В Калининградской области утвердили постановление о комплексном развитии территорий. Новый порядок позволяет обновлять изношенный, но ещё не аварийный жилой фонд. В правительстве считают, что такая программа может стать альтернативой московской реновации, против которой выступают многие горожане. Корреспондент Калининград.Ru разбирался, как власти намерены обновлять хрущёвки.
Впервые практику реновации стали применять в Москве. В 2017 году столичные власти утвердили программу по сносу домов 1950-1970-х годов и переселению людей в новостройки в тех же районах. Изначально планировалось строительство 6-14 этажек, но позже высота примерно трети зданий увеличилась до 24 этажей. Среди горожан программа также вызвала неоднозначную реакцию: некоторые обрадовались шансу улучшить жилищные условия, другие не верили в такую возможность и просили исключить их дома из списка реновации.
Спустя несколько лет московский опыт решили в том или ином виде перенести на другие регионы. В январе 2020 года губернатор Антон Алиханов поддерживал всероссийскую реновацию и ждал её прихода в Калининградскую область. По его словам, такая программа «могла бы решить проблемы несоответствия советских градостроительных решений современным условиям строительства города».
В ноябре 2020 года глава региона даже назвал конкретные районы Калининграда, которые могли бы попасть под реновацию — жилой массив в границах Ленинского проспекта и улиц Черняховского, Сергеева и Шевченко, а также хрущёвки между Ленинским и Московским проспектами, в районе Первого хлебозавода. При этом Алиханов подчёркивал, что на их месте не будет «какого-то супервысокоэтажного строительства». В то же время федеральный центр создал нормативную базу для обновления старого жилфонда в регионах, на основе которой власти субъектов смогли принимать свой порядок о комплексном развитии территорий с устаревшим фондом.
Однако в июле 2021 года губернатор заявил, что реновации жилья в Калининграде не будет. Аргумент простой: программа потребовала бы «серьёзного увеличения этажности новых домов и роста нагрузки на инженерные сети и социальную инфраструктуру». «Мы же хотим сохранить соразмерность среды города человеку», — объяснял Антон Алиханов.
В октябре 2021 года министр строительства и ЖКХ области Сергей Черномаз подчеркнул, что реновация жилья в Калининграде даже не обсуждается в правительстве. «Вообще не знаю, кто этот вброс сделал, честно скажу. Меня периодически спрашивают, постоянно ссылаются на кого-то, на некое неустановленное лицо, которое что-то когда-то сказало, что это будет всё в городе, и кто-то потом даже сказал, что вот эти районы конкретно будут, кто-то уже стал квартиры продавать, кто-то, наоборот, покупать, кто-то начал коммерческие помещения переоформлять», — заявил он на брифинге.
Чиновник уточнил, что Калининграду не подходит московская практика реновации. Чтобы такая программа окупалась, потребуется строить высотки на месте пятиэтажных домов и нагружать существующую социальную, коммунальную и транспортную инфраструктуру. Кроме того, возникнут проблемы с многочисленными объектами культурного наследия, охранные зоны которых накладывают ограничения на соседние территории. Он подчеркнул, что правительство региона хочет сохранить среднеэтажную застройку в центре.
Если заходить с реновацией, то с неким бюджетным участием, как с программным продуктом. Бюджетные деньги дадут возможность строить не пять, а шесть этажей, архитектурно обыграть их таким образом, чтобы визуально не испортить. <...> Вопрос в том, чтобы не испортить ту среду, которая есть в Калининграде. Улучшить — да, конечно, мы хотим. Но не навредить, — сказал Черномаз.
В конце октября губернатор подписал постановление о комплексном развитии территорий. Согласно документу, власти намерены определить участки города, где находятся многоквартирные дома, не признанные аварийными или подлежащими сносу.
Чтобы попасть в программу, здания должны соответствовать одному из четырёх критериев:
— физические износ основных конструкций свыше 65%;
— слишком дорогой капитальный ремонт;
— объект возвели до 1980 года по типовому проекту в период индустриального домостроения;
— в здании нет центрального водоснабжения, канализации, электричества или газа.
В документе указано, что решение о комплексном развитии принимается после предварительного анализа и сбора данных о земельных участках, многоквартирных домах, инженерной инфраструктуре на этой территории. Также власти должны рассчитать число объектов капитального строительства, которые можно разместить в этом районе, и оценить объём жилищного фонда для переселения граждан.
Договоры о комплексном развитии муниципалитет будет заключать с собственниками недвижимости. Инициаторами таких соглашений могут стать как сами владельцы имущества, так и власти. При этом граждане вправе за доплату получить жильё, большее по площади или количеству комнат.
По мнению министра строительства, механизм комплексного развития территорий может стать альтернативой реновации. «Это невовлечённые территории, заброшенные промышленные базы, территории, которые в настоящий момент с ненадлежащим обслуживанием и состоянием. Всё это [можно] объединять в некие территории для комплексного развития и уже там предусматривать квартальное строительство, социальную инфраструктуру, полностью благоустроенные дворы. Вот это, по мне, наиболее оптимально и правильно. И это имеет под собой все экономические расчёты и дальнейшую жизнь не с точки зрения строительства, а с точки зрения жизненного цикла вообще», — заключил Сергей Черномаз.
Необходимость реновации власти связывают не только со стареющим жилфондом, но и нехваткой в Калининграде перспективных площадок для строительства новых домов. Десять лет назад в городе уже пытались применить похожую практику. Несколько участков на улице Красносельской передали крупным застройщикам. Компании должны были расселить аварийные бараки, а взамен — получили землю для освоения. Чем это обернулось — читайте в материале Калининград.Ru «Реновация на пепелище».
