Региональные власти приняли новые правила землепользования и застройки Калининграда. Территорию стадиона «Спартак» на улице Чекистов перевели в зону активного массового отдыха «О-4». Это единственная точка на карте города с таким назначением. Помимо спортивных и культурно-досуговых сооружений, там можно размещать гостиницы, магазины, общепит и офисы в составе многофункциональных комплексов. Фактически этим документом правительство узаконило появление административных зданий и отеля на месте теннисных кортов, которые оспаривались в суде.
Корреспондент Калининград.Ru рассказывает градостроительную историю «Спартака» — как и по чьей инициативе власти меняли назначение участка под стадионом и что позволило его застраивать.
Стадион «Спартак» представляет собой территорию площадью 37 тысяч квадратных метров. Здесь находятся несколько хозпостроек, 14 теннисных кортов, автостоянка и много деревьев. В 2008 году администрация Калининграда продала этот участок ООО «Спартак». По условиям договора компания получила недвижимость без права менять её разрешённый вид использования, поскольку на тот момент в городе отсутствовали документы территориального планирования. Собственник должен был использовать землю для размещения инфраструктуры стадиона.
Правила землепользования и застройки Калининграда приняли в 2009 году. Территория стадиона «Спартак» оказалась в зоне «Р-4», на которой размещаются спортивные комплексы, а также обслуживающие их объекты и вспомогательная инфраструктура. К той же зоне, например, относились «Юность», «Балтика», «Трудовые резервы», «Локомотив» и прочие физкультурные сооружения.
Согласно действующему на тот момент градостроительному регламенту, основными видами разрешённого использования в зоне «Р-4» были спортивно-зрелищные, физкультурно-оздоровительные, специальные спортивно-развлекательные сооружения, вспомогательными — автостоянки, а условными — учреждения культуры и искусства, аптеки, бытовое обслуживание, общепит, магазины, выставочные комплексы, временные торговые объекты.
В 2017 году приняли новые правила землепользования и застройки Калининграда. Изначально территорию стадиона на Чекистов хотели оставить в «Р-4». Но во время общественных обсуждений поступило предложение от ООО «Спартак». Компания попросила дополнить зону основными видами разрешённого использования — «деловое управление», «предприятия общественного питания», «объекты торговли», «гостиничное обслуживание». Собственник объяснил это намерением создать международную академию тенниса с возможностью проводить крупные соревнования. В таком случае требовалась комплексная застройка, которая включала 15 современных кортов, административно-деловой центр, центр дошкольного спортивного воспитания, медицинский реабилитационный центр, отель, магазины со спортинвентарём, общепит.
За полгода до этого у самого ООО «Спартак» появились новые владельцы. Учредителем стала московская компания «Гост Отель Менеджмент». В 2019 году её сменит нынешний собственник ООО «БЭЛ Девелопмент». Обе эти организации являются «дочками» ООО «Эволюция», а она, в свою очередь, принадлежит ООО «Полярон» Павла Езубова. Федеральные СМИ называют его деловым партнёром и двоюродным братом одного из богатейших российских бизнесменов Олега Дерипаски.
В итоге в правилах землепользования и застройки 2017 года «Спартак» стал зоной активного массового отдыха «Р-7». Она предназначена для «строительства, реконструкции, эксплуатации объектов рекреации, массового отдыха, туризма, активного и пассивного отдыха, отдыха выходного дня, а также сопутствующей инфраструктуры». В основные виды разрешённого использования попали категории «деловое управление», «предприятия общественного питания», «объекты торговли» и «гостиничное обслуживание». В этой же зоне оказались, например, часть набережной Верхнего озера вокруг скейт-парка и форт №11 «Дёнхофф».
Весной 2021 года собственник «Спартака» представил архитектурному совету области и общественности проект многофункционального комплекса на месте стадиона. Концепция предполагала строительство четырёх зданий высотой до восьми этажей. Два корпуса решили отдать под офисно-деловые центры с заведениями общепита и магазинами, третий — под ФОК с гостиницей, четвёртый — спортобъект с пятью крытыми кортами. На участке предложили также возвести паркинг, на крыше которого — ещё шесть теннисных площадок. В центре участка — главный корт с трибуной на 300 мест.
Осенью агентство по архитектуре выдало разрешение на строительство комплекса на месте «Спартака». Власти предоставили порубочный билет на 533 дерева. Местные жители выступили против проведения работ. Активисты попытались признать стадион объектом культурного наследия. Горожане также подали иск в суд с требованием признать незаконным перевод земли в зону «Р-7» и добились определённого успеха.
В декабре 2021 года, когда на «Спартак» начали свозить тяжёлую технику, Калининградский областной суд вынес решение и частично удовлетворил иск местных жителей. На территории стадиона сохранили зону «Р-7», но исключили из неё несколько видов разрешённого использования, в том числе «деловое управление», «объекты торговли», «магазины», «общественное питание», «гостиничное обслуживание». Судья пришёл к выводу, что правила землепользования и застройки в этой части противоречат генеральному плану Калининграда.
В январе 2022 года губернатор Антон Алиханов подписал постановление о внесении изменений в правила землепользования и застройки, приведя их в соответствие с генпланом. Территория стадиона «Спартак» оказалась в обновлённой зоне активного массового отдыха с индексом «О-4». В её основных видах разрешённого использования присутствует гостиничное и туристическое обслуживание (отели, пансионаты и дома отдыха), магазины с торговым залом до 500 квадратных метров, общественное питание (кафе, столовые, бары, закусочные), деловое управление (офисы), а также выставочно-ярмарочная деятельность. В примечании указано, что они могут применяться «только в составе многофункциональных комплексов», которым и является будущая застройка на улице Чекистов.
Территория «Спартака» стала единственной на карте правил землепользования Калининграда, которую отнесли к зоне «О-4». Тот же «Дёнхофф» перевели в специальную зону исторических фортов, а набережную Верхнего озера — в рекреационную. Схожие по функционалу сооружения — «Локомотив», «Трудовые резервы», «Пионер», «Янтарный», «Юность» и другие — находятся в зоне объектов физической культуры и спорта «О-З».
