В четвёртом интервью серии «Как жить» генеральный директор строительной компании «Авента», замглавы Горсовета Олег Шкиль рассказал, как будет развиваться рынок жилой недвижимости в кризис, куда лучше вкладывать деньги и почему квартиры не будут дешеветь.
— Добрый день, Олег Павлович. В последнее время строительный рынок региона показывал стремительный рост. По итогам 2014 года в Калининградской области сдано в эксплуатацию более 1 млн квадратных метров жилья. Прогнозы на этот год весьма пессимистические. Как вы считаете, насколько сильно пострадает от кризиса сфера строительства?
— Я думаю, пострадает очень сильно. Причин несколько: заработная плата у жителей Калининградской области и других регионов не увеличивается, затратная часть у строительных компаний растёт, кредитные ставки повышаются. Сегодня 90-95% банков вообще прекратили выдавать кредиты под строительство жилого фонда. Выгодно строить только тем компаниям, которые до кризиса взяли банковские кредиты в рублях под небольшие проценты.
У нашей компании есть кредиты в банках под 12-15% годовых в рублях — ну почему же нам не строить? Цены мы не увеличили — как продавали по 42 тысяч рублей квадратный метр, так и продаём. Люди как покупали у нас квартиры, так и покупают. Многие компании пошли по другому пути: они подняли цены, что привело к остановке продаж.
— Над какими объектами сейчас работает ваша компания?
— У нас есть несколько жилищных проектов на территории Калининградской области. Объёмы сейчас небольшие, и отчасти это связано с нестабильной экономической ситуацией. Мы планировали в конце 2014 — начале 2015 года приступить к строительству ещё пяти-шести домов общей площадью около 40 тысяч квадратных метров. Но сегодня экономическая ситуация в стране не самая лучшая, поэтому мы не стали запускать новые проекты. Те объекты, которые мы начали, естественно, будут достроены. Замораживать стройки нельзя, потому что есть обязательства перед дольщиками.
Сегодня выросла цена на металл, кирпич — практически на всё. Если раньше себестоимость квадратного метра была от 20 до 25 тысяч рублей, то сегодня — 30-35. Но, в принципе, маржа ещё есть для того, чтобы зарабатывать деньги.
— То есть вы считаете, что в нынешней ситуации застройщикам придётся сокращать маржу и отказываться от части прибыли?
— На сегодняшний день нет другого выхода. У руководителей компаний существуют обязательства перед работниками. Есть два варианта: или сокращать всех специалистов, которые работают на предприятии, или продолжать строить. Здесь уже не до заработка, главное — сохранить то, что было наработано годами. У всех работают подготовленные специалисты, они получают зарплату, многие взяли ипотеку и купили жильё. Если их сейчас сократить, представляете, какая будет драма? Задача руководителей — помочь им, а если этого не сделать, будут большие проблемы.
Мы надеемся, что правительству РФ всё-таки удастся договориться со странами Евросоюза, чтобы они пересмотрели свою политику по отношению к России. Наша задача, как сказал Владимир Владимирович Путин, — год-два продержаться. Время всё расставит на свои места.
В сфере коммерческой недвижимости — торговли или гостиничного бизнеса — ситуация ещё более сложная. Практически всё, что связано со строительством таких объектов, — это импорт. А если импорт, то себестоимость квадратного метра вырастает в разы. Мы планировали пристроить к гостинице «Гранд Палас» ещё порядка 70 номеров, плюс гостиницу в Зеленоградске. Эти планы мы временно отложили в надежде на то, что ситуация изменится.
— Как вы считаете, что больше бьёт по застройщикам: высокая процентная ставка по кредитам или удорожание валюты?
— Удорожание валюты и покупательская способность населения. Если что-то не поменяется в лучшую сторону, к весне безработица вырастет. По моим прогнозам, под угрозой закрытия около 70% компаний, занимающихся торговлей. Они, может, и будут привозить товар, но кто его будет покупать?
Когда был курсовой виток и евро подорожал до 100 рублей, люди бросились в магазины. Мы своим сотрудникам тогда говорили: не вздумайте покупать пылесосы, телевизоры, машины, если нет такой необходимости. Если вы хотите как-то сохранить свои деньги, купите то, что вам действительно нужно и что не будет дешеветь. Тогда это эффективные инвестиции. Как только вы вынесли телевизор из магазина, он уже подешевел на 30%, вы будете не в состоянии его продать. Кому он нужен? И зачем вам, в принципе, три телевизора? Самое печальное, что люди взяли и потратили все денежные запасы, которые складывали рубль к рублю. Ипотека остановилась, а если и дают, то под 25-35%. Какая семья выдержит этот процент?
