Последние несколько лет в Калининградской области активно восстанавливают объекты культурного наследия. Индивидуальные предприниматели и компании реставрируют памятники архитектуры и открывают в них отели, рестораны, музеи. Разработкой проектов приспособления ОКН под современное использование в регионе занимается дизайн-студия Horeca Solutions. Компания создавала концепции многих знаковых мест — Крайсхауса в Железнодорожном, Музея Тильзитского мира в Советске, замка Тапиау в Гвардейске и других.
В интервью корреспонденту Калининград.Ru глава дизайн-студии Ольга Тесленко рассказала, как объекты культурного наследия наполняют смыслами, чем руины привлекают бизнесменов и почему восток области — это туристическое будущее региона.
— Почему ваша компания сделала ставку на объекты культурного наследия и их вовлечение в экономический оборот?
— Это прекрасное стечение обстоятельств. Я по профессии дизайнер общественных пространств. Мне всегда нравилась история, я увлекалась археологией в школьной молодости. Постоянное развитие и образование — это тоже важная часть моей жизни, потому что моя семья — это педагоги, литераторы, военные. И мне всегда очень нравились путешествия — мы очень много ездили по стране как туристы. И работа над объектами культурного наследия для меня — это сосредоточие этих четырёх направлений: история, культура, образование и туризм.
Как предприниматель я, естественно, вижу возможности для бизнеса. В данном случае — какое функциональное использование наиболее востребовано на рынке, какая команда потребуется, как получить госденьги на поддержку, на вовлечение ОКН в экономический оборот.
Мы получили статус аккредитованного поставщика услуг ФПП, который позволяет нам готовить бизнес-планы, строить маркетинговые стратегии, разрабатывать финмодели. Естественно, с привлечением специалистов. Мы собираем глобальные стратсессии, на которые приглашаем экспертов, турбизнес и владельцев Horeca Калининградской области. Зная нашу репутацию, к нам прилетают коллеги из Питера и регионов России поддержать наши гипотезы и дать экспертную оценку.
Не все проекты, которые мы делали, получили господдержку. По понятным причинам. У кого-то не хватило доли собственного финансирования, кто-то не решил вопрос с собственностью земельного участка, неверно оформил документы. Разные факторы у разных людей. Назову несколько объектов, в которых мы участвовали и которые получили финансирование. Это проект спа-санатория в крайсхаусе в Железнодорожном. Это замок Тапиау — самый грандиозный, наверное, туристический объект именно по масштабу и сохранности. Луизенваль-отель и музей Тильзитского мира в Советске — это уже реализованный объект. Проект туристического комплекса при производстве ферметированных напитков Квасная площадь — дегустационно-событийная история, тоже город Советск. Здание бывшего общежития на улице Победы — тоже приспосабливаем под исторический отель с возможностью проводить конференции.
Концепция Крайсхауса в Железнодорожном от студии Ольги Тесленко
Моя команда много времени посвятила Советску, и достаточно объектов при поддержке местного сообщества и инвесторов мы там постарались вовлечь в новую экономическую жизнь. Водонапорную башню в Советске мы передали в руки заботливого инвестора и выиграли грант для создания благоустройства вокруг неё. Это знаменитые руины складов в Железнодорожном — проект под сувенирную лавку и музей тоже прошёл отбор в программу вовлечения ОКН.
— Как и перед кем проходит защита проекта приспособления ОКН?
— Защита проектов ОКН проходит в Законодательном собрании Калининградской области. Создана специальная комиссия, там около 20 человек. Среди них — советник губернатора по архитектуре, главный архитектор области, историки, общественные деятели, депутаты, то есть люди, которые имеют отношение к принятию финансовых решений. Состав может меняться. Идёт финансовая, маркетинговая, стратегическая защита каждого проекта, который уже был рассмотрен комиссией в течение двух недель до защиты, по утверждённой форме показателей проекта. И это — финальная история, когда ещё раз всё проговаривается и вносятся замечания по всем пунктам, которые должны быть устранены для получения финансирования.
