С июля 2018 года в России действует изменённый закон о долевом строительстве, который призван защитить людей от опасности остаться без квартиры. Однако такая инициатива может привести к тому, что с рынка уйдут мелкие застройщики, а крупные — потеряют смысл в привлечении денег граждан для возведения жилья. В интервью корреспонденту Калининград.Ru министр регионального контроля Елена Серая рассказала о том, как работают новые правила, насколько область оказалась к ним готова и каким образом власти намерены решать проблему с обманутыми дольщиками.
― Елена Борисовна, какие, на ваш взгляд, наиболее важные изменения внесли в закон о долевом строительстве?
― С 1 июля 2018 года, согласно новеллам законодательства, всем застройщикам, привлекающим деньги дольщиков, необходимо открыть спецсчета в уполномоченных банках. Средства, поступающие от покупателей, должны расходоваться исключительно на дом ― уже нельзя пустить их ни на коммуникации, ни на дороги к дому. Всё это застройщик должен строить за собственные средства и с той прибыли, которая у него останется.
Такие изменения частично защищают дольщиков от вывода денежных средств. Теперь факта нецелевого использования денег практически невозможно допустить, потому что контроль идёт двойной. Мы смотрим график выполнения работ, как дом строится, фотографии получаем. Банк отслеживает каждодневно платежи и их назначение.
С 1 июля 2019 года требования ещё более ужесточатся. Теперь средства по договорам долевого участия будут поступать на эскроу-счёт ― его открывает участник долевого строительства и размещает там деньги на покупку квартиры. То есть это тройственный договор ― между застройщиком, банком и участником долевого строительства.
Средства находятся как в банковской ячейке и не используются до момента получения квартиры. Как только дом будет построен, введён в эксплуатацию и первый из дольщиков получит свидетельство о регистрации, эскроу-счета разблокируются и средства перечисляются на счёт застройщика. Только тогда он получает деньги от дольщиков. То есть строить они должны либо за счёт кредитных средств, либо за счёт собственных.
― Получается, что это просто гарантия того, что у вас продана квартира?
― Да, правильно. Это гарантия продажи. Когда человек что-то производит (неважно что ― строится квартира или выращивается картошка), самое главное ― понимать, куда ты потом это реализуешь. Здесь уже будет гарантия, что квартира продана. Дольщик, который заключил договор, не будет вправе отказаться от этого договора по каким-то выдуманным причинам. Заключил договор ― обязался эту квартиру купить. Под тебя эту квартиру и строят. У застройщика сразу будет понимание, что деньги поступят на его счёт. Это очень правильный механизм действия.
― Но фактически это сложно назвать долевым строительством.
― Это долевое строительство. В чём привлекательность долевого участия ― возможность платить не всю сумму сразу и купить квартиру по более низкой цене на начальном этапе. Также это защищает дольщика в том, что его деньги никуда не денутся. Если застройщик нарушил график строительства и так далее, дольщик вправе отказаться от договора и вывести средства. Счёт разблокируется, он забирает деньги и говорит: «До свидания».
Второй немаловажный момент: график выполнения работ становится обязательным для застройщика. В Калининграде немалое количество случаев, когда сроки разрешения на строительство продлеваются и два, и три раза, а дольщики получают квартиры намного позже. Вместе с тем признать этот объект проблемным нельзя, потому что стройка шатко-валко, но идёт. И хотя во всех договорах долевого участия предусмотрены штрафные санкции за нарушения сроков сдачи, у дольщиков крайне редко получается взыскать деньги с нерадивого застройщика.
― А почему крайне редко?
― Взыскание у нас ― очень сложный и длительный по времени процесс. И он зависит от имущества и денег на счёте у этого застройщика. Дольщик обращается в суд, суд присуждает проценты, исполнительный лист отдаётся приставам, начинаются взыскания с застройщика, а у него в уставном капитале оказывается десять тысяч рублей, стол и стул.
