«Второе дыхание»: глава Гильдии риелторов о восстановлении рынка жилья и ценах на недвижимость в 2024 году

С 2022 года рынок недвижимости Калининградской области находился в стагнации. В регионе значительно сократились объёмы ввода нового жилья и количество приезжих, а местные практически не совершали сделки. Однако в 2023 году ситуация стала налаживаться. В интервью Калининград.Ru глава Гильдии риелторов Олег Перевалов рассказал, как восстанавливается региональный рынок жилья, почему он ориентирован на приезжих покупателей и каких цен на недвижимость ждать в 2024 году.

— В начале 2023 года эксперты назвали Калининград перспективным городом для инвестиций в жильё. Прогноз оказался верным?

— Наверное, да. Видно, что это так, по количеству инвестиционных покупок в этом году. Достаточно большое количество предпринимателей вкладывалось в коммерческую недвижимость. Как правило, это профессиональные инвесторы, которые понимают, что делают. Прежде чем совершать покупку, они сравнили разные регионы, всё просчитали и решили вложиться в том числе здесь.

— Как менялись цены на недвижимость в Калининградской области в 2023 году?

— С начала года и до конца февраля рынок очень жёстко стагнировал и, можно сказать, еле дышал. Цены устремились вниз. Со второй половины июля по настоящий момент рынок живёт, и даже есть нарастающая тенденция. Активность идёт волнами, но, если брать в общем и целом, поднимается понемногу. В конце прошлого года и начале этого на рынке были в основном местные покупатели, а во вторую половину уже 50 на 50 местных и приезжих. Сейчас этот ручеёк приезжих потихонечку каждый месяц прибывает. Едут даже те, кто никогда в Калининграде не был. Берут билет в один конец.

Сейчас наблюдается расслоение. Например, качественные крупногабаритные квартиры за полтора года ни разу не провалились по цене и даже немного подросли. А по советскому фонду сделок почти нет, хотя он и стоит в объявлениях по нормальной цене. Ты можешь предложить 4 или 3,5 миллиона рублей и, скорее всего, собственник согласится. Рассчитывать на 10% снижения стоимости вполне вероятно.

— Как менялись показатели спроса и предложения на рынке жилья в течение года, и что повлияло на такую динамику?

— В начале года вообще спроса не было. Очень мощный всплеск произошёл в период с конца февраля по середину апреля. Всё ожило, раскупили то, что полгода или даже год не продавалось. Потом в мае–июне пошло охлаждение, но всё равно — это было гораздо лучше, чем в начале года. Со второй половины июля рынок снова ожил. Не сказать, что динамично вверх летит, но по проценту, по два в месяц прирастает.

Сработал отложенный спрос после мобилизации, повлияла накопившаяся усталость от политической ситуации, и люди пошли в сделки. Мы сами не ожидали. Логистика наладилась, справились с негативным информационным фоном, туризм повлиял, как ни странно. Люди, которые поехали к нам отдыхать, возвращались домой и рассказывали, что у нас всё нормально — солнце светит, море по-прежнему на месте. Без приезжих рынок было бы не вытянуть, даже с этим всплеском отложенного спроса среди местных.

— А с какими стереотипами в Калининградскую область едут покупатели недвижимости из других регионов?

— Главный стереотип о том, что в Московском районе всё плохо. Кто-то ещё называет его Балтрайоном. Думают, что там промсектор, дешёвое жилье, асоциальные элементы, что это где-то далеко, и всё прочее. Многих потом поражает, что Калининград очень компактный. Когда их в Московский район везёшь, говорят, что такое расстояние — вообще не проблема. По их меркам, это всё близко. И дома, и люди нормальные, и нет заводов коптящих. Многие потом здесь с удовольствием покупают жильё.

Московский район дешевле не только из-за того, что там в советское время был криминал, это уже давно нивелировалось. А из-за того, что транспортная доступность была сложная. Сейчас она худо–бедно решается, уже таких явных пробок нет, если свой путь правильно рассчитать. Юго–восток города (улицы Дзержинского, Емельянова) неплохо развивается. Джентрификация, выравнивание локации за счёт заселения жильцов с другим социальным статусом, происходит прямо на глаза.

Часто хотят недвижимость у Верхнего озера, но когда узнают цены, понимаю, что они даже близко не могут там купить. Но им говоришь: «Это вообще не проблема. У нас город уютный и зелёный во всех местах. И в Балтрайоне тоже есть Летнее и Зимнее озёра, Шенфлиз на востоке». Да, может быть, в Балтрайоне больше панельных домов, которые в 90-е активно строились, но даже они зеленью заросли, и летом там очень симпатично.

