«Откат — это не калининградская история»: что происходит на рынке жилья и чего ждать дальше

Во второй половине 2020 года в Калининграде резко увеличились продажи квартир. Высокий спрос на покупку первичного жилья обеспечила льготная ипотека, нестабильность рубля, а также туристический и миграционный поток в регион.

По данным экспертов «Авито.Недвижимость», за год средняя цена квартиры в новостройке увеличилась на 38%. К началу января квадратный метр стоил примерно 69 192 рубля. В 2,5 раза вырос спрос на калининградское жильё среди жителей других регионов. Около 66% желающих купить квартиру в 2020 году — неместные.

Вместе с резким ростом спроса увеличилось и количество новостроек. В 2020 году в Калининграде ввели в эксплуатацию 675 тысяч квадратных метров жилья — 90 многоквартирных домов и 656 частных. Это на 12,6% выше, чем планировалось. Жилой фонд Ленинградского района вырос на 332 тысячи квадратов. Больше половины (58%) от общей площади жилья построили именно в этой части города. В Московском и Центральном районах рост не так значителен — по 143 и 103 тысячи квадратных метров.

Несмотря на высокие темпы строительства, квартиры быстро раскупают. По словам президента Гильдии риелторов Калининграда Олега Перевалова, из готового первичного жилья на рынке остался лишь неликвид с завышенными ценами, неудачным расположением или плохим качеством. «Все ликвидные предложения по новостройкам на 90% раскуплены, осталось где-то 10%, даже может быть 5. Что-то нормальное, где цена соответствует месту и качеству — это уже строящиеся новостройки со сроком сдачи с 2021 по 2024 год», — отметил эксперт.

Активное строительство жилья в городе продолжается. Сейчас точечная и квартальная застройка разбросана по всему Калининграду. Анализ предложений на «Авито» в шести жилых комплексах в разных районах города показал, что стоимость «однушки» в строящемся доме варьируется от двух до 3,6 миллионов рублей.

Двухкомнатные квартиры продают за 3-5,2 млн рублей, а с малым метражом можно найти и за 2,5 миллиона. За «трёшки» предлагают заплатить от четырёх до семи миллионов рублей. В целом застройщики и агентства оценивают жильё в диапазоне 57-89 тысяч за квадратный метр. Стоимость отличается в зависимости от района, класса ЖК, инфраструктуры и некоторых других факторов. 

Как отмечает Перевалов, сейчас предложение не совпадает со спросом. В городе мало ликвидных квартир с качественной отделкой и свежим ремонтом, а спрос на них большой. Зато много некачественного, «убитого» жилья советской постройки. «Конечно, и оно находит своего покупателя, но сейчас люди ценят время и предпочитают дома со свежей отделкой», — уточнил риелтор. Квартиры в домах советской постройки тоже покупают, но при условии свежего ремонта.

Сейчас средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье с ремонтом составляет около 80 тысяч рублей. Возможно, калининградцев шокируют такие цифры, но для приезжих цена вполне адекватна. По мнению Перевалова, в течение года рост будет сохраняться в пределах реальной инфляции. «Я думаю, откат — это не калининградская история. <...> У Калининграда ещё есть зазор для роста стоимости — мы ниже Сочи, Хабаровска, Владивостока, Петропавловска-Камчатского», — поделился эксперт.

В 2021 году застройщики не успеют компенсировать «провал» предложения, считает Олег Перевалов. За короткий срок это сделать невозможно. «Должны появиться новые проекты в достаточном количестве, а это нужно проектировать, получить разрешение на строительство, проектное финансирование. То есть это процесс полутора-двух лет», — уточнил президент местного отделения Гильдии риелторов.