В Калининградской области 50-60% жилья покупают иногородние: с Дальнего Востока, из Сибири, то есть люди зажиточные. За счёт этого у нас увеличивался объём строительства жилого фонда.
— В ноябре-декабре мы наблюдали небывалый спрос на недвижимость. Сейчас идёт спад, и отчасти он обусловлен тем, что потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Одни эксперты говорят, что цены на жильё достигли максимума, другие утверждают, что впереди только рост. Какой прогноз вы можете сделать относительно цен на недвижимость в регионе?
— На мой взгляд, цена сейчас достигла минимума. До кризиса 2008 года квадратный метр жилья стоил в два-три раза дороже. В Калининградской области строили дома, где цена квадратного метра доходила до пяти тысяч евро. На сегодняшний момент цены упали. При стоимости валюты в 75 рублей есть дома, где цена квадратного метра — 38 тысяч рублей. Куда ещё дешевле? При нынешней цене на строительные материалы только себестоимость будет в районе 38 тысяч за квадратный метр. И вывод здесь, думаю, понятный — ниже цен не будет.
— Расскажите, с какими административными барьерами приходится сталкиваться застройщикам?
— Чтобы начать строительство дома, уходит от полугода до полутора лет. Проще всего процесс согласования происходит в Гурьевском районе. Глава района делает всё возможное, чтобы не было никаких барьеров. Помогают быстро и оперативно. Самые большие проблемы у нас, конечно же, в Калининграде.
— А в итоге все эти длительные согласования влияют на себестоимость жилья…
— Конечно же. Поэтому в микрорайоне, который строится в Гурьевске, цена квадратного метра 38 тысяч рублей. В городе Калининграде минимальная цена сейчас — от 50 тысяч рублей и выше.
— Что же делать застройщикам в этой ситуации?
— В основном, конечно, будут переориентироваться на российские стройматериалы. Сейчас можно сказать, что себестоимость увеличится процентов на 30 или даже больше. Будет спрос — стройки не остановятся. К сожалению, не всё зависит от цены. Есть квартиры, которые стоят меньше 40 тысяч за квадратный метр, но люди не торопятся покупать, они боятся потратить последние деньги.
Сегодня выиграет тот, у кого есть собственные средства. Почему стройка не будет останавливаться? Потому что многие компании, у которых есть деньги, ещё до роста валюты закупили то, что им нужно для продолжения строительства. У них себестоимость будет ниже, чем у тех, кто начинает сейчас строить с нуля. Значит, строительство жилья не остановится.
— Те компании, которые повысили цены, будут их снижать в связи с сокращением спроса?
— Мы сейчас говорим о цене на социальное жильё или чуть выше. Элитное жильё в настоящее время практически не продаётся. Если у компании покупают одну квартиру в месяц-два — это хорошо. У людей, которые покупают социальное жильё или чуть выше, денег нет. Раньше они рассчитывали на ипотеку. А сейчас за счёт чего они могут приобрести это жильё? Накопления? Ну, пускай, есть какие-то накопления, но их не хватит, чтобы купить квартиру. А гарантия того, что человек не потеряет работу и не останется без дохода, в нынешних условиях равна нулю. Все, кто хотел купить квартиры в городе Калининграде сегодня, я думаю, сделали это.
Большие проблемы могут возникнуть у тех компаний, которые взяли кредиты, настроили много жилья и не продали его. Если они построили дома за счёт своих средств, то ничего катастрофического нет. Ближе к Чемпионату мира по футболу, я думаю, всё это жильё продастся.
В моём понимании Калининградская область — один из лучших регионов Российской Федерации по комфорту проживания. У нас хороший климат, море, залив, близость границ. Рыба ищет, где глубже, а человек — где лучше. Именно поэтому у нас и покупают квартиры жители других городов.
— За последние годы в Калининграде появилось много новых районов, однако уже сейчас застройщикам не хватает места в городе, чтобы реализовать все своим планы. Какие районы области, на ваш взгляд, наиболее перспективны?
— Во-первых, побережье: Зеленоградск, Светлогорск, Пионерский. Во-вторых, Гурьевский район, он граничит с городом. Иногородние все мечтают остановиться у моря. Сегодня из-за курсовой разницы жители России не так часто будут выезжать за пределы страны, так как цены за границей значительно выросли. А у нас есть Калининградская область, которая может конкурировать как минимум с прибалтийскими странами. Если мы создадим хорошие условия, то, конечно, к нам поедут и будут покупать жильё. Например, в Зеленоградском районе можно приобрести двухкомнатную квартиру по цене 40 тысяч рублей за квадратный метр и спокойно прилетать на выходные и в летний сезон. Затратная часть на отдых по сравнению с Прибалтикой будет минимальна.
Любовь Чистякова, главный редактор
