«Рынок восстановится»: Ибрагим Байтаров о строительном буме, реновации Сельмы и банкротстве основателя «Акфена»

Корреспондент Калининград.Ru побеседовал с учредителем холдинга «Акфен» Ибрагимом Байтаровым о банкротстве основателя компании, перспективах рынка недвижимости в регионе и почему Сельма, несмотря на критику со стороны архитекторов, считается комфортным для проживания микрорайоном.

— Группа «Акфен» — один из крупнейших застройщиков Калининградской области с долгой историей. Как компания чувствует себя сегодня и какие проекты в реализации?

— Наша компания чувствует себя хорошо. Мы реализуем несколько крупных проектов. Это жилой комплекс Sun City на улице Елизаветинской — три 15-этажных дома, которые будут вводиться одновременно единым комплексом. Мы занимаемся вторым этапом проекта «Калининград-Сити» на Гайдара — это строительство ещё двух высоток. Один блок уже на уровне 12-13 этажа, для второго в ближайшее время начнём заливать фундаментную плиту.

Кроме того, мы приступили к реализации проекта в Пионерском, который называется «МореLife». Это четыре пятиэтажных дома на улице Новоставского. И вскоре планируем запустить проект в Гурьевске — семиэтажный дом с коммерческими помещениями.

— Как ситуация с банкротством основателя компании Зейрали Байтарова сказалась на группе «Акфен»?

— Банкротство Зейрали Мусаддиновича к обязательствам компании никак не относится. Ситуация не влияет на ввод объектов и передачу квартир нашим дольщикам. Это дело о банкротстве физического лица. Но вы понимаете, что фамилия Байтаров прямо ассоциируется с компанией «Акфен». Поэтому были, скажем так, тревожные звоночки после публикации статей в средствах массовой информации. Но мы профессионально провели консультации и подобающим образом дали ответ. На общую работу системы, на эту машину, никак не повлияло. Ни одна стройка не прекращалась, на всех площадках активно идут строительно-монтажные работы.

— То есть речь больше о репутационных издержках? Это не привело к падению покупательского интереса?

— У нас возникали опасения, что это произойдёт. Наши сотрудники максимально доходчиво объясняли клиентам ситуацию, и вопросы отпадали. Резких колебаний в покупательской активности не произошло. Хотя на части приезжих это, конечно, отразилось. Потому что в отличие от местных жителей они не знают город, не знают компанию «Акфен» — у них сомнения возникали. Люди прочитали, что Зейрали Мусаддинович проходит процедуру банкротства, но не все имеют юридическое образование и разбираются в тонкостях происходящих событий.

Крупные игроки и органы власти это понимают, поэтому мы продолжаем исполнять государственные контракты, в том числе по социальным объектам. Ни один же договор не расторгли. При личных встречах мы доносили, что вопрос связан с противоправными действиями людей, которые инициировали процедуру банкротства. В сентябре возбудили уголовное дело в отношении самого кредитора о фальсификации документов, по которым суд установил задолженность. Разумеется, Зейрали Мусаддинович никакие деньги не брал и ничего не оплачивал по исполнительным производствам. Сделки по своей сути являлись ничтожными. Сам кредитор уже обратился в Арбитражный суд Калининградской области с отзывом заявления о банкротстве.

К сожалению, когда вводили процедуру банкротства, мы не могли доложить свою позицию из-за тайны следствия. В тот момент мы взаимодействовали с органами госбезопасности и следствием, и уже решался вопрос о возбуждении уголовного дела. Чтобы не позволить злоумышленникам об этом узнать раньше времени, мы не могли выступить с предметными опровержениями и доказательствами.

Сейчас сам кредитор находится в СИЗО. Процедура банкротства будет отозвана, сделку признают ничтожной, возбуждено уголовное дело, активы, которые принадлежали Зейрали Мусаддиновичу как физическому лицу, будут компенсированы и возвращены. Трудности были, но компания смогла их пересилить.

— В октябре вы ввели эксплуатацию вторую из четырёх башен «Калининград-Сити». Проект реализуется с 2016 года, и к этому моменту его планировали полностью завершить. С чем связана задержка?

