«Снос хрущёвок и застройка центра»: чего можно ждать от программы реновации жилья в Калининграде

В Калининграде хотят запустить программу реновации жилья.  Региональные власти ждут принятия закона о комплексном развитии территорий, чтобы запустить широкое общественное и экспертное обсуждение. Сейчас законопроект рассматривает Госдума. Депутаты приняли документ в первом чтении, в ближайшее время его откорректируют.

Власти Калининградской области возлагают особые надежды на принятие закона. Губернатор Антон Алиханов называет его «хорошим инструментом» для качественного обновления городской среды. В областном центре заканчиваются территории для застройки, а часть жилого фонда морально и физически устарела. Корреспондент Калининград.Ru изучил документы и выяснил, чего можно ожидать от программы реновации.

Зачем городу реновация?

По задумке властей, программа решит несколько проблем. Уже сейчас в Калининграде наблюдается нехватка земли под строительство многоквартирных домов. В администрации предполагают, что через пять лет перспективных территорий для возведения жилья не останется. Другая сторона вопроса касается внешнего облика областного центра. Губернатор Антон Алиханов считает, что снос хрущёвок и возведение на их месте новых домов «могло бы решить проблемы несоответствия советских градостроительных решений современным условиям строительства города».

Где планируют реализовывать программу и сколько жителей она может затронуть?

В первую очередь власти хотят обратить внимание на центр города. Глава региона даже назвал конкретные микрорайоны, которые могут попасть под реновацию. Ленинский проспект, улицы Черняховского, Сергеева и Шевченко — именно эти территории нуждаются в обновлении жилищного фонда. В список первой очереди также могут войти хрущёвки в районе Первого хлебозавода на улице Галицкого.

Всего в границах этих точек находится более 80 жилых домов. Если руководство всё-таки утвердит этот перечень, то реновация затронет около четырёх тысяч квартир.

В каком состоянии находятся дома, которые могут попасть под снос?

По данным портала «Реформа ЖКХ», почти 80% зданий в названных Алихановым районах построены ещё в 60-х годах. Тогда во всём Советском Союзе началось массовое строительство типовых четырёх- и пятиэтажек. Инициатором процесса стал первый секретарь ЦК КПСС Никита Хрущёв. Он считал, что архитектура должна служить «удовлетворению насущных потребностей советского народа» и предложил строить проще, но больше. В Калининграде была и другая причина. После войны многие здания в центре города разобрали на кирпичи, и пустое пространство нужно было заполнить новыми домами. 

Строительство типовых панелек продолжилось и после 60-х. Ещё около 10% жилья в зоне возможной реновации появилось в 70-х годах. Таким образом, большинство зданий в самом центре города старше 50 лет.

Смогут ли жильцы домов как-то повлиять на программу и что ждёт их квартиры?

Условия программы изложены в законопроекте о комплексном развитии территорий. Интересно, что всероссийская реновация затронет не только аварийное жильё. Авторы поправок предлагают наделить муниципальные органы власти полномочиями утверждать адресные программы сноса и реконструкции вполне пригодного для жилья фонда. Такой подход позволит решить проблему ветхих домов в длительной перспективе.

Местные власти смогут инициировать комплексное развитие территории, если не менее половины всего участка занимают дома, подлежащие сносу. При этом реновация будет носить добровольный характер. Дома планируют включать в программу на основе голосования — решение должны поддержать хотя бы две трети собственников квартир и нанимателей. Выйти из неё можно будет в любой момент до утверждения проекта планировки территории. Для этого нужен отказ более одной трети владельцев.

Если здание вошло в программу сноса, собственникам предложат несколько возможных вариантов. Первый — предоставление равнозначного жилья. Новая квартира должна быть не меньше предыдущей, соответствовать стандартам благоустройства, иметь «улучшенную отделку» и находиться в том же районе города.

Если такой вариант не устраивает, жители могут запросить равноценную квартиру или денежную компенсацию. Равноценным считается жильё той же стоимости, что предыдущее. Кроме того, в проекте предусмотрена возможность расширения жилплощади за доплату. Если собственник всё-таки отказывается переезжать, его могут принудить съехать по суду.

А как это было в Москве?

В основе нового законопроекта лежит практика московской реновации. Всего в столичную программу вошли более пяти тысяч домов. До 2032 года в столице планируют расселить 350 тысяч квартир. Проект направлен в основном на пятиэтажки, построенные в 1957-1975 годах. Их включали в программу сноса по двум критериям: неудовлетворительное состояние дома и согласие более двух третей собственников квартир и нанимателей.

По данным на октябрь, с момента запуска реновации в Москве ввели около 900 тысяч квадратных метров жилья — это 67 домов. В новые квартиры переехали 27 тысяч человек. Объект недвижимости предоставляется в том же районе, где находился предыдущий. Исключения сделали для Зеленограда и территории Новой Москвы. В результате вместо старых пятиэтажек люди получают квартиры в высотках на окраине.

Изначально московские власти планировали переселять людей в здания на 6-14 этажей. Однако сейчас около трети домов для участников программы превышают начальный показатель — их высота достигает 24 этажей. Всего же на месте пяти тысяч старых домов площадью 16,4 млн квадратных метров планируют построить в два раза меньше зданий. При этом их общая площадь увеличится до 44 млн квадратов.

Чего в итоге ожидать Калининграду от программы?

В Калининграде не собираются увеличивать высотность зданий в два-три раза, как это делают в Москве. Сейчас в городе внедряют новые правила землепользования и застройки. В них установлена максимальная высота зданий в пределах всего областного центра — девять этажей, а в центральной части — семь.

В результате реновации высота зданий вырастет в среднем на три-четыре этажа этажа. Сейчас больше половины жилых домов в границах возможной территорий для реновации — пятиэтажки, почти треть — четырёхэтажки, около 10% — высотой в девять этажей. 

Программа комплексного развития может увеличить общую площадь жилых домов в центре Калининграда. Однако рост квадратных метров не будет так значителен, как в столице. Поэтому возникает несколько вопросов: поможет ли реновация решить проблему нехватки земли под новое жильё и будет ли это выгодно инвесторам. Для успешного завершения проекта нужно привлекать дополнительное финансирование из бюджета, считает Алиханов. С другой стороны, программа изменит облик центральной части города, а комплексный подход к застройке позволит создавать более продуманную инфраструктуру.

Точный механизм обновления жилья будет определён позже. Пока инициативу приняли в первом чтении и отправили на доработку. После внесения корректировок её снова рассмотрят депутаты Госдумы. Авторы должны предоставить исправленный вариант 16 декабря. Затем закон ждёт третье чтение, рассмотрение Советом Федерации и встреча с президентом, который его и подпишет. При этом отклонить проект поправок могут на любом этапе.