— Сколько объектов-памятников в регионе уже приспособили под современное использование?
— Официально — 16. На них выделено 3,5 миллиарда рублей Фондом поддержки предпринимательства и министерством экономического развития и промышленности. Но объектов, конечно, значительно больше. Около 1800 ОКН — это те, что внесены в реестр. Конечно, не у всех из них есть арендаторы или владельцы. Очень много пустых и заброшенных объектов, но интерес у инвесторов существенный, именно благодаря уникальной региональной программе вовлечения ОКН в экономический оборот.
— Большинство арендаторов — местные или приезжие предприниматели?
— Я бы сказала, что интересуются больше местные, но так получается, что приезжие предприниматели более активны в этом вопросе. То есть они не боятся — заходят с деньгами, заходят с положительным бэкграундом других регионов. Например, Тапиау. Мы, с одной стороны, понимаем, что инвестор местный — его родители когда-то жили в Черняховске, но сейчас весь его бизнес связан с Ижевском и Москвой. То есть это местный или не местный? Дальше он показал проект ОКН и рассказал своим товарищам, друзьям, коллегам по бизнес-школе в «Сколково», и они взяли другие объекты под управление.
На территории Тапиау обустраивают крупный туристический комплекс
Местные затягивают. Вам хорошо известна история Олега Бармина. Он не местный, из Архангельска, но дружит со многими ребятами из нашей области. Они посоветовали, где найти интересный объект. То есть в каждой истории однозначно участвуют местные активные и неравнодушные жители. И очень здорово, что каждый инвестор создаёт рабочие места под свой проект.
Это местные продукты, сувенирные лавки и производства, пекарни и кофейни, гостиничные, экскурсионные и транспортные услуги. То есть место обрастает собственной экосистемой, в которой задействованы местные жители. Для нас, для жителей Калининградской области, это очень важно, чтобы была постоянная, интересная и хорошо оплачиваемая работа и, конечно, развитие.
— Над какими проектами компания работает сейчас?
— Обычно я не говорю, это коммерческая тайна. Единственное, подсвечу один проект, который сейчас для меня очень важен. Это знаменитый замок Нойхаузен в Гурьевском районе, вокруг которого очень много кривотолков, споров: кто же туда заходит, зачем, почему, что там будет? Хочу всех успокоить: всё будет хорошо. Мы в проекте. Мы не заходим никогда в сомнительные, какие-то тёмные проекты. Поэтому, ребята, всё будет хорошо.
В ближайшее время будем рассказывать о том, что и как там происходит. Сейчас согласовываем все версии предстоящего проектирования, все стратегические направления. Инвестор вносит необходимые корректировки. То есть, кроме того, что мы участвовали в разработке бизнес-планирования, функционального зонирования, концепции, надеюсь, мы и дальше будем работать с этим объектом как дизайнеры интерьеров и компания, которая будет отвечать за коммуникации с этим проектом.
— Можете озвучить, сколько проектов находится в разработке?
— У дизайн-студии в стадии разработки ещё девять проектов ОКН. Если вас интересует, что происходит дальше, то мы наблюдаем за каждым нашим и не только проектами, как они воплощаются в жизнь. К нам в дизайн-компанию обращаются за консультациями буквально каждый день новые и новые люди. Кого-то мы отговариваем от участия в проекте. Уже есть опыт заранее видеть, что воплощение проекта не состоится — не те цели у интересантов.
— Даже так?
—Да. Буквально вчера была консультация, и люди, к сожалению, не понимают, что такое ОКН. Это госэкспертизы, это особые материалы, это особые специалисты, это спецкоэффициенты на всю смету — естественно, в сторону увеличения расходов. Кажется, что как будто легко получить деньги, но там и затраты совершенно другого уровня. Команды, которые будут управлять этими объектами, это тоже не самая обычная история. Это сложносочинённые функции. Это туризм, это экономика, это маркетинг, это финансы, это управление туристическими потоками во все сезоны — и высокого спроса, и затишья.
