«Битва за берега»: что известно о будущей застройке Нижнего озера в Калининграде

Любая свободная территория в центре города вызывает обоснованный интерес у застройщиков. Несмотря на переизбыток предложения на рынке, компании не считают рискованным возводить недешёвое новое жильё (от 80 тысяч рублей за «квадрат» и выше) на центральных улицах Калининграда. Яркие примеры — ЖК «Паркгартен» на улице 9 Апреля или строительство компанией «Акфен» комплекса апартаментов на месте бывшей кондитерской фабрики.

С ростом дефицита свободных и больших участков под застройку холдинги обращают внимание на территории, которые прежде пустовали. Как правило, на них располагаются «ничейные» зелёные зоны или бывшие советские имущественные комплексы. Одним из таких мест является и территория вокруг Нижнего озера.

В конце октября это место оказалось связано сразу с несколькими новостными поводами. Разные ведомства заявили об известных им планах по изменению облика Нижнего озера — в районе Пролетарской и Клинической улиц. Разобраться в хитросплетениях дат, документов и действующих лиц оказалось непросто, поэтому мы постараемся предвосхитить все возможные вопросы в этом материале.

А в чём, собственно, дело?

В среду, 26 октября, в областном центре прошли публичные слушания. Региональное правительство «попросило» мэрию Калининграда узнать мнение горожан по деликатному поводу. Чиновники предложили поменять функциональное назначение нескольких зон вокруг Нижнего озера с культурно-рекреационных на общественно-жилые.

В четверг, 27 октября, мэрия Калининграда рассказала о планах компании «Стройкомплект-Коммерц Плюс» построить между зданиями историко-художественного музея и ГТРК «Калининград» девятиэтажный жилой дом с подземным паркингом.

И в чём проблема?

Дело в том, что берега Нижнего озера в последние годы оказались не особо затронуты новой застройкой. Исключениями стали здание областного суда, апарт-комплекс Crystal House и многоуровневый паркинг у роддома №1, который начали возводить только что.

История со строительством пятизвёздочной гостиницы на месте сквера с часами заглохла ещё пару лет назад. Развитие территории в соответствии с предложениями конкурса «Сердце города» — тоже небыстрый и далеко не гарантированный проект. Другие идеи — строительство жилья вместо «ликёрки» или бывших зданий предприятия «Система» — тоже не идут пока дальше слов.

В отличие от них, последние события действительно выглядят как «плановое поползновение не только на окрестности озера, но и на территорию вокруг». Так ситуацию на публичных слушаниях назвал архитектор Александр Невежин.

Давайте по порядку. Что там с изменениями для рекреационных зон?

Для начала — занудная теория. Градостроительные документы делятся на две категории — теоретическую и практическую. Теоретический документ общего уровня, словно вид на город из космоса, — это Генплан. Он «крупными мазками» на карте Калининграда показывает, где должны жить люди, а где, условно говоря, стоять заводы.

Другой теоретический документ — Правила землепользования и застройки — смотрит на город поближе, с высоты птичьего полёта. Он указывает, как именно должны использоваться небольшие «пятачки» территории Калининграда и какие здания могут или не могут на них стоять.

Принятие обоих документов находится в ведении Горсовета депутатов. Они регулярно «превращают» одни территории Калининграда в другие. Справочная информация: многие депутаты Горсовета — владельцы строительных холдингов.

А практический документ — это проект планировки. На нём специалисты (не депутаты) «расставляют» здания, инфраструктуру и объекты благоустройства, глядя на территорию уже с совсем небольшой высоты.

Зачем вы мне это всё рассказали? Мы ведь не про это спрашивали

Затем, что «по-хорошему» любое освоение территории невозможно без принятия всех этих трёх документов. Генплан Калининграда утвердили в середине 2016 года. Правила землепользования и застройки тоже утверждены и действуют — но вскоре выйдет их новая редакция. А вот проекта планировки на территорию Нижнего озера в районе Пролетарской и Клинической улиц пока нет.

В результате вся октябрьская суета вокруг Нижнего озера выглядит подозрительным и преждевременным мельтешением.

А что с этим проектом планировки? Почему его нет?

Для ответа на этот вопрос встречайте ещё двух игроков в этой запутанной истории. Дело в том, что часть окружения Нижнего озера до моста у монумента эскадрилье «Нормандия — Неман» попадает на территорию конкурсного проекта «Сердце города», за который отвечали областные власти.

