Московский архитектурный институт разработал концепцию реконструкции центральной части Калининграда. Авторы проекта считают, что он решит проблему стареющего жилфонда без проведения реновации, против которой выступают многие горожане. Фактически они предлагают увеличивать этажность существующих хрущёвок и пристраивать к ним дополнительные корпуса. Взамен собственники смогут увеличить площадь квартир, получат новые коммуникации, фасады, общественные пространства, парковки и прочую инфраструктуру.
Корреспондент Калининград.Ru изучил концепцию московских архитекторов, пообщался с творческим руководителем группы, профессором Максимом Полещуком и выяснил, как могут измениться хрущёвки в центре города.
Московский архитектурный институт уже работал в Калининграде. Перед чемпионатом мира по футболу по проектам его специалистов обновили фасады домов на Ленинском проспекте в псевдоганзейском стиле. В то же время Максим Полещук представлял результаты международного конкурса на проект Музея философии к 300-летию Иммануила Канта. Сейчас творческая группа подготовила концепцию «Платформа комплексной реконструкции жилой среды 1960-1970-х годов». В качестве пилотных городов, где хотят опробовать эту модель, выбрали Южно-Сахалинск, Самару, Нижний Новгород и Калининград.
Калининград — это единственный город в нашей стране, где в связи с войной и разрушениями весь центр застроен пятиэтажками. Ни в одном другом городе Российской Федерации такого нет. Как правило, пятиэтажные и четырёхэтажные дома располагаются где-то в серединной или окраинной зонах. Поэтому мы говорим не просто о реконструкции хрущёвок, а о реконструкции центра Калининграда, — объяснил Полещук.
Авторы концепции уверены: московская реновация не подходит для регионов. Чтобы снести дом и построить на его месте новый, нужно отселить жильцов. Однако ни один город России, кроме столицы, не располагает таким количеством манёвренных квартир.
Архитекторы из МАРХИ решили пойти по пути комплексной реконструкции, которая предполагает увеличение высоты некоторых домов до восьми этажей, возведение дополнительных жилых «вставок», отдельно стоящих «свечек» и пристроек к существующим зданиям. Такой подход позволит расширить площади хрущёвок, заменить коммуникации, сделать новые фасады, благоустроить дворы, создать парковки. При участии бюджетного финансирования получится увеличить социальную инфраструктуру, сделать новые общественные пространства и дороги. Более того, реконструкция оказывается на 30% дешевле реновации и проводится вдвое быстрее.
В своём проекте архитекторы поделили центральную часть Калининграда на четыре крупных участка общей площадью около 82 гектаров. Это территории в границах улиц Черняховского, Сергеева, Пролетарской, Шевченко, Галицкого, Ленинского и Московского проспектов. Преимущественно здесь располагаются пятиэтажные здания 1960-х годов постройки. Участвовать в программе или нет — решат жители. Собственники также смогут определить масштабы реконструкции своего дома.
Мы ничего не будем делать без согласия жителей. Они могут проголосовать, что ничего не хотят, кроме капитального ремонта. Но если посмотреть на планы капремонта этих домов, то можно увидеть 2030, 2035 и 2040-е годы. Но за это время их дом может перейти в разряд аварийных. А в случае перевода в аварийное жильё никакие интересы жителей уже не учитываются. Обычно людей переселяют куда угодно. То есть если жители не готовы, что перед их окнами несколько месяцев с утра до вечера будут работать строители, то через какое-то время они или их дети будут вынуждены переселяться куда угодно, — отметил Максим Полещук.
Архитектор подчёркивает, что реконструкцию следует проводить комплексно. Лучше, если в программе будет участвовать целый микрорайон, но проект можно реализовать и частично. Единственное условие — чтобы согласившиеся дома образовывали двор. В таком случае можно обновить не только само жильё, но и пространство вокруг.
В концепции авторы показали свои варианты того, как можно реконструировать стареющие хрущёвки. Например, на стоящие «ёлочкой» дома на улице Сергеева предлагается надстроить по три дополнительных этажа. Здания на пересечении Черняховского и Пролетарской также повышаются на два уровня и соединяются между собой «вставками». Похожие надстройки и пристройки возможно сделать на хрущёвках на Минской и перекрёстке Пролетарской и Соммера.
Первые этажи зданий авторы проекта предлагают отдавать под магазины, аптеки, кафе, объекты бытового обслуживания, офисы и поликлиники. Для размещения автомобилей предусмотрели четыре крытые двухэтажные парковки. А чтобы снизить нагрузку на социальные учреждения, возможно расширить дополнительными «крыльями» и пристройками детский сад №101 и школу №31. Во дворах появятся благоустроенные скверы и бульвары со спортивными и детскими площадками. Похожие предложения актуальны и для оставшейся центральной части Калининграда.