Вы знаете, что туристический поток у нас по году нестабильный. Он имеет свои взлёты и падения, крылья и ямы. Понятно, что всё зависит от очень многих факторов: макро- и микроэкономической ситуации, от геополитической истории, засухи и прочее-прочее-прочее. Поэтому здесь очень важно, чтобы и команды, которые управляют этими объектами, тоже были профессиональные и обладали необходимыми компетенциями. Мало разработать, построить и запустить. бъектом ещё нужно управлять, содержать штат и нести текущие расходы, найти точку безубыточности и выйти в прибыль — это всегда самое сложное.
— Развитие ОКН в качестве бизнес-объекта — насколько это рискованная история для предпринимателей?
— Высоко рискованная, но этот путь весьма перспективный, по моему мнению. Это уникальная привлекательность всей Калининградской области, огромная сила притяжения для туристов России и мира.
— Какой период окупаемости у таких проектов?
— В каждом проекте свой срок, как правило. Но не меньше десяти лет. Сейчас очень многие гостиничные концепции лежат за границами 12–15 лет. Всё зависит от вида бизнеса, от сочетаемости структур доходов и расходов. Много факторов должно сложиться, чтобы период окупаемости получился, как раньше, пять–семь лет.
— Есть объекты, которые уже окупились?
— Нет. Старт программы прошёл два года назад. Музей Тильзитского мира, который мы знаем как уже вовлечённый ОКН в оборот, прошёл все инвестиционные стадии, открыт и зарабатывает деньги, но, конечно, до окупаемости вложений ещё несколько лет — пять-семь точно. «Понарт» частично введён в оборот. Остальные — в процессе строительно-монтажных работ и экспертиз.
— Соответственно, среди инвесторов, воспользовавшихся региональными программами поддержки, ещё нет тех, кто погасил долги?
— Однозначно нет. Первые десять лет, по условиям программы вовлечения в экономический оборот, идут только инвестиционные транши по утверждённым графикам. Из этого периода прошло только два с половиной года. Только после десяти лет инвесторы начинают выплачивать 50% от суммы договора, в период с 11-го по 15-й годы проекта. Говорить про окупаемость ещё не приходится.
— Во время турфорума HoReCa в апреле губернатор заявил, что среди пользователей ОКН есть слабые менеджеры. Он также отметил, что власти будут тщательнее рассматривать планы на дальнейшее использование объектов-памятников. Какие ошибки в работе с ОКН чаще всего допускают управленцы и как их решать?
— Это было мнение Антона Андреевича Алиханова по поводу одного из проектов. Было пожелание усилить команду управления. В любом бизнесе любой директор — это капитан корабля. Если он идёт на риф, то команда должна среагировать на это и отвернуть руль. К сожалению, собирать профессиональные команды всегда очень тяжело, удержать еще труднее.
— Расскажите о проекте «Школа роста муниципалитетов», который вы запускаете в ближайшее время?
— Это бизнес-школа для предпринимателей, где мы рассказываем, объясняем, какие есть новые методики ведения бизнеса, а что уже давно не работает, какие есть меры поддержки. Мы рассказываем, как получить льготные услуги и продукты, знакомим с людьми из управления муниципалитета, помогаем собрать просьбы в официальные письма, формулируем запросы и обращения.
Первая школа прошла в Железнодорожном, там было 98 участников. Губернатор лично слушал в течение четырёх с половиной часов 18 проектов, по которым пошли поручения в округа. Причём улучшения полетели и в соседние муниципалитеты, не только там, где прошла школа роста. Люди творят на местах, работают на местах и бизнес развивают на местах, поэтому мы едем туда, где мы как команда нужны. Если все приезжают в «Сколково» как на бренд, то мы работаем на потребности и запросы местных предпринимателей, с людьми на местах, рассматривая параллельно все препятствия, которые существуют у них на пути возникновения и развития бизнеса.