Ещё хотят к морю, но потом, например, понимают, что надо ездить на работу в Калининград, или ребёнок будет ходить в калининградскую школу. Понимают, что Калининград от моря расположен близко, и не проблема на машине за 20 минут доехать до побережья.

Многих привлекает кёнигсбергская история. Есть приезжие, которые хотят купить квартиру именно в немецком доме. Но мечта быстро разбивается: они видят, в каком состоянии большинство домов немецкого фонда. А вообще сейчас стереотипов всё меньше. Интернет делает своё дело, и совсем неподготовленные люди не приезжают. Попав сюда, они видят, что регион ещё уютнее и лучше, чем рассказывают и показывают в интернете.

— Можете описать типичного покупателя жилья в Калининградской области в 2023 году?

— В основном едут люди трудоспособного возраста — 35–40+. Сейчас у нас стало больше вакансий из-за дефицита кадров, и можно найти нормальную работу, либо открыть бизнес. Едут люди социально активные, которые не боятся что-то в своей жизни поменять. Даже те, кто на пенсию приезжает — это тоже, как правило, люди, которые неплохо зарабатывали. Но есть и те, кто едет на последние деньги: купили квартиру и рассчитывают здесь жить на пенсию. Наш регион выбирают, потому что здесь мягкий климат, чистый воздух, море, небольшие расстояния — не надо тратить много денег на бензин или на транспорт. Традиционно основной поток приезжих — Сибирь и Дальний Восток. Едут также с Севера, из Москвы.

— Какое жильё оказалось самым востребованным у жителей области и у покупателей из других регионов в 2023 году? Какое предложение доминировало?

— Пока ещё в объёме доминирует старое, советское жильё. Любой местный, живущий с центральным отоплением, даже если дом довольно свежий, 90-х или нулевых, мечтает переехать в квартиру с автономным отоплением. Это и удобнее, и дешевле. Ну и, как правило, если есть автономное отопление, значит, дом свежее. Поэтому все местные однозначно нацелены только на это.

Приезжие многие покупают жильё с центральным отоплением. По разным причинам. Кого-то это не пугает, говорят: „У нас на Дальнем Востоке никогда газа не было, он нам не нужен”. Пожив несколько лет, конечно, становятся местными и тоже начинают искать квартиры с автономным отоплением. Опытные приезжие, те, кому посоветовали, и те, кому позволяет бюджет, конечно, изначально нацелены на качественный продукт.

Глобально этим отличаемся. Местные однозначно переезжают в квартиры только с автономным отоплением, за исключением редких случаев. Если бы не было приезжих, то наш советский фонд с центральным отоплением непонятно кто покупал бы.

— Как за год изменилась доступность недвижимости в Калининградской области?

— Наверное, за последние месяцы стала доступнее. Всё-таки у нас за эти полтора года с начала 2022 в общем и целом жильё в цене просело где-то на 5–15%. По объявлениям, может быть, этого не видно, но когда идёт торг по конкретному предложению, цена опускается.

Наверное, жильё стало доступнее исходя из того, что всё-таки опять большинство покупателей приезжие. На Севере, в Сибири зарабатывают нормально, для них калининградское жильё стало доступнее. Для самих калининградцев, возможно, ничего не изменилось. Там люди зарабатывают всё-таки больше, чем в Калининградской области, и у нас тут пока тенденции для роста цены в ближайшие полгода–год я не вижу особо. Небольшие корректировки вниз могут быть.

— А какая недвижимость подорожала за год сильнее всего?

— Сильнее всего подорожали качественные крупногабаритные квартиры в своём сегменте. Допустим, это хорошие трёхкомнатные от 80 до 100 квадратных метров, хорошие трёхкомнатные от 100 до 150 квадратных метров. У нас реально дефицит таких предложений, когда квартиры в одном уровне, с высокими потолками, в хорошем районе, закрытом ЖК, в качественном доме с лифтом и подземным паркингом. Такого жилья у нас мало.

— В 2023 году серьёзно выросла ставка по ипотеке. Несмотря на это, спрос на неё не уменьшается. С чем это может быть связано?

— Спрос есть только на ипотеку с господдержкой. На коммерческую ипотеку по высокой ставке спрос практически пропал. Сейчас по этой высокой ставке ипотеку берут те, кому, например, не хватает миллиона, чтобы купить квартиру за 10. Могут взять такой недостающий хвостик. Либо могут взять те же 80% с такой ставкой, но, понимая, что через три месяца погасят. Вдолгую под такую ставку сейчас никто не берёт. Получается, что арендовать такую же квартиру в два раза дешевле.

— Как высокая ставка сказывается на состоянии рынка?

