В середине августа врио вице-премьера областного правительства Максим Федосеев заявил, что в регионе растёт число непроданной недвижимости. В новых домах пустуют около пяти тысяч квартир — порядка 30% от общего количества жилья, которое ввели в эксплуатацию в 2015 году. Корреспондент Калининград.Ru выяснил, какая недвижимость пользуется спросом, а также узнал прогноз по ценам.
«Упали на самое дно»
Около 60% жилья в новостройках Калининградской области приобретают по ипотеке. Средний срок кредита — 14 лет при семейном доходе в 70 тысяч рублей. Однако в последнее время областной Минстрой фиксирует существенное снижение интереса к жилищным займам. «Сказываются последствия кризиса, а также ужесточение требований для получения ипотеки», — сообщил в июне и.о. главы ведомства Амир Кушхов.
По сведениям Национального бюро кредитных историй (НБКИ), за год необходимая сумма кредита на покупку жилья в Калининградской области увеличилась примерно на 140 тысяч рублей. В результате рекомендованный семейный доход вырос на 0,8%. При этом в среднем по России наблюдается обратная динамика — снижение на 1,6%.
Чтобы стимулировать покупку квартир в новых домах, власти решили субсидировать процентную ставку из областного бюджета. Но эта мера оказалась невостребованной. По словам Максима Федосеева, за год правом на компенсацию воспользовались всего 19 человек. Чиновник предположил, что такая ситуация связана с низкой цифрой субсидии — всего 2%. В будущем власти планируют увеличить объём компенсации до 4%.
Застройщики привлекают клиентов скидками, акциями и длительными рассрочками. Многие снижают цены. По данным регионального правительства, средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в первом полугодии составляла 52 тысячи рублей за «квадрат». В июле аналитический центр SRG зафиксировал падение до 50 500 рублей.
Анализ рынка показал, что по сравнению с началом года стоимость жилья на «первичке» упала на 5,1%. Во вторичном фонде квартиры сегодня продают по 53 500 рублей за квадратный метр (на 9,7% дешевле, чем в начале года). Дороже всего в регионе — однокомнатные квартиры, где метр стоит 55 500 рублей. «Квадрат» в двухкомнатной продают по 53 800 рублей, в трёхкомнатной — по 51 300. Метр в Московском районе примерно на пять тысяч дешевле, чем в Центральном и Ленинградском.
Однако, по словам руководителя группы компаний «Ремжилстрой» Ирины Губко, сегодня жильё в калининградских новостройках можно купить и по 35-36 тысяч за квадратный метр. «У кого затаривание (количество построенного нереализованного жилья, — прим. Калининград.Ru) большое, тот, конечно, цены снижает. Всё зависит от финансового состояния компании. Если есть подушка безопасности, цены не снижают, если нет — то снижают и продают подешевле. Поэтому сейчас можно купить квартиру в городе за 36 и за 35 тысяч», — поясняет эксперт.
Основная причина отрицательной динамики цен — снижение платёжеспособности населения. «С июня цены упали на самое дно, упёрлись в себестоимость», — говорит вице-президент Гильдии риелторов Калининграда, гендиректор агентства недвижимости Олег Перевалов.
По словам застройщиков, больше всего «просел» сегмент дорогого жилья.
Число непроданных квартир растёт в сегменте бизнес-класса, элитное жильё действительно стали покупать реже. По эконом-классу ситуация более-менее стабильна. Застройщики объективно оценивают возможности и внимательно изучают покупательский спрос. Если они видят негативные тенденции, то просто не начинают новые проекты, — поясняет директор строительной компании «Агата», зампредседателя Горсовета Олег Шкиль.
«Выезжают на приезжих»
Эксперты отмечают, что на сегодняшний день жильё чаще покупают жители других регионов России и русскоговорящее население республик Средней Азии. «В Калининграде большое предложение по новостройкам, по квадратным метрам, но спрос тем не менее остаётся устойчивый. В количестве он вообще не упал, а даже увеличился, а в объёме денег — немножко снизился, потому что в основном у нас покупатели сейчас идут извне. Те люди, которые приезжают из других регионов, да и наши, приходят уже с меньшими деньгами», — комментирует Олег Перевалов.