Очень многие люди в регионе перегружены своей работой, и для них приехать в Калининград на учёбу — это целая история. Кому-то нужно оставить свой бизнес, найти, где эта школа. Отличительная особенность нашей бизнес-школы в том, что мы приезжаем с программой и составом спикеров в конкретный муниципалитет. Людям всегда комфортно прийти в их ДК, где они были сто раз. Они, как правило, приходят даже коллективами.
— Назовите наиболее удачные примеры приспособления ОКН в Калининградской области.
— Каждый объект уникален. Я знаю очень много маленьких объектов, но которые выполнены с такой душой и гостеприимством, что и маркетинг-продвижение у них совершенно органичное. Многие, посмотрев, как сделаны эти душевные объекты, рядом построили сугубо коммерческие темы: «Да мы сейчас деньгами закидаем!» Купили стулья побогаче, занавески покруче. Но там совершенно другая целевая аудитория и подходы. А что не так? Нет кода гостеприимства или какой-то магии. Я называю это чудом. Всё должно срастись.
— Подо что чаще всего удаётся приспособить ОКН?
—Под сложносочинённные туристические комплексы. Ни один из видов бизнеса не может на сегодняшний день полностью закрыть доходы такой сложной структуры, как ОКН. Это должно быть общежитие очень многих бизнесов и сложное сочетание разных источников доходов и потоков клиентов. Всесезонность, уникальность концепции, локальность очень важны как факторы устойчивого развития.
— Алленбургская кирха в Дружбе, замок Тапиау в Гвардейске и другие «одиночные» объекты в муниципалитетах — чем они привлекают инвесторов? Ведь развивать их гораздо рискованнее, чем ОКН, объединённые в одной локации, как это делают, например, в Железнодорожном.
—Вы говорите про некий туристический кластер, в который комплексно соединяются и развиваются несколько объектов. Мы прекрасно понимаем, что Железнодорожный расцвёл и набрался сил благодаря особому вниманию губернатора. Программа «Восток» и программа по вовлечению ОКН, вполне возможно, взяла свои истоки с того, что нужно было помочь в том числе Железнодорожному. И это здорово! Мы создаём такие стратегические сессии как раз в нашей школе, когда разрозненные точки на маршруте объединяем в очень интересные по смыслу тематические путешествие одного-двух-трёх-четырёх дней по разным калькам потребностей.
— А чем такие «одиночные» объекты привлекают арендаторов?
— Это разные целевые аудитории. Кто-то любит ходить в супермаркет, а кто-то в фермерские лавки. Кому-то нужно прийти в общество, где много людей, где уже насыщенная инфраструктура, а кто-то любит тишь да гладь, и чтобы просто наедине можно было пообщаться с кирпичами.
Возьмём кирху Святой Барбары. Я знаю, что очень многие люди перед отлётом приезжают и прикасаются к вековым кирпичам. Святая Барбара или Варвара Иллиопольская — это защитница от внезапной смерти. Садясь в самолёт, люди уверены, что с ними этого не случится благодаря тому, что они по дороге заехали в эту кирху. Для меня это был удивительный факт. Плюс она покровительница стратегических ракетных войск РФ, и в главном храме Вооружённых сил России один из престолов посвящён именно этой святой. Для меня это тоже было откровением.
Для многих людей восстановить такие объекты — цель выше их жизни. Для многих людей решение взять такие объекты под опеку — это серьёзные, поворотные моменты в жизни. Просто, к сожалению, ты не всегда с молодости осознаёшь. Понимание приходит уже в осознанном возрасте. Также, как у Ивана Артюха, когда он только около 45 лет обратил внимание на Неман, в котором, казалось бы, не было ничего примечательного. Теперь и сыроварня, и Большое Село, и замок Рагнит находятся под его заботой.
— Вы говорите, что сейчас нет чёткого маршрута между разрозненными ОКН, но есть идея их связать. На каком этапе находится разработка такого маршрута?