— У этого проекта долгая история. Это бывший объект «Калининграджилстроя», где более 15 лет обманутые дольщики ожидали свои квартиры — всего 236. Зейрали Мусаддинович заключил сделку, и 133 квартиры компания «Акфен» возместила сама. Остальные мы передали дольщикам совместно с «УКС» в рамках реализации жилых комплексов «Гарант-1» и «Гарант-2».

Изначально у нас был один проектировщик. В проект заложили некорректные решения, в связи с чем возникали сложности с реализацией. Мы обратились в другую организацию для корректировки, после чего возобновили работы. Мы не хотели брать на себя риски предыдущего проекта.

Плюс мы попали в период пандемии 2020 года. Финансовая составляющая проекта строилась на старых ценах. Мы продали квартиры по одной рыночной стоимости, а после пандемии выросли цены на стройматериалы, на услуги подрядчиков, поставщиков — всё подорожало. А квартиры на тот момент уже были реализованы.

Ещё одна немаловажная причина — на первом этапе закладывалась почти вся инженерия. Так решил проектировщик. И сейчас для второго этапа около 70-80% коммуникаций уже готовы. За счёт этого мы нарушили срок сдачи перед дольщиками.

— Сейчас вы все обязательства перед дольщиками закрыли?

— По первому этапу? Конечно. Объект введён в эксплуатацию. Мы передаём ключи. Честно скажу, бывают случаи, что человек приходит принимать квартиру и видит недочёты. Это не секрет. Но у нас есть регламент: мы фиксируем замечания, в установленный срок их исправляем, клиент проверяет и забирает ключи. Мы уже поставили дом на кадастровый учёт, и сегодня можно прийти, подписать передаточный акт, завтра посетить МФЦ, зарегистрировать право собственности и прописаться в своей квартире. То есть объект полностью готов.

— Когда вы планируете закончить второй этап?

— По проекту ещё два блока мы должны сдать в третьем квартале 2026 года.

— Вы рассказывали о крупных комплексах, которые строите. При этом ставка ипотеки сегодня неподъёмная для многих семей. Как вы оцениваете покупательскую активность и не видите ли рисков не продать?

— Действительно, ипотечный продукт подорожал. И, пожалуй, это максимально высокие ставки за долгие годы. Но правительство Российской Федерации делает всё, чтобы ситуацию решить, выделяются лимиты на программы льготной ипотеки. Строительный сектор относится к системообразующей отрасли. Это же касается не только застройщиков и покупателей. Это целый цикл: производители бетона, металла, лифтов и так далее.

Конечно, сегодня падение спроса существует. Но как показывает практика, это занимает определённый временной промежуток — год-полтора. Когда произошла пандемия, тоже был провал, а после заключили рекордное количество сделок. Рынок быстро восстановился, потому что люди продолжат покупать квартиры.

— Ещё недавно риелторы говорили, что в Калининградской области 50-60% квартир покупают приезжие. Как вы оцениваете эту долю? Кто сейчас приобретает жильё?

— В последние годы тенденция по спросу изменилась. Много покупают квартир приезжие из Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов нашей необъятной родины. И я думал, что их доля будет преобладать. Но на самом деле удивился, потому что запросов на покупку квартир от жителей Калининградской области больше.

Сейчас риелторские организации оценивают долю приезжих не более 30%. На побережье эта цифра выше — я думаю, на уровне 70% или даже 80%. А в Калининграде, наоборот, преобладают местные. Около 70% — это люди, которые просто продают старую квартиру и хотят улучшить свои жилищные условия.

— Эксперты признают, что льготные программы ипотеки вводили в первую очередь для поддержки застройщиков, что привело к такому значительному росту цен на квартиры в Калининградской области и в целом в России. Согласны ли вы с этим утверждением? И каким вы видите будущее рынка недвижимости в регионе?

— Я был бы рад квадратный метр стоимостью 150 тысяч рублей продать за 100 тысяч — мне было бы гораздо проще и быстрее. Но ценообразование так не строится. Возможно, какой-то процент жилья действительно вырос из-за льготной ипотеки, но это очень маленькая часть. Застройщик же не сидит и не думает: «Ой, как хорошо идут дела, много продаж, дайка я буду повышать цену, чтобы ещё больше заработать и сделать выручку». Это не так, я считаю. Мы отталкиваемся от себестоимости проекта, а она зависит от сегмента жилья, поставщики влияют на ценообразование, зарплаты выросли и другие факторы.

