«Ценник не предельный»: как изменилась стоимость квартир в Калининграде и чего ждать дальше

Федеральные власти обратили внимание на проблему с ростом цен на недвижимость в российских регионах, среди которых лидирует Калининградская область. За последний год квартиры подорожали примерно в полтора раза. Эксперты полагают, что сложившаяся стоимость не предельная и предпосылок для её снижения нет. Корреспондент Калининград.Ru выяснял, как изменилась стоимость жилья в областном центре в последнее время и что ожидает рынок недвижимости в ближайшем будущем.

На прошлой неделе президент Владимир Путин называл существенным рост цен на недвижимость в России (в среднем на 12%) и поручил Федеральной антимонопольной службе обратить внимание на эту проблему. В правительстве страны считают, что на удорожание повлиял комплекс факторов, среди которых выделяется отток мигрантов, повышение стоимости строительных материалов, переход на проектное финансирование и эпидемиологическая ситуация. Власти считают, что помочь в решении вопроса может увеличение предложения на рынке недвижимости.

По данным исследования консалтинговой группы SRG, Калининград стал безусловным лидером по темпу роста цен на жильё в России. В первом квартале 2021 года по сравнению с четвёртым кварталом 2020-го квадратный метр в однокомнатной квартире подорожал на 11,17%, в двухкомнатной — на 10,54%, в трёхкомнатной — на 8,63%. На тяжёлую ситуацию обращал внимание и губернатор Антон Алиханов. По его словам, стоимость отчасти увеличилась из-за скупки недвижимости в инвестиционных целях, в том числе благодаря низким ставкам в банках. Глава региона даже предложил отказаться от продления льготной ипотеки под 6,5%.

Корреспондент Калининград.Ru опросил местных жителей, которые приобретали недвижимость в областном центре один-три года назад и сравнил, как за это время изменилась цена квартир со схожими параметрами в том же районе или даже в том же доме. 

В 2018 году стоимость 45-метрового помещения в относительно новом здании на улице Гагарина составляла 2,9-3 миллиона рублей. Сейчас за примерно ту же квартиру просят 5,3 миллиона. Трёхкомнатная вторичка площадью 64 «квадрата» на Ленинском проспекте в тот период оценивалась в 3,3 миллиона рублей, а сегодня — пять миллионов ровно. Ещё в прошлом году, до начала пандемии коронавируса, приобрести квартиру в панельном доме на Грига площадью 58 квадратных метров можно было за 2,4 миллиона рублей. В настоящий момент похожая недвижимость обойдётся в 4,4 миллиона. И в целом на сайтах объявлений сейчас сложно найти жильё дешевле трёх миллионов рублей.

В областном правительстве отмечают, что предпринимают шаги для уменьшения стоимости недвижимости в регионе. По словам губернатора, сейчас вводятся в оборот новые земли для застройщиков, что может положительно сказаться на ценах. Но в ближайшее время стоит рассчитывать только на приостановку роста. «Сейчас спрос на жильё высокий, свободных квартир как на первичном, так и вторичном рынке жилья в регионе немного. Также подорожали строительные материалы. К сожалению, пока в ближайшее время ожидать снижения стоимости жилья не приходится, но возможна приостановка роста цен», — комментировали ситуацию в калининградском Минстрое.

Вице-президент областной гильдии риелторов Олег Перевалов также даёт неутешительный прогноз. По мнению эксперта, положительной динамики от указов президента или проверок ФАС в Калининградской области ждать не стоит, поскольку они не смогут повлиять на рынок. В то же время шаги регионального правительства по вводу в оборот новых земель способны оказать эффект, но в дальнейшей перспективе.

Когда региональные власти вводят новую землю в оборот, это хорошая ситуация. Это единственное, что можно. Насыщение предложения может сбалансировать стоимость или даже её понизить. Но одних земель мало. Необходимо, чтобы эти земли были обеспечены инженерными сетями, а у нас инженерные сети упираются все в федеральные целевые программы — в то, что город и регион не тянет строить полностью за свой счёт. Это дорогие коллекторы, водоподведение, водоотведение, опять же не хватает объёмов газа. То есть земли — это хорошо. Но надо, чтобы это были не просто земли, а чтобы на них можно было строить и вводить метры. Соответственно, введение дополнительного количества метров будет охлаждать рынок. Но земель, обеспеченных сетями, в настоящий момент крайне мало, — говорит Перевалов.

По его словам, за год некоторые позиции в Калининграде выросли на 50%. В среднем качественное жильё в новых домах подорожало на 30-40%, а устаревшее (немецкий жилфонд и хрущёвки) — на 20-25%. «В Калининград активно едут. Поток после 2020 года только увеличился, потому что многие сюда приехали как туристы, посмотрели, что здесь хорошо, и решили поменять своё постоянное место жительства. У нас спрос превышает предложение. Предложение по старому и некачественному жилью ещё достаточное, а вот если брать свежее — хотя бы в домах 15-летней давности или даже 20-ти, то в данном сегменте предложение крайне скудное. Спрос его опережает, и из-за этого цены идут вверх», — объясняет эксперт.

Олег Перевалов добавил, что ещё в январе-феврале у риелторов были надежды на замедление темпов роста цен, но сейчас их всё меньше. По его словам, сейчас спрос опережает предложение.

Покупатели вынуждены конкурировать за определённый объект, они готовы давать большую стоимость, чтобы успеть в последний вагон: получить квартиру, понимая, что либо аналогов нет, либо аналог, который будет завтра, окажется дороже. Реально рынок сейчас движется к покупателю, и этот процесс сложно остановить. Ну, только если запретить переезжать в Калининградскую область, — считает эксперт.

Перевалов не видит предпосылок для снижения стоимости квартир. «Даже если сейчас появится масса земель, обеспеченных сетями, то на них же ещё надо что-то построить. К сожалению, для покупателя ситуация пока такая. Но на самом деле она такая, можно сказать, в Калининграде. Просто в Калининграде до этого много вводилось жилья и держался баланс. При том качестве, как у нас строят (а у нас неплохо строят — и архитектура, и фасады, и благоустройство), ценник в районе ста тысяч не предельный. Есть регионы, где он уже гораздо больше. Например, стоимость на Дальнем Востоке, откуда к нам едут. Поэтому я думаю, что цифра 110-120 тысяч тоже не за горами», — заключил он.

За 2020 год средняя цена квартиры в новостройке Калининграда увеличилась  на 38%. К началу января квадратный метр стоил примерно 69 192 рубля. В 2,5 раза вырос спрос на жильё среди жителей других регионов. Около 66% желающих купить квартиру в 2020 году — неместные.