Победители конкурса в 2014 году представили свои предложения по облику территории вокруг озера, которые и должны воплотиться в официальном проекте планировки. Сейчас его разрабатывает компания «Никор-Проект» известного калининградского градостроителя Ольги Мезей.

В итоге на этой территории сталкиваются интересы, полномочия и обязанности огромного количества структур и людей. Загибайте пальцы: правительство области, мэрия Калининграда, проектировщики, строительные компании, депутаты-застройщики, депутаты-незастройщики, общественные активисты и просто местные жители.

Да вы запарили! Что там с рекреационными зонами?

Ладно-ладно, вот вам карта. Слева — нынешние правила землепользования и застройки в Калининграде. Справа — то, что предлагает областное правительство.

По предложению регионального агентства по архитектуре:

— возле университета в будущей зоне ОИ-1 смогут располагаться общественные здания (не жильё) высотой до 18 метров;
— на месте пятиэтажек возле улицы Севастьянова в будущей зоне ОИ-4 смогут располагаться жильё и торгово-офисные центры высотой в 16 этажей;
— на узкой полосе между берегом Нижнего озера и Пролетарской улицей в будущей зоне ОИ-7 смогут располагаться жильё и торгово-офисные центры высотой в семь этажей;
— на месте сквера с часами и возле здания ГТРК — аналогично, жильё и торгово-офисные центры высотой в семь этажей.

Кроме того, обратите внимание на коричневый участок с маркировкой ОЖ между зданиями историко-художественного музея и ГТРК «Калининград». Это как раз участок под строительство девятиэтажки компании «Стройкомплект-Коммерц Плюс». Но эту территорию «застолбили» под застройку уже давно.

А почему это областные власти решают, что можно строить
в Калининграде? Есть же мэрия!

Хороший вопрос. В администрации Калининграда заявляют, что не знают досконально, зачем региональному агентству по архитектуре понадобилось «перекрасить» территориальные зоны вокруг Нижнего озера. Документ с этим предложением прислали на площадь Победы, 1 ещё в мае 2016 года.

Я особо подчёркиваю: это инициатива не администрации города. К нам поступило обращение, мы подготовили проект изменений и представили его на публичных слушаниях, — объяснил замглавы комитета архитектуры и строительства в мэрии Калининграда Роман Миронов.

Что интересно — областные власти, по данным Миронова, своими действиями проявляют заботу и о мэрии, и о проектировщиках. «Заявленная цель — синхронизировать существующие городские правила землепользования и застройки с разрабатываемым проектом планировки», — отметил чиновник.

На вопрос, как старые правила землепользования и застройки мешают разрабатывать проект планировки, Роман Миронов ответить не смог. «Но без этих изменений, видимо, синхронизации не будет», — прокомментировал замглавы комитета архитектуры и строительства, посоветовав по всем вопросам обращаться в региональное правительство.

И как к этой ситуации относятся другие действующие лица?

Разработчик проекта планировки Ольга Мезей, ради которой якобы синхронизировали поправки, назвала их «незаконным мероприятием с точки зрения градостроительства». По её словам, изменения в правилах землепользования и застройки не только не синхронизируют ситуацию — а, наоборот, идут вразрез с проектом планировки, который уже разрабатывается её «Никор-Проектом».

Выступивший на публичных слушаниях архитектор Александр Невежин также выразил недоумение из-за спешки по «перекрашиванию» территориальных зон. По его мнению, запущенные процедуры ведут к ухудшению экологии и разбалансированию центра города — из-за последующей застройки берегов Нижнего озера.

Для чего принимаются поправки к правилам землепользования, когда ещё нет проекта планировки? Вы предлагаете сначала перевести, а потом уже понять, что там вообще появится? Зачем там сейчас видоизменяется зона? Чтобы жильё там по-быстрому построить и отсечь нас от воды? Сейчас вы примете правила землепользования и застройки, а проект планировки будет уже запоздалым решением. Что-либо исправить, когда там будут фундаменты стоять, окажется уже поздно, — посетовал Невежин.

Присутствовавшие на публичных слушаниях калининградцы (в основном пенсионеры) поддержали архитектора. Больше всего местным жителям было жалко зелёных зон — в первую очередь возле стелы с часами. Они попросили власти оставить их исключительно рекреационными — что и было зафиксировано в протоколе слушаний.

Мне меньше 70 лет, но тех деревьев, которые мы посадили в молодости, уже нет. Если вокруг озера вырубят остатки зелени, всем жителям вокруг надо будет выдать противогазы. Потому что те, кто такие решения принимают, не живут в центре города. Они уедут к себе в загородные дома и будут наслаждаться чистым воздухом и пением птиц. А у нас под окнами поют мотоциклы и автомобили, — выступила пенсионерка Светлана Безуглая.

