Как снизить платёж по ипотеке

Снижение ключевой ставки сильно отражается на рынке кредитования. Появляются все более привлекательные условия кредитования, а значит можно и рефинансировать «дорогие» кредиты, оформленные ранее.

Когда это выгодно?

Операция выгодна, если ставка по «новой» ипотеке, на момент переоформления договора, ниже на 1,5 и более процентных пункта. Если же ставка по «старой» ипотеке ниже новых условий на 0,5-1 процентный пункт, то прибегать к процедуре рефинансирования чаще всего не имеет смысла, так как издержки могут «съесть» всю выгоду.

При рефинансировании банк потребует те же дополнительные платежи, что и при выдаче нового кредита. Это и расходы на оценку, и страхование предмета залога. Возможно, потребуется застраховать жизнь и здоровье. Вообще этот вид страхования не является обязательным, но при оформлении ипотеки по государственным программам застраховаться придется. Банки имеют право «повысить» ставку по кредиту без оформления страхового полиса жизни и здоровья.

Так же придется заплатить комиссию за перевод денежных средств с текущего счета в рефинансирующем банке на счет в первичном банке. Возможны расходы за выдачу кредита, открытие счетов, снижение процентной ставки у рефинансирующего банка. На стороне «старого» банка могут возникнуть расходы, связанные со снятием обременения. И не забываем об оплате за государственную регистрацию нового договора залога.

Но все эти действия смогут в скором времени снизить ежемесячный платеж по кредиту и уменьшить общую переплату. То как быстро пройдет процесс рефинансирования зависит от оперативности рассмотрения заявок клиента обоими банками.

Требования банка при рефинансировании

При рефинансировании банк требует от клиента те же условия, что и при выдаче первого кредита: хорошая кредитная история, удовлетворимый возраст на момент возврата кредита, пенсионерам банки неохотно оформляют ипотечный кредит, достаточный подтвержденный доход.

После одобрения заявки на рефинансирование заемщик должен подать заявление в свой банк на полное досрочное погашение кредита. И после подписания нового кредитного договора «новый» банк погашает ипотеку в «старом».

От заемщика «новый» банк потребует представить справку — подтверждение целевого использования средств, иными словами, что деньги ушли на полное досрочное погашение. Срок оформления рефинансируемого кредита отсчитывается с момента перечисления средств. Параллельно клиент должен решить вопрос с обременением на жилплощадь — снять его от «старого» банка и зарегистрировать его в пользу «нового» кредитора.

Об ограничениях и закредитованности

В консультативном докладе Банк России, ссылаясь на опыт других стран, предложил несколько вариантов новых ограничений выдачи ипотечных кредитов. Первый — прямой запрет на высокорисковые кредиты. Например, ипотека с первоначальным взносом менее 10% стоимости жилья. Второй — ограничение доли отдельных кредитов в портфеле банка или в текущих выдачах. Например, когда платежи превышают половину доходов заемщика — в выдачах банка может быть не более 10%. Третий вариант — комбинация первых двух, это может быть полный запрет ипотеки с первоначальным взносом менее 10% и ограничения на долю ипотеки с взносом от 10 до 20%.

Все эти действие Центральный банк принимает для ограничения роста закредитованности
Россиян. В докладе об оценке жилищного строительства, который представил Банк России, ежемесячно платить за ипотечный кредит могут только 35,4% семей. Речь идет о покупке с дальнейшим обслуживанием ипотечного кредита квартиры с жилой площадью 18 кв. м на одного члена семьи, это минимальная нормативная площадь на одного человека в нашей стране. Причем, как отмечается в докладе, чем больше членов в семье, тем меньше ее платежеспособность.

В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) подсчитали, что в среднем по стране доход семьи «ипотечника», комфортный для обслуживания среднего кредита, должен составлять 75,6 тысячи рублей.

Национальный проект: о мерах поддержки

Повышение доступности ипотеки — одна из целей нацпроекта «Жилье и городская среда». Планируется, что к 2024 году средняя ставка будет составить 7,9%. Уже сейчас государство предприняло ряд мер, направленных на повышение доступности ипотеки.

Сегодня ипотеку можно оформить, начиная от 5,9% годовых. Пониженная процентная ставка действует для семей с двумя и более детьми. Также в Калининградской области реализуется региональная программа по улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан путем предоставления ипотечных жилищных займов по льготной процентной ставке.

Осенью начала действовать программа по выплате в счет погашения ипотеки в размере 450 тыс. руб. для семей, где родился третий и последующий ребенок.

Для граждан оказавшихся в трудной жизненной ситуации есть возможность оформить ипотечные каникулы. Благодаря этому они могут приостановить или снизить выплаты по кредиту на срок до полугода.

Но Банк России отмечает, что уровень обеспеченности жильем в нашей стране остается низким. Доля тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, но не имеет возможности, остается на уровне 2007 года (44% в 2018 году против 43% в 2007 году, по данным ВЦИОМа).