По его словам, квартиры в Калининградской области покупают жители Дальнего Востока, Зауралья, северных регионов и русскоязычные переселенцы из республик Средней Азии. Они, как правило, выбирают «вторичку». Калининградцы чаще покупают жильё на первичном рынке. «Местное население, которому есть где жить, — у родственников, друзей — предпочитает первичный рынок, во-первых, по причине того, что автономное отопление, и во-вторых, потому что у них есть время на отделку», — поясняет глава Гильдии риелторов Калининграда.
Как отмечает эксперт, спросом пользуются практически все новые дома. «Всё зависит от кошелька и от потребностей конкретного клиента. То есть берут хорошо как в центре города, так и на окраине, и в ближайшем пригороде. Ясно, что там очень многое зависит от цены, от условий продажи. Если брать для примера Калининград, то хорошо пользуется спросом Гурьевск, а то, что между [населёнными пунктами], — это уже сложнее, потому что там получается, грубо говоря, ни село, ни город. Новостройки, которые не относятся ни к Калининграду, ни к пригороду, идут слабее, но опять же если там интересные цена или проект, или интересные условия рассрочки, это привлекает людей. В принципе все находят своего покупателя», — отмечает Олег Перевалов.
«Цены пойдут в рост через полтора года»
По мнению экспертов, жильё лучше приобретать в новостройке. «Во-первых, это морально новый фонд, во-вторых, там примерно одинаковый социальный слой. Если вы купили дом, даже бюджетный, всё равно там живут люди, которые сами покупали это жильё. Во „вторичке” могут оказаться соседями асоциальные элементы и кто угодно — в „первичке” такого нет. Потом сами дома уже построены по новым технологиям, там и придомовые территории, и всё прочее», — поясняет гендиректор группы компаний «Клипер».
При выборе квартиры следует обращать внимание не только на соотношение цены и качества, но и на надёжность застройщика. «Сейчас многие компании испытывают сложности с привлечением денежных средств и пытаются активнее вовлекать дольщиков. Прежде чем принимать решение и подписывать договор, нужно проанализировать деятельность застройщика, посмотреть, какие проекты он сейчас реализует. Не факт, что крупная компания окажется более надёжной. Может оказаться, что у неё большое количество долгов, которые в нынешней экономической ситуации становится сложно обслуживать. Такую картину мы наблюдали с дольщиками „Су-155”. Компания обанкротилась, оставив тысячи дольщиков по всей стране, в том числе в Калининграде», — говорит Олег Шкиль.
По его словам, сейчас застройщики стали бороться за покупателя и на рынке появилась здоровая конкуренция. «В конечном счёте это приводит к повышению качества жилья», — отмечает Шкиль.
Сильного роста цен в ближайший год представители отрасли не прогнозируют.
Если не произойдёт чего-то кардинального макроэкономически в мире или в стране, роста цен ожидать не стоит. По крайней мере, в Калининграде, потому что у нас очень большое предложение. Если только в стране будут какие-то очень сильные инфляционные процессы или доллар будет по сто рублей. Но это в принципе не рост цен, это просто недвижимость будет так же, как и всё остальное, подстраиваться под инфляцию, под обесценивание рубля, — считает Олег Перевалов.
В пользу положительного прогноза говорит и тот факт, что предложение на рынке недвижимости Калининградской области превышает спрос. «По новостройкам цены могут немножко расти за счёт, скажем, готовности строительства, каких-то удачных проектов. А по „вторичке” теоретически даже может быть ещё и снижение, потому что там нет такого понятия как себестоимость. Там, условно говоря, пока какого-то продавца не обуздали, он может скинуть любую сумму, хоть полстоимости. Никто ему не может этого запретить. И тем более „вторичка” — там старый фонд, центральное отопление, она хуже продаётся. Поэтому здесь может быть даже корректировка вниз по многим объектам», — полагает риелтор.
По мнению руководителя группы компаний «Ремжилстрой» Ирины Губко, ожидать роста цен на жильё в новостройках следует через полтора года. Стоимость квадратного метра может увеличиться на 5-10%.
Когда идёт перезатаривание, естественно, следующий шаг у застройщиков — сокращение производства и строительства. Они будут вводить меньше новых проектов, подстраиваться под рынок. Тогда, естественно, квартир будет меньше и снизится предложение. Правительство говорит, что ипотеку будут поддерживать ещё шире. Соответственно, если спрос увеличится, цены пойдут в рост, — считает эксперт.