И вообще у всех проблемных объектов, которые у нас возникли ― это 2008, 2009, 2010 годы, застройщики уже банкроты, есть арбитражный управляющий. Потом часты случаи, когда дом в течение пятилетнего гарантийного срока начинает рушиться, как в Васильково, а предъявить уже некому.
― Как вы считаете, чего не хватает в новом законе?
― На мой взгляд, новый закон не защищает как раз от банкротства. Дом сдан, счёт разблокирован, люди квартиры получили, и через год начинает что-то осыпаться, крыша течь, а застройщик обанкротился либо ликвидировался. Мне кажется, необходимо ещё внести изменения в закон о госрегистрации и не ликвидировать структуры, строительные организации, которые работали на деньги дольщиков. Пока этот вопрос никогда и никак не обсуждался.
Но сейчас, кто бы что ни говорил, мелкие организации не смогут строить ― у них нет таких собственных средств и кредиты им не под что получать. Останутся только крупные, а крупные застройщики не так подвержены всяким схемам, не самоликвидируются ― какая-то гарантия существует. А вот если крупные застройщики обанкротятся, то мы получим огромное количество обманутых дольщиков, как было с СУ-155.
― Эти все изменения касаются только новых объектов, со старыми всё остаётся по-прежнему?
― По прежним договорам долевого участия существует старый порядок. То есть даже если была предоставлена рассрочка по уплате платежей, то деньги поступят на расчётный счёт, который ранее открыл застройщик. Но если в старых объектах квартиры не проданы до 1 июля, то они также открывают спецсчета. Регистрация новых договоров долевого участия с 1 сентября происходит только после открытия спецсчёта в уполномоченном банке.
― Насколько регион оказался готов к новому закону?
― Регион готов полностью: все банки получили необходимые инструкции от своих головных офисов (уполномоченных банков порядка 50 по стране, а в регионе ― около десяти), мы с ними семинары проводили, с ними проводили семинары головные организации и Центральный банк, отказов по открытию спецсчетов не было. Этой проблемы не существовало.
На открытие спецсчетов было два месяца. С 1 октября мы начали привлекать к ответственности тех, кто этого не сделал, и направили список этих организаций в Росреестр, чтобы они не регистрировали договора долевого участия. Это запрет на привлечение денег дольщиков.
― Уже в сентябре в вашем министерстве рассказали о том, что более 50 калининградских застройщиков не открыли спецсчета и 122 объекта оказались под угрозой. В чём причина?
― Это не угроза. Из этих 50 компаний пять уже сегодня спецсчета открыли. Это и не плохо, и не хорошо, потому что некоторые застройщики для себя определились, что больше не будут привлекать деньги дольщиков и будут достраивать дом за счёт собственных средств. Спецсчёт нужен только для привлечения денег дольщиков, если строят за свой счёт ― ради бога. Они работают по прежней схеме.
― А в процентном соотношении 50 застройщиков, которые не открыли спецсчета, это много?
― Всего у нас 188 застройщиков, которые работают с дольщиками. И нужно открывать спецсчёт на каждый объект. Если компания решает привлекать деньги дольщиков, они открывают спецсчёт ― мы видим подтверждение через программу и направляем письмо в Росреестр. То есть это делается одним днём и одним письмом.
― Вы уже упоминали, что, кроме обманутых дольщиков, есть категория людей, которые точно так же вкладывались в строительство, но их объекты не признают проблемными. Тем не менее люди ждут месяцами и годами квартиру. Есть какой-то универсальный алгоритм действий в таких случаях?
― Это не алгоритм действий, это закон. В 214 законе чётко прописано, когда объект считается проблемным и когда появляется категория обманутых дольщиков. Должно не вестись строительство полгода и более. Но первое ― это нарушение сроков. Если они продлили разрешение на строительство официально, все документы представили, заключили с дольщиками дополнительные соглашения о продлении срока сдачи объекта, то он уже не проблемный. То есть дольщики сами согласились, разрешение продлено, и проблемы нет. В законе написано, что если полгода и более стройка не идёт, только тогда объект признаётся проблемным.