Схемы реконструкции из концепции МАРХИ
Необязательно надстраивать три или четыре этажа, это может быть один или два. Жители сами будут голосовать, сколько им надстраивать. В зависимости от количества этажей они получат дополнительные услуги. Минимальные — это, допустим, лифт и реконструкция фасадов. Потому что одного этажа недостаточно, чтобы увеличить площадь. А вот два-три этажа дают возможность в каждой квартире увеличить площадь от восьми до пятнадцати метров за счёт расширения корпуса, — добавил Полещук.
Авторы предлагают утеплить и облицевать наружные стены, заменить оконные блоки, застеклить балконы и лоджии, заменить или установить лифты, организовать входную зону с пандусами, провести противопожарные мероприятия на лестничных клетках, выполнить надстройки и сделать новую кровлю, перевести первые этажи под нежилые, обустроить инженерные сети, обеспечивающие снижение энергопотребления, улучшить общий архитектурный облик зданий.
По задумке авторов из МАРХИ, при реконструкции домов жители получат не только этажи сверху и новых соседей. «При реконструкции в квартирах увеличится общая площадь. То есть кухня будет не четыре метра, а девять. Общая комната проходная была, а будет не проходная. У них не было лифта, у них будет лифт. У них был страшный фасад, будет современный фасад. У них были убогие дворы, будут дворы XXI века. У них не было стоянок двухэтажных, чтобы все эти машины убрать, они будут. У них школы допотопные, они будут реконструированы. И современные детские сады. Вот, что они получат в результате комплексной реконструкции жилья — они получат среду XXI века. А сейчас они живут в маргинализирущейся среде 60-х годов», — заявил архитектор.
Эксперт считает, что с технической точки зрения с надстройкой дополнительных этажей и расширением зданий проблем возникнуть не должно. Примеры подобных работ можно найти в той же столице. Так, в 2003 году на Химкинском бульваре, 4 в Москве реконструировали аварийный дом 1965 года постройки, который хотели сносить. Типовая панелька превратилась в современный девятиэтажный комплекс. В результате общая площадь здания выросла в 2,2 раза, появились новые помещения, а также увеличилась площадь квартир в старой части. При проведении работ применили вентилируемый фасад, обустроили лоджии с панорамным остеклением, заменили инженерные коммуникации и улучшили теплотехнические свойства дома.
Фото: akrotov.ru
Ещё один московский пример — на улице Мишина, 32, где четырёхэтажный дом 50-х годов превратили в восьмиэтажный и расширили. Инициаторами реконструкции стали сами жильцы. В результате они получили большие по площади квартиры, новые коммуникации, паркинг и современный фасад.
Фото: mishina32.ru
Для реализации программы реконструкции в Калининграде и других городах архитекторы МАРХИ планируют создать собственного застройщика совместно с банком и немецкими партнёрами. «Ни один девелопер ни в одном регионе Российской Федерации не готов работать с таким проектом. Это однозначно и никаких обсуждений. Все девелоперы нашей страны, даже те, что в Москве, не хотят и не желают этим заниматься. Потому что это очень сложно, у них нет такого опыта, они боятся жителей, они такого никогда не делали. Для них это стопроцентные риски и стопроцентное нежелание. И это главная трагедия строительного рынка, который готов только зарабатывать деньги, а на людей и их интересы плевать», — объяснил Максим Полещук.
Затраты на обновление жилфонда и благоустройство дворов планируют покрывать за счёт средств от продажи новых площадей, которые будут поступать на эскроу-счета. Сейчас авторы концепции обсуждают с банком создание такой финансовой модели. Доплаты со стороны собственников при этом не предполагается.
Одна из принципиальных позиций этого проекта, который нужно будет ещё реализовать и доказать практически, — это то, что жители не просто улучшают свои жилищные условия, не платя ни одной копейки, а они ещё участвуют в распределении средств от дополнительных площадей в масштабе 20% от прибыли. Мы разрабатываем модель, чтобы либо от продажи квартир, либо от сдачи в аренду под магазин, они получали не большие, но деньги. То есть получали от распределения прибыли от этих дополнительных площадей, жилых квартир, магазинов и так далее, — добавил архитектор.
Расходы на реконструкцию детских садов, школ, дорог и прочих городских объектов лягут на бюджет. Поэтому авторы концепции рассчитывают договориться с властями, что при запуске проекта деньги из казны будут выделяться в первую очередь на обновление социальной и транспортной инфраструктуры в этих районах.
Максим Полещук отметил, что уже вёл переговоры с правительством Калининградской области, но пока никаких договорённостей нет. Бóльшую активность проявляют власти Самарской области, где, по словам архитектора, уже готовят документы для реализации проекта.
При этом вся необходимая нормативно-правовая база в Калининградской области уже создана. Недавно правительство утвердило порядок комплексного развития территорий, который позволяет провести реконструкцию. Согласно документу, власти намерены определить участки города, где находятся многоквартирные дома, не признанные аварийными или подлежащими сносу.
Автор концепции подчёркивает, что, пока местные чиновники взяли паузу, в Калининграде необходимо организовать обсуждение проекта с общественными организациями, профессиональным сообществом и, прежде всего, самими горожанами.