Поэтому в первую очередь льготные программы для граждан. Мы же и сами субсидируем ставки, чтобы людям было выгоднее покупать квартиры. Сейчас ставки растут, а количество сделок падает, но это временно. Рынок восстановится.

— Он восстановится при условии снижения ставки или независимо от этого?

— Снижение ставки ускорит этот процесс. Мы же понимаем, что повышение ключевой ставки — это временный фактор, чтобы остановить показатели инфляции.

— Компании из группы Акфен занимаются государственными подрядами — строительством социальных объектов. У властей возникали претензии в связи с задержкой сроков. В частности, по детскому саду в Балтийске, корпусу школы №50 в Калининграде, школе-интернату №1. Какие у этого причины?

— Детский садик в Балтийске и школа на Каштановой аллее уже сданы. Школа-интернат №1 на улице Крылова готова почти на 100%. Объект не введён в эксплуатацию, потому что ждём откорректированный проект. Там было допущено много ошибок, в том числе по инженерии и конструктивам. Мы не заказчики проекта: нам что дают — мы по тому и строим, но есть технадзор, который на стадии строительства выявляет ошибки в проекте. За счёт этого процесс затягивается. Это единственная причина.

Корпус школы №50. Фото: пресс-служба областного правительства

И в целом государственный контракт — это сложная процедура, которая требует долгих согласований, изменения смет и так далее. Например, в школе №50 тоже запроектировали одну кровлю. Когда возвели монолит и подошли к кровле, сотрудники технадзора и государственных служб установили, что в случае обильных осадков она может не устоять. Поэтому стройку остановили, перепроектировали и переделали.

— Когда вы ожидаете сдачу школы-интерната №1?

— Сейчас откорректированный проект на экспертизе. Как только мы его получим, сразу направляем заявку в ГАСН для получения заключения о соответствии. Далее — подача документов для ввода в эксплуатацию. Думаю, в ноябре мы это сделаем.

— Калининградская область сегодня испытывает трудности с логистикой. Влияет ли это на стоимость строительных материалов и как в целом изменились цены?

— Думаю, это связано с другими причинами. Мне кажется, в нашем любимом регионе сегодня наблюдается строительный бум. Каждый день открываются новые объекты, появляются новые и новые стройплощадки. Я считаю, что Калининградская область настолько привлекательная, что поставщики и подрядчики не успевают за ростом строительного объёма.

Да, у региона есть своя географическая специфика, но органы власти принимают меры, чтобы нивелировать трудности, вызванные внешними факторами. И в санкционных условиях находятся все застройщики и бизнес, не только в Калининградской области, но и по всей России. Опредлённые внешнеполитические нюансы повлияли на конъюнктуру в целом. Плюс ключевая ставка высокая, а банковские продукты сказываются не только на потребителях, но и на застройщиках и подрядчиках, которые открывают кредитные линии на приобретение материалов и так далее. Чем дороже кредит, тем больше цена. И нельзя сказать, что на территории других регионов ситуация кардинально другая.

В качестве примера я могу привести керамические блоки — они же не привозные, они в регионе находятся. И железобетонные изделия — плиты перекрытия. Одной из причин задержек становится то, что мы их своевременно не получаем. И логистика тут не при чём.

— Представители разных сфер отмечают острый дефицит кадров. Насколько нехватка работников ощущается в строительной отрасли?

— Кадров не хватает — это факт. Квалифицированных специалистов всё меньше и меньше. Это относится и непосредственно к рабочим на строительных площадках.

Мы провели переговоры с компаниями из других городов, в частности из Москвы. Планируем привлекать приезжих рабочих из других регионов. Сегодня решение такое. Потому что становится сложнее и сложнее привлечение неграждан нашей страны. И у нас нет времени ждать, когда упростят этот процесс. У нас есть обязательства перед дольщиками, есть план строительства.

Но использование подрядчиков с квалифицированными кадрами, безусловно, дороже, чем если бы в компании был полный штат. Своим штатом мы закрываем текущие проекты, а для перспективных потребуются внешние силы. И это тоже влияет на цену квартиры.

— Крупные калининградские жилищные застройщики постепенно переориентируются на туристические проекты. Интересно ли вам это направление?

