиков определены ещё 14 крупных участков под жильё.