— Сейчас двоякая ситуация. С одной стороны, высокая ставка по ипотеке охлаждает рынок. На вторичку ипотеку берут крайне мало, чаще для того, чтобы закрыть какие-то недостающие „хвостики”. На первичном рынке по-прежнему покупают новостройки, потому что там сохранилась ипотека с господдержкой и семейная ипотека, но момент очень скользкий: цены не идут ни вверх, ни вниз, и чем это закончится — неизвестно. Если, например, рынок немножко вниз качнётся, то в случае, если у заёмщика что-то пойдёт не так, он даже свой первоначальный взнос не сможет вернуть. Если ставка вырастет, наверное, даже те немногие, кто берёт ипотеку, вообще уйдут с рынка.

На рынке недвижимости всё идёт несколько замедленно, инертно. Но в любом случае, высокая ставка повлияет на корректировку цен. Рынок сейчас на распутье. Если ставка не вырастет или будет снижаться, тогда откроется второе дыхание. Снижение цен — это не негатив, а в каком-то смысле даже плюс, потому что чем ниже цены, тем больше людей могут участвовать в обороте недвижимости. Если ставка вырастет — объёмы и цены через несколько месяцев начнут буксовать.

— Сколько нового жилья в регионе ввели в продажу в 2023 году, и насколько этот показатель изменился по сравнению с прошлым годом?

— В этом году сдадут где-то на 20% меньше жилья, чем в прошлом. Но я думаю, что 700–800 тысяч квадратных метров введут в продажу. Для стагнирующего рынка это достаточный объём. Могло быть и меньше. В регионе очень много новостроек, которые уже сданы в эксплуатацию, но не распроданы. Этого объёма достаточно, чтобы в ближайшие полгода–год их можно было спокойно раскупать. Основная его проблема в том, что он в сером ключе. Соответственно, это не готовое „заезжай и живи”, туда ещё нужно добавлять деньги, терять время.

— Это отпугивает потенциальных покупателей?

— Да, многих. Недостаток нашего рынка в том, что он, вроде бы, рассчитан на приезжих, но застройщики ничего не делают для их привлечения. Покупателям из других регионов нужен готовый продукт, а не серый ключ. Застройщики только сейчас это поняли, они просто не видели, сколько людей с новостроек уходит на вторичку. С местными то же самое. Сейчас застройщики стали об этом задумываться и наконец повернулись лицом к потребителю. До этого у нас был не конкурентный рынок, рынок дефицита. Народ ехал вагонами, самолётами. Застройщики и частные собственники думали: „А зачем проводить отделку? И так возьмут”. Сейчас появляется здоровый баланс, и то, что не должно стоить дорого, — падает в цене, а то, что хорошего качества и в дефиците — растёт.

Наверное, это была особенность нашего рынка. Ясно, что и в Краснодаре, и в Сочи такое было, но там всё равно больший объём строился с отделкой. В Москве и Питере уже давно большие объёмы строят с отделкой. То есть у нас в этом смысле был самый развращённый рынок, если сравнивать с Россией. Такого количества серого ключа нигде больше не строили.

— Из-за нераспроданного жилья в новостройках девелоперы сворачивают новые проекты?

— Уже начатые проекты не свернёшь, но застройщики максимально переносят сроки ввода (на полгода, год) и оттягивают сроки старта новых. Ну или дробят на этапы и сдают по очереди. Например, проект запускался как единый, а потом его делят на одну, две, три очереди, чтобы квартиры не висели. В 2024 году эта ситуация сохранится и даже, может быть, усугубится.

Строительный цикл очень длинный, есть три–четыре года, чтобы проект пошёл. Соответственно, застройщики не могут резко сжать свои объёмы и по инерции какие-то проекты идут, начинаются и вводятся, несмотря на то, что нераспроданных метров достаточно. Сейчас калининградский рынок затоварен, и разгребать нависающее предложение придётся ещё долго.

— В таком случае, почему застройщики не ориентируются на местный запрос?

— Ориентируются, но у местного населения покупательская способность гораздо ниже. Уровень калининградских зарплат не позволяет каждый год менять квартиру. К тому же многие местные с начала нулевых уже приобрели себе квартиры с автономным отоплением и у них нет потребности переезжать. К тому же местные хорошо понимают конъюнктуру. На эмоциях не покупают, не готовы переплачивать, в отличие от приезжего, которого застройщик заманил.

Рынок ориентирован просто на покупателя, а будет это местный или приезжий — не столь важно. Просто до 2022 года рынок недвижимости Калининграда делали приезжие. Объективно, людей, которые ехали извне, было достаточно для того, чтобы застройщики не задумывались, кто покупает. А в 2022 году, когда у нас приезжих не было и остались только местные, все почувствовали, что покупателя значительно не хватает.

— Можете назвать топ городов или мест, где покупатели хотели приобрести недвижимость в области в этом году?