— У нас есть такой проект. Я говорю про территорию на улице Черняховского. Местоположение очень привлекательное. Земельный участок позволяет вести там почти все виды деятельности, которые только можно пожелать. И сейчас мы находимся в стадии разработки новой концепции. Скорей всего, это будет гостиница с апартаментами, которые будут сдаваться посуточно.

Туристический поток с каждым годом растёт и растёт. Эксперты говорят, что в самый пик мест размещения в регионе катастрофически не хватает. Поэтому гостиницы сегодня очень актуальны.

— Вы планируете привлекать оператора? И можно ли назвать какие-то параметры будущей гостиницы?

— Да, мы пригласим оператора. Это будет компания из Санкт-Петербурга. С параметрами пока определяемся. Сейчас приоритетом для компании «Акфен» является завершение текущих объектов, особенно которые по объективным причинам затянулись. Переход к перспективным мы запланировали на следующий год. Поэтому то, что на улице Черняховского будет гостиница с апартаментами — почти 100%, но параметры ещё обсуждаются, в том числе с оператором.

— Группа «Акфен» прежде всего известна застройкой Сельмы. Этот микрорайон часто вызывает критику со стороны архитектурного сообщества: большие однотипные дома, невыразительный внешний вид, нехватка общественных пространств и парковок. Справедливы ли эти замечания? Если бы «Акфен» начинал Сельму с нуля, то что бы вы изменили?

— Здесь нужно понимать историю. Район начинала строить группа компаний «ПИК», а «Акфен» был на правах генподрядчика. На Сельме много жилья получали дольщики, квартиры передавали горожанам, которых расселяли по социальным программам из ветхого и аварийного жилья. На тот момент людей это более чем устраивало.

Но, конечно, с 2005 года многое изменилось. Наш уровень комфорта, образование, видение архитектуры ушли далеко вперёд. На тот момент проектировщики считали, что делать такие дома абсолютно верно. Сейчас другое поколение архитекторов и дизайнеров. Строительная отрасль, как и любая другая, не стоит на месте, апгрейд происходит каждый день, становится всё лучше и лучше.

Конечно, спустя столько лет я хотел бы провести реновацию и дать Сельме облик с современными решениями. И сейчас наши объекты учитывают новое видение. Мы стараемся делать их более интересными и привлекательными, используем архитектурную подсветку, делаем благоустройство по всем канонам моды в строительной сфере. Потому что покупка квартиры сегодня — это не просто получить крышу над головой. Люди предпочитают комфортную среду, обращают внимание на наличие подземных парковок, красивую отделку, места общего пользования.

И локация тоже очень важна. Я считаю, что на Сельме есть всё для жизни. Это очень комфортный микрорайон: здесь самые продуманные дороги, рядом окружная, детские садики, школа — вся инфраструктура для современной жизни существует.

— В Калининграде уже осталось не так много земли под крупные жилищные проекты. Планируете ли вы расширять своё присутствие на побережье?

— Сегодня компания имеет достаточный объём возводимого жилья. У нас в активах есть земли, где мы в дальнейшем планируем строить дома с коммерческими объектами. На побережье у нас только участок в Пионерском. И пока мы не рассматриваем приобретение новых. Здесь вопрос, в том числе, в ключевой ставке.

Но я считаю, что на побережье Светлогорск и Зеленоградск уже перенасыщены, а Пионерский сейчас самый привлекательный город для приобретения жилья как приезжими, так и местными. Город развивается: дороги, инфраструктура, много новых привлекательных объектов появляется.

— А если говорить про восток Калининградской области? Там строятся крупные заводы, создаются рабочие места и приезжают люди, которым потребуется жильё.

— Восток региона может быть перспективным, но нужно посмотреть, как рынок будет развиваться. Мы видим, что крупное строительство сельскохозяйственных и промышленных объектов идёт при поддержке властей, в том числе с налоговыми льготами. То есть людям помогают. А как быть застройщику с приобретением земли? Конечно, если появится большой спрос, если будут какие-то налоговые льготы, или субсидирование кредитов на покупку земли, или власти региона будут предоставлять участки в аренду, то это будет эффективно и целесообразно.

Сейчас вкладывать значительные инвестиции в приобретение новых участков, пока не окончены старые проекты, не совсем рационально. Учитывая опять же ключевую ставку. Какая будет отдача? Если снизится ставка, поменяется ценообразование на участки, если это будет экономически выгодно, то безусловно восток области станет интересным для застройщиков.