А что власти?

Представители регионального агентства по архитектуре на публичные слушания не пришли. Отдувавшийся за всё калининградское чиновничество разом Роман Миронов раз за разом повторял собравшимся справедливые, но не устраивавшие их ответы.

Он напомнил, что по Водному кодексу 20-метровая береговая полоса любого водного объекта является территорией общего пользования. Соответственно, за эту зону вокруг Нижнего озера Миронов посоветовал не переживать в любом случае. О многочисленных нарушениях водного законодательства, которые происходят в России повсеместно, чиновник информировать публику не стал.

Кроме того, он справедливо заметил, что изменение зонирования — это ещё не карт-бланш на освоение территорий. «Сегодня говорить о конкретной застройке на этих участках преждевременно», — заключил замглавы комитета архитектуры и строительства в мэрии Калининграда.

Более того, Миронов призвал жителей не беспокоиться и по поводу исчезновения зелёных зон. Скверы, а также спортивные площадки и элементы благоустройства по закону могут располагаться в любых территориальных зонах. Для этого им и вправду необязательно быть исключительно рекреационными — «зелёными» на плане.

Ладно, с зонами всё понятно. А что с домом между ГТРК и музеем?

А он совершенно точно появится — вполне возможно, даже до 2019 года. Если вы сомневаетесь, что между этими зданиями влезет 247-квартирный дом — не переживайте, влезет. Участок для застройки — размером 150´50 метров, площадью под восемь тысяч «квадратов» и кадастровой стоимостью около 33 миллионов рублей.

Застройка здесь, кстати, планировалась очень давно — земля была выделена её первым хозяевам в далёком 2004 году.

Обнародование информации о возведении девятиэтажки удивительным образом совпало с принципиальным переделом полномочий в сфере строительства между областными и местными властями. Региональное правительство 18 октября представило законопроект, в соответствии с которым муниципалитеты почти полностью лишатся контроля над возведением объектов на своих территориях.

Врио вице-премьера областного правительства Гарри Гольдман привёл строительство многоэтажки как пример необходимости контролировать местные власти в выдаче разрешительных документов.

Для этого в том числе и был создан законопроект о перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности. Этот случай наглядно демонстрирует его необходимость, — заметил Гольдман.

Однако мэрии Калининграда нашлось что возразить региональному правительству. Проектом девятиэтажки между ГТРК и музеем на следующий день прямо-таки похвалился Александр Ярошук. По его словам, там «со всеми градостроительными нормами восстановят одно из красивейших зданий Кёнигсберга с ресторанами на первом этаже» — дворец «Бельвью».

Что, там правда был дворец?

В принципе, градоначальник говорит правду — вот только пансионат «Бельвью» был максимум пятиэтажным. Его построили на берегу озера в конце 19 века — но на месте нынешнего здания ГТРК «Калининград». Красивейшее здание в духе романтизма в 1944 году разбомбила английская авиация.

А вот будущая многоэтажка займёт место другого строения — причём не менее интересного. До начала 80-х годов здесь стоял «обрубок» немецкого здания, напоминающий узкие японские дома из обзоров в интернете. Более того, на его первом этаже располагалась баня.

А есть ли что ещё застроить вокруг Нижнего озера?

Ну конечно! Помимо уже упоминавшихся территорий «ликёрки» и «Системы», а также сквера возле часов пока что свободен от застройки участок между Домом профсоюзов и Домом творчества детей и молодёжи. Это то самое место, где до 90-х годов стоял гигантский вертолёт Ми-6.

Земля здесь по нашумевшему закону 2010 года перешла во владение РПЦ. Эта давняя история интересна сама по себе — её освещали другие журналисты и она достойна отдельного материала.

Поводом для передачи участка стало наличие на нём несуществующих руин бывшей баптистской капеллы и дома пастора. По факту же там располагаются лишь постамент от несчастного вертолёта, бомбоубежище и, что более значимо, — почти десять тысяч «квадратов» земли кадастровой стоимостью около 15 миллионов рублей. Официальной информации о застройке этого участка церковными структурами пока не поступало.

Ну и какой вывод можно сделать из всего написанного?

А вывода не будет. Каждый в такой запутанной ситуации думает самостоятельно.

Фото: Калининград.Ru, Bildarchiv Ostpreussen,
Музей города Кёнигсберг, Кирилл Новиков, visualhistory.livejournal.com