В феврале Арбитражный суд области признал самовольной постройкой обновлённое здание ресторана «Причал» на Верхнем озере в Калининграде. В обосновании утверждалось, что на территории без разрешения провели работы по реконструкции. В то же время назначенная судом экспертиза признала их капитальным ремонтом, соответствующим проекту. Как принималось решение о демонтаже здания — в материале Калининград.Ru.
Работы на территории бывшего ресторана «Причал» на улице Верхнеозёрной начали летом 2022 года. Собственник недвижимости — индивидуальный предприниматель Виолетта Назарова — решила капитально отремонтировать существующее здание и благоустроить участок. Проект предполагал укрепление и замену аварийных конструкций и придание советской постройке современного облика. Объект собирались использовать под общепит.
В октябре сотрудники министерства регионального контроля провели проверку. При визуальном осмотре они выявили признаки реконструкции: демонтаж части фундамента и всех внутренних перегородок, а также перенос несущих стен. По мнению ведомства, это привело к увеличению общей площади и строительного объёма здания. В отличие от капитального ремонта на реконструкцию требуется разрешение. Такие документы владельцу не выдавали.
Министерство направило в администрацию Калининграда уведомление о выявлении самовольной постройки, которое стало основанием для обращения в суд. Пока шло разбирательство, собственник заказала две экспертизы. Первую выполнила частная компания «Декорум». Вторую — федеральное учреждение «Калининградская лаборатория судебных экспертиз Минюста России». Специалисты обеих организаций пришли к выводу, что на берегу Верхнего озера проводили не реконструкцию, а капитальный ремонт здания.
Кроме того, к проверке привлекли кадастрового инженера, который провёл техническое обследование. По официальным данным, в 2004 году площадь здания составляла 484,4 квадратных метра. На момент составления заключения в 2023-м она увеличилась до 541 «квадрата». Специалист ООО «Кадастровый центр» объяснил, что это произошло в связи с демонтажем внутренних перегородок. Согласно документу, площадь застройки и наружный контур здания остались прежними.
Суд счёл представленные заключения противоречивыми и не принял в качестве доказательств. Для выяснения обстоятельств назначили комплексную строительно-техническую и землеустроительную экспертизу. Для её проведения выбрали организацию не из Калининграда. Обследование поручили федеральному учреждению из Санкт-Петербурга — «Северо-Западному региональному центру судебной экспертизы».
Специалисты установили, что строители выполнили усиление фундамента, переложили стены, местами сохранив старую кладку, возвели новые колонны, обустроили перекрытие и кровлю. Часть фасада со стороны Верхнеозёрной осталась прежней.
В исследуемом здании не выполнялись работы по изменению параметров объекта (высота, количество этажей, площади или объёма здания), при этом были выполнены работы по замене отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, а также восстановление указанных элементов. Таким образом, в исследуемом здании <...> были проведены работы по капитальному ремонту, — говорится в заключении «Северо-Западного РЦСЭ».
Кроме того, эксперты сделали вывод, что здание соответствует требованиям ГОСТ, СНиП и иным правовым актам. При выполнении работ не нарушили градостроительные нормы, отступы от границ участка, красных линий, расстояния между объектами. После капитального ремонта здание не создаёт угрозу обрушения.
Однако прокуратура сочла, что заключение «Северо-Западного РЦСЭ» не является полным, всесторонним и объективным. В качестве доводов ведомство предоставило рецензии на экспертизу, которые составили «Московский исследовательский центр» и «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет». Консультантом также выступил руководитель отдела судебно-технических экспертиз и комплексного проектирования калининградского ООО «ЭкспертПроектРеставрация» Кирилл Демещенко.
Рецензенты нашли ряд нарушений. В частности, в документах не указана информация о занимаемых должностях экспертов, номера дипломов, наименования образовательных учреждений, не отражены методы исследования, результаты осмотров, а также какой объём работы и какие выводы сделал каждый специалист. Кроме того, вид экспертизы не соответствует определению суда, а подписки о предупреждении об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение даны после проведения работ.
Суд признал правомерными доводы прокурора и в результате вынес вердикт на основании рецензий, а не экспертизы. «В предоставленных рецензиях сделан однозначный вывод о том, что спорные работы относятся не к ремонту, а к реконструкции», — говорится в решении. При этом в документе подчёркивается, что участники дела могли ходатайствовать о повторной экспертизе, но ответчик такой возможностью не воспользовался.
Тем не менее представители собственника просили провести дополнительное исследование, но им отказали «в связи с выявлением фактических и правовых обстоятельств, позволивших принять решение по существу без дополнительных специальных знаний». Кроме того, суд посчитал «невозможным устранение недостатков проведённой экспертизы дополнительным исследованием».
Судья вынесла решение на основании устного пояснения и письменных рецензий, которые полностью противоречат государственным экспертизам. Мы подавали шесть ходатайств на доисследование, вызов экспертов для опроса, назначение новой экспертизы, но всех их отклонили. Поэтому мы однозначно собираемся идти до конца. Это уйдёт и в апелляцию, и в кассацию, и, возможно, в Верховный суд. Мы готовим очень серьёзные контрмеры в плане документов, пояснений, экспертиз, дополнительные претензии на все выводы, которые сделали, — заявил корреспонденту Калининград.Ru представитель собственника.
По его словам, при проведении капитального ремонта сохранилось более 50% конструкций старого кафе. До судебных разбирательств подрядчик успел провести все общестроительные работы. В здании остаётся выполнить отделку, вставить окна и двери, проложить внутренние сети. Кроме того, необходимо провести масштабное благоустройство берега Верхнего озера, которым собирались заниматься параллельно ремонту. Работы приостановили из-за судебного разбирательства с властями.