― А все дольщики должны подписать это допсоглашение, все 100%?
― Теоретически ― 100%, фактически ― 100% не бывает. Дольщики, которые не продлевают, начинают выдвигать претензии либо к страховой компании, либо заявляют, что они обманутые. Но застройщик исполнит свои обязательства, официально направив заказным письмом допсоглашение, и если ответа нет и отказа нет, то допсоглашение считается подписанным. Вы его получаете и просто принимаете решение, подписывать или нет, а оставить без рассмотрения нельзя.
― Что касается проблем обманутых дольщиков ― каким образом будет решаться этот вопрос при освоении территории на улице Артиллерийской?
― На Артиллерийской участок 10,6 гектаров передали муниципалитету. Этот участок был размежёван: 1,9 гектара предусмотрены для школы и детского сада ― они остались у муниципалитета, а оставшиеся 8,7 гектаров передали региону. Министерство строительства РФ согласовало выделение этой территории нашему фонду «Жилищное и социальное строительство Калининградской области». Между губернатором и фондом заключено соглашение о том, что они начинают строительство для решения проблем обманутых дольщиков. Это самые проблемные объекты, которые появились с 2008 года, находятся на улице Невского, ― «Регион-Сервис», «Ганза-Сервис», «Альфа-Строй» и «Вивагс» ― они у всех на слуху. Это более 500 обманутых дольщиков.
Выделение этого участка земли не означает, что там будут построены дома, потом их продадут, фонд получит прибыль и за эту прибыль будет достраивать брошенные объекты ― ни в коей мере не так. У нас есть график достройки этих проблемных объектов, они будут достраиваться за счёт собственных средств нашего фонда.
Чисто юридически процесс занимает достаточно длительное время. Кто-то из дольщиков захочет получить квартиру в своём же доме, кто-то откажется и захочет получить деньги. Есть определённое пожелание получить квартиру во вновь построенных объектах на Артиллерийской. Может быть, фонд предложит обманутым дольщикам свободные квартиры в домах, которые они строили ранее. Эти вопросы индивидуальные по каждому объекту, а внутри объекта ― по каждому дольщику.
Но нельзя связывать стройку, которая будет вестись на 8,7 гектаров, с решением проблемы обманутых дольщиков. Проблема этих людей будет решена гораздо раньше.
― Изначально планировали отдать этот участок инвестору, чтобы он достраивал. От идеи отказались?
― Это и есть инвестор. Мы выбрали фонд как застройщика, который выступает в качестве инвестора. Мы выбрали его, потому что нам проще контролировать деятельность фонда.
― То есть это просто вопрос надёжности?
― Вопрос надёжности, чтобы мы не получили очередные недостроенные объекты. Если дать землю инвестору, который позиционирует себя как достаточно сильная строительная компания, но деятельность которой мы не можем контролировать, где гарантия, что там будет что-то достроено? Потом форс-мажор, и он обанкротится.
― Дома на улице Невского в любом случае будут достраиваться?
― В любом случае. Но нужно исходить ещё из того, что сейчас проходит техническая экспертиза состояния этих домов. Если здание «Регион-Сервиса» построено на 90% и там только необходимо завершить кое-какие работы, то, конечно, его будут достраивать. А у «Ганзы» дом ещё только на стадии фундамента, и с 2008 года туда нога человека не ступала. Мы не знаем, в каком состоянии конструкции и в каком состоянии сети. Есть ли смысл на этих фундаментах строить дальше? Может быть, есть смысл снести и строить что-то новое. Это достаточно сложные вопросы, которые будут решаться по каждому объекту отдельно.
― При этом фонд всё равно будет вести какое-то строительство на Артиллерийской?
― Чтобы начать строить на Артиллерийской, нужно сделать проект планировки, необходимо понимать, где будут сети, ― это сложные расчёты. Будет большой проект по застройке этих 8,7 гектара. Он должен будет пройти согласование, получить разрешение на строительство, найти источник финансирования и только потом начинать строить.