— Зависит от того, кто с какой целью и каким бюджетом едет. Кто-то едет, чтобы купить себе дом с землёй, хочет что-то выращивать. Кто-то привязан к месту работы или месту обучения ребёнка. Идёт равномерное расселение. Если говорить про Калининград, ясно, что большинство людей покупают Ленинградский или Центральный районы, потому что здесь больше людей живёт — соответственно, идёт больший оборот недвижимости.

По региону тоже равномерное распределение. Покупают и восток области, и побережье. Побережье покупают по разным причинам. Кто-то переезжает жить, кто-то покупает, чтобы сдавать. Кто-то хочет побережье, но по деньгам тянет в лучшем случае Гвардейск. В общем, если брать нынешнюю плотность в определённых локациях области или города, то, наверное, в таких же пропорциях происходят и новые сделки. Где низкая плотность, например, на востоке — там и сделок меньше. Где большая плотность, побережье и север города — там сделок больше.

— Недвижимость на востоке области стала привлекает покупателей? Сейчас к этой территории приковано пристальное внимание властей и бизнеса, она популярна у туристов.

— Восток очень разный. Всё зависит от рабочих мест. Допустим, Черняховск сейчас активно развивается, там появляются новые предприятия, индустриальный парк. Возникают новые рабочие места, и соответственно есть спрос, а спрос рождает предложение. Там появилась пара застройщиков, и у них очень неплохо покупают. Если в аренду кто-то ищет, то даже наблюдается дефицит. Предложение меньше спроса.

Неман оживает в связи с тем, что на месте бывшей АЭС строят гигафабрику. Насколько я знаю, там запросы были от производств, но в результате никакой застройщик не зашёл. Думаю, ситуация будет такая: спрос повысится, и его придётся удовлетворять за счёт существующих объектов вторичного фонда. Выход будет такой: опираться на местную рабочую силу. Если они будут завозить специалистов и снимать для них жильё, то, возможно, столкнутся с нехваткой предложения по аренде.

В Советске, например, спрос вялый. Оттуда уезжают многие, там новостроек нет и сделок меньше. Есть местная сделка, но специально туда мало кто едет. Гусев — волнами идёт. Советск буксует — по нему очень сильно ударило закрытие границ, так как он был ориентирован на приграничные коммуникации. То есть восток больше зависит от наличия тех или иных производственных мощностей. Но так как у нас сельское хозяйство всё-таки развивается, и это не только какие-то посёлки, но ещё и города, — восток живёт.

— Какие районы Калининграда вы считаете наиболее перспективными для застройки?

— Это север города. Тут сложившаяся среда, ближе к морю, меньше предприятий. Видно, что город развивается в основном в сторону Гурьевска. Гурьевск, как город–спутник, который уже сливается с Калининградом. Город неплохо разрастается в сторону Чкаловска и Орловки. Вся территория, что с запада на восток через север, активно развивается. Эти пригороды служат хорошей транспортной развязкой.

Поэтому исходя из того количества участков, которые там выделены под индивидуальное и многоквартирное жильё, и того количества проектов, которые в перспективе выйдут на ближайшие три–семь лет, видно, что в эту часть город будет продолжать сильно развиваться. Опять же магнитом является близость побережья, чтобы можно было быстро доехать.

— Спрос на недвижимость в регионе восстанавливается в том числе за счёт приезжих. В частности — иностранных граждан. Много ли сделок было заключено с ними в 2023 году?

— Их было немногим больше, чем в прошлые годы. Когда СМИ писали, что немцы сюда повалили, — раздували из мухи слона. Действительно, граждане Германии едут, потому что там всё-таки живёт много русских немцев, которые не прижились. На них очень давит политическая ситуация. Кто-то решил сюда вернуться, кто-то решил здесь взять „запасной парашют”, кто-то воспользовался высоким курсом и решил купить здесь жильё за копейки. Но среди них единицы тех, кто решил переехать сюда однозначно. Небольшое количество едет из Латвии. Там большой кластер русскоязычных, которые не ассимилировались и не говорят по-латышски.

— Каких цен на недвижимость ждать в 2024 году?

— Исходя из того, что ипотечная ставка будет такая же, как сейчас, то, наверное, стоит ждать таких же цен, но с возможностью торговаться. Покупатель сейчас король. Предложение превышает спрос, и клиент, который с живыми деньгами и не спешит с покупкой, может поторговаться. Однако это за исключением очень узких, ликвидных вариантов — это квартиры с качественной отделкой в новых домах. Здесь обратная ситуация. Продавец, понимая, что желающих больше, чем предложения, может сказать: „Нет, я хочу больше. Я на скидку не пойду”. Таких крупногабаритных вариантов реально мало, где сошлись все пазлы — лифты, социум и прочее.