Сфера недвижимости, учитывая высокую стоимость активов, традиционно привлекает мошенников, чьи методы постоянно эволюционируют. В отличие от грубых схем «чёрных риелторов» 90-х годов, современные аферы стали более изощренными и юридически сложными. Однако суть их остается прежней: собственник лишается имущества либо без своего ведома, либо будучи введённым в заблуждение относительно сути проводимой сделки. Наиболее уязвимыми категориями, по-прежнему, являются одинокие владельцы жилья, пенсионеры, люди с зависимостями и те, кто оказался в стеснённых финансовых обстоятельствах. О некоторых типичных сценариях, по которым происходит незаконное отчуждение жилья, рассказала рукрврдитель РЦФГ Алена Бушмина.
Во-первых, это использование похищенных или искусно подделанных документов, когда на самой сделке реального собственника подменяет мошенник. Во-вторых, популярной схемой остаётся маскировка под договор займа под залог недвижимости. Жертву убеждают взять кредит под залог квартиры для вложения в якобы высокодоходные проекты или инвестиционные пирамиды, что в итоге приводит к потере жилья. В-третьих, злоумышленники часто злоупотребляют институтом доверенности. Владельца уговаривают оформить доверенность на якобы помощника для решения бюрократических вопросов, а на деле документ даёт право полного распоряжения имуществом. Ещё один изощрённый метод — это убеждение собственника в том, что на его квартиру уже оформлена доверенность на постороннего человека, и чтобы «спасти» имущество или «помочь в поимке преступников», нужно срочно продать её и перевести деньги мошенникам.
Вернуть утраченное таким образом жилье крайне сложно. Как правило, этот процесс требует судебного разбирательства, где ключевым становится доказательство того, что собственник лишился недвижимости против своей воли, либо установление факта недобросовестности нового приобретателя.
Важно понимать, что жертвой мошенников может стать не только продавец, но и покупатель. Риски здесь двусторонни: можно остаться и без денег, и без жилья. Хотя законодательство и стоит на защите добросовестного приобретателя, не все суды принимают решение в его пользу. Если квартиру возвращают прежнему владельцу, покупатель вправе рассчитывать на возврат уплаченных средств. Однако на практике вернуть деньги бывает проблематично, если у продавца-мошенника отсутствуют средства и ликвидное имущество для взыскания. В такой ситуации добросовестный покупатель, ставший жертвой аферы, имеет право на однократную компенсацию своих убытков за счёт государства.
Не менее распространено мошенничество и на рынке аренды. Здесь схемы также разнообразны. Можно заключить договор найма, внести предоплату и вскоре обнаружить, что договор — фальшивка, а реальные хозяева жилья не имеют ни малейшего понятия о новых жильцах. Мошенники, представляясь собственниками или риелторами с поддельными документами и доверенностями, нередко сдают одну и ту же квартиру нескольким арендаторам одновременно. Особенно часто жертвами становятся те, кого привлекла подозрительно низкая цена и требование внести предоплату за длительный срок, например, за полгода вперёд.
Другая распространённая схема — взимание предоплаты за «гарантированный» подбор жилья, когда по факту клиенту оказываются лишь консультационные услуги. Высок риск потерять деньги и в ситуации, когда агент или «владелец» создаёт искусственный ажиотаж, утверждая, что квартира очень востребована и необходимо срочно внести аванс ещё до её просмотра.
Чтобы минимизировать риски и не стать жертвой афер, эксперты рекомендуют придерживаться ряда важных правил.
1. Конфиденциальность и осторожность. Не следует делиться с посторонними информацией о своём имуществе, финансовом положении или отсутствии родственников. Нельзя без веских оснований выдавать доверенности с широкими полномочиями на управление и распоряжение недвижимостью. Следует избегать расчётов наличными при крупных сделках.
2. Самозапрет на сделки.
Эффективной мерой защиты является наложение самозапрета на регистрацию сделок с недвижимостью без личного присутствия владельца. Подать соответствующее заявление можно в Росреестр через МФЦ или портал Госуслуги.
3. Проверка через ЕГРН. Перед любой сделкой необходимо попросить продавца представить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая содержит актуальные данные о собственнике и объекте. Подлинность выписки проверяется через QR-код, расположенный на документе. Стоит обратить внимание, что если покупатель самостоятельно запросит выписку из ЕГРН на объект недвижимости, то сведения о собственнике будут закрыты. В случае если продавец по каким-то причинам не представляет свежую выписку, это повод отказаться от сделки или от внесения предоплаты.
4. Анализ истории права. Внимательно изучите основание, по которому текущий собственник получил права на жилье. Тревожными сигналами могут служить недавнее наследование, частая смена владельцев, отсутствие нотариального согласия супруга на сделку или наличие лиц, отказавшихся от приватизации. Это повод запросить дополнительные документы или даже отказаться от сделки.
5. Проверка судебных рисков. Используйте официальные источники для проверки объекта недвижимости и его владельца на предмет наличия судебных споров, процедуры банкротства или исполнительных производств.
6. Верификация документов. Подлинность паспорта и нотариальной доверенности можно проверить онлайн через портал Госуслуги и реестр Федеральной нотариальной палаты соответственно. QR-код на самой доверенности также позволяет удостовериться в её подлинности.
7. Обеспечение дееспособности. При возникновении малейших сомнений в адекватности контрагента (чаще всего продавца) можно настаивать на нотариальном удостоверении сделки, так как нотариус обязан проверять дееспособность участников, или даже на независимом психиатрическом освидетельствовании. С осторожностью стоит подходить к сделкам с лицами пенсионного возраста. Особенно если сам собственник пенсионер не участвует в сделке, а участвует только его представитель по доверенности.
8. Критическая оценка условий. Слишком привлекательная цена, а также постоянное давление, спешка и надуманная срочность со стороны продавца, арендодателя или их представителя — это всегда серьёзный повод проявить повышенную бдительность и провести более тщательную проверку.
Осознанный и подготовленный подход к сделкам с недвижимостью, использование официальных инструментов проверки и критическое отношение к подозрительно выгодным предложениям являются ключевыми факторами защиты от финансовых потерь и мошеннических действий.
Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов Калининградской области «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.
Реклама, АНО ДПО ИСО «Институт современного образования»