— Сейчас этим занимаются «Хранители руин», они создают «Готическое кольцо». Очень многие турфирмы уже видят этот тренд, и они связывают объекты по удобству маршрута, по времени. Но не будет такого маршрута, который связывает все-все объекты, потому что они в разных областях, они разные по смыслу, и вам не хватит времени, чтобы посетить их все. Правильно, что это разные нитки, кольца или линейные маршруты — для того чтобы вы могли даже самостоятельно обследовать их. Я с удивлением узнала, сколько у нас объектов, потому что все раньше как-то стремились выехать за границу, а сейчас все активно исследуют область. С закрытием границ Калининградская область стала невероятно привлекательной.
— Вы называли восток региона туристическим будущим Калининградской области. Как скоро, на ваш взгляд, это будущее станет реальностью и какие факторы тормозят на пути к этому будущему?
— Будущее всегда начинается в настоящем. Чтобы будущее наступило завтра, работать нужно сейчас. На востоке очень много интересных объектов показа и Horeca. Они, к сожалению, пока слабо связаны между собой маршрутами. Я имею в виду двух-трёхдневными, потому что до Калининграда очень легко быстро добраться. Вы можете доехать до самого удалённого нашего уголка за два с половиной часа, погулять там и вернуться обратно. Так вот главная задача востока — не отпускать людей, которые хотели бы ночевать в Калининграде, чтобы они оставались на два, три, четыре дня.
Калининградская область очень богата культурно-историческим наследием, это ещё и огромный кладезь человеческих талантов и ресурсов. Здесь собраны переселенцы со всей России, а ранее эта земля собирала лучшие умы со всей Европы. Генетически тут земля напитана открытиями, книгами, музыкальными произведениями и так далее и тому подобное.
Плюс наши природно-климатические условия создают такой лайт-режим в течение всего года. Нет засухи, нет сильной зимы, и ты как бы всё время находишься в комфортном межсезонье. Особенно для тех, кто страдает лёгочными заболеваниями, сердечными — область благоприятна для здоровья во всех смыслах.
В этом огромный потенциал, потому что благодаря минеральной воде, грязям, климату и возможному шикарному развитию спа-темы, которую мы во многих проектах сейчас транслируем как один из основных способов развития Калининградской области, люди могут приезжать сюда круглогодично, курсами. Курсы — это 14–21, а идеально — 28 дней для того, чтобы поправлять своё здоровье и оставаться как можно дольше активными и молодыми.
— Какие зарубежные примеры по восстановлению и приспособлению исторических сооружений вас вдохновляют?
— Моя мама 18 лет прожила в Афинах, а вся Греция — это руины колыбели цивилизации Эллады. Для меня очень большой период жизни прошёл как раз на прекрасном историко-культурном наследии.
Я прекрасно знаю все уголки Прибалтики — там прошло мое детство. И все отели, усадьбы и туркомплексы мне очень хорошо знакомы. Мы много и часто путешествовали по Польше, я изучала все замки и то, как там обращаются с таким культурно-историческим наследием. Вы знаете, что часть Польши — это тоже часть бывшей Восточной Пруссии. То есть у нас очень много похожих объектов, которые, к сожалению, до недавнего времени были в диком упадке.
Программа вовлечения ОКН, которую разработало наше правительство, — это уникальная программа среди всех регионов РФ. К нам приезжают её изучать, копировать и переселять в другие регионы. У нас есть очень достойные примеры, когда Артур Сарниц и Валерий Щербатых занимаются 25 лет восстановлением фортов. Это были ранние предпосылки к этой программе, только люди делают это 25 лет уже за счёт собственных инвестиций. Представляете? Путь длиной в 25 лет, когда, условно, ты выбираешь, что купить: мясо или кирпичи? Серьёзный выбор.
Поэтому моя насмотренность, моё архитектурное образование, моё стремление к тому, чтобы Калининградская область была очень красивой и такой туристически привлекательной, плюс огромная работа министерства, всех наших коллег по творческим, креативным составляющим, внимание первых лиц к этому вопросу — это огромный командный труд.
