«Отложенный спрос и принятие»: как отмена льготной ипотеки влияет на калининградский рынок жилья

После отмены льготной ипотеки объёмы сделок на калининградском рынке недвижимости сократились минимум в два раза. Программа работала с 2020 года и была выгодна как покупателям, так и девелоперам. Первые — могли купить новое жильё по сниженной ставке, до 8%. Вторые — продавали объекты со значительным опережением плановых сроков.

Сейчас ставки по рыночной ипотеке доходят до 20%. Люди не хотят переплачивать и откладывают покупку квартир. Как отмена льготной ипотеки влияет на региональный рынок недвижимости — в материале Калининград.Ru.

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», квартиры в калининградских новостройках дешевеют уже второй месяц. В июле цена квадратного метра снизилась на 1%, в августе — ещё на 0,8%. Сейчас средняя цена квартиры на первичном рынке в Калининграде — 6,4 миллиона рублей. 

По словам коммерческого директора сервиса Евгения Белокурова, российский рынок недвижимости перестраивается под новые условия, однако неуправляемых «распродаж» ждать не следует. Явного падения цен не заметил и риэлтор Олег Перевалов. 

Наблюдаются тенденции, но не прям падение — рынок недвижимости очень инертный. Однозначно можно сказать, что очень сильно уменьшились объёмы сделок по новостройкам и „вторичке”. Как минимум в два раза. Это в любом случае должно за собой тянуть корректировку цен вниз. Она сейчас есть, но пока очень незначительная, малозаметная. У застройщиков она идёт больше в виде акций. По „вторичке” тоже явного снижения не видно. Но если торговаться, то, в принципе, собственник идёт навстречу, — отметил Перевалов. 

Однако люди не спешат воспользоваться предложениями от застройщиков. Отсутствие сделок и спроса связано с нежеланием переплачивать проценты. Потенциальные покупатели ждут появления новых льгот от государства. 

«Я считаю, должно пройти какое-то время, чтобы мы все психологически свыклись с тем, что ставка такая и другой в ближайшее время не будет. Центробанк точно дал нам это понять. Какие-то альтернативные варианты они будут искать, но так, как было, уже точно не будет. Люди психологически с этим смирятся и пойдут опять покупать», — считает начальник отдела рекламы и маркетинга «Акфена» Станислав Гергелюк. 

Риелторы объясняют, что падение продаж сейчас не нанесло большой ущерб бизнесу. «Важно понимать, что последние четыре года застройщики продавали свои объекты со значительным опережением плановых сроков — например, за два года вместо прогнозных четырёх. Поэтому сегодняшнее снижение продаж является для бизнеса безусловно неприятным, но далеко не для всех — фатальным», — считает Белокуров. 

С этим соглашается и Олег Перевалов. «Некоторые застройщики наоборот даже поднимают цены. Так скажем, показывают, что у них всё нормально <...>. На самом деле, у них сейчас реально всё хорошо. Они за это время набрали очень много жира, у них есть такая подушка безопасности. Но в любом случае объёмы продаж сильно упали, и рано или поздно они какие-то действия будут предпринимать», — прогнозирует эксперт.

По словам Гергелюка, вместе с запуском льготной ипотеки в регионе случился «бум на недвижимость». До этого жильё в городе приобретали в основном те, кто переезжал в Калининград из области. «Сейчас активно развивается туризм, люди приезжают из других регионов», — отметил специалист. 

Благодаря льготной ипотеке региональный рынок недвижимости вырос, достигнув пика. Когда господдержку отменили, застройщикам пришлось самостоятельно изобретать альтернативы популярной программы. Уже сейчас девелоперы запускают различные акции и разрабатывают собственные льготы совместно с партнёрами.

На мой взгляд, мы откатываемся в 2015 год, когда у нас и так всегда была высокая ипотечная ставка, и люди брали либо 100% оплату, либо рассрочку платежей. Но тогда эскроу счетов не было. Я знаю, что многие застройщики сейчас возвращаются к рассрочке, — рассказал Гергелюк. 

Застройщики также предлагают воспользоваться траншевой, субсидированной, семейной и комбинированной ипотекой. Вернуть покупателей необходимо, чтобы поддерживать рынок на прежнем, высоком уровне. 

«У нас очень прогрессивный рынок недвижимости. Появляются новые индивидуальные архитектурные проекты, работают ландшафтные дизайнеры, применяются новые технологии в маркетинге, существуют различные ипотечные программы <...>. Уже конъюнктура рынка такова, что не получится снизить цену. Себестоимость стройки высокая, снабжение паромами, архитекторы берут очень много за проект. Все технологии растут и стоят денег. Они дошли до нас, и цена уже точно падать не будет. Мы достигли высокого уровня рынка недвижимости», — объясняет Гергелюк. 

По словам эксперта, актуальная ситуация на местном рынке недвижимости аналогична периоду пандемии. «Спрос на недвижимость тогда тоже сильно просел. Люди боялись, что карантин будет много-много лет, что стройки встанут и вообще случится конец света. Но все эксперты рынка — и агенты, и застройщики сходились только в одном — спрос всё равно никуда не пропадает. Люди как хотели менять жилищные условия, жить в новых квартирах, переезжать в другие города России — так и остаётся», — уверен Гергелюк. 

Специалист считает, что спустя время местные застройщики вновь повысят цены на квартиры. «Как правило, если есть отложенный спрос, он потом возникает с двойной, тройной силой и, конечно, застройщики начинают вновь поднимать ценник. Я не думаю, что в Калининграде застройщики будут просаживаться в цене, потому что уже сформировался ценовой сегмент региона. Сюда приезжает очень много людей из других регионов, а сейчас ещё и из Германии. И в принципе уже сегодняшние цены по 150 тысяч рублей и выше — для них это адекватные суммы», — заключил эксперт.