В рамках проекта по повышению правовой культуры, эксперт по правовым вопросам Максим Ченгаев отвечает на вопросы жителей Калининграда.
ВОПРОС №1. Как рассчитать упущенную выгоду в связи с изъятием недвижимости?
В соответствии с п. 2 ст. 56.8. ЗК РФ, п. 2 ст. 15 ГК РФ данная составляющая расчёта убытков подразумевает компенсацию собственнику изымаемого имущества недополученного дохода (арендной платы, доходов от производственной или иной деятельности) за период, на который такая деятельность нарушена изъятием.
При расчёте упущенной выгоды учитывается период, за который она взыскивается и размер дохода, который утратил собственник в связи с изъятием.
Как правило, срок, исчисляется месяцами (редко — более года). Более длительный период расчёта упущенной выгоды возможен только при предоставлении собственником достаточно веских доказательств.
В частности, если речь идёт об арендной плате, то размер упущенной выгоды определяется исходя из наличия договоров аренды, досрочно расторгнутых в связи с изъятием, и ставок по ним. Соответственно, лучше если договоры аренды заключены на достаточно длительный срок (не регистрируемые договоры аренды на срок 11 месяцев, существенно ограничивают возможность взыскания упущенной выгоды). В то же время, заключение договоров аренды на очень длительные сроки, на 49 или 100 лет, смысла не имеет.
Согласно п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, в случае с недвижимостью, с используемой непосредственно в деятельности её собственника, в качестве упущенной выгоды может быть взыскан документально подтверждённый доход от такой деятельности.
ВОПРОС №2. Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья?
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
В отношении договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
ВОПРОС №3. Как можно отменить договор о пожизненной ренте? Возможна ли замена пожизненного содержания в натуре (покупка продуктов, лекарств и пр.) денежными выплатами?
По желанию получателя ренты (статья 603 Гражданского кодекса) предоставление содержания с иждивением в натуре можно заменить ежемесячными выплатами.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда, но лишь в двух случаях. Оба касаются серьёзных нарушений сторонами договора:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Причём существенным названо такое нарушение, которое приносит другой стороне немалый ущерб.
В Гражданском кодексе прописано право пенсионера требовать возврата недвижимого имущества, а если это невозможно, то компенсировать его деньгами.
Но, плательщик ренты в случае расторжения договора пожизненной ренты не может требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.
И несмотря на то, что в вашем договоре предусмотрена возможность замены пожизненного содержания в натуре на денежные выплаты, в одном из пунктов этого же договора сказано, что замена содержания в натуре на деньги действительно возможна, но только «по желанию получателя ренты».
Следовательно, если у плательщика ренты нет доказательств, того, что у пенсионерки было желание замены содержания в натуре денежной выплатой, то односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее исполнение его условий исключительно путем денежных выплат не допускается.
Поскольку письменного соглашения о полной замене содержания в натуре на денежные выплаты между пенсионеркой и плательщиком ренты не заключалось, суд вправе расторгнуть договор пожизненной ренты.
ВОПРОС №4: Я владею 1/3 трёхкомнатной квартиры, в данной квартире мои дети проживают с рождения и прописаны в ней, ещё по 1/3 принадлежат моей матери и брату. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку доли матери?
К числу основных мер социальной защиты граждан, имеющих детей, относится выплата государственных пособий, в частности, государственных пособий в связи с рождением и воспитанием детей.
В дополнение к основным мерам социальной защиты федеральный законодатель, действуя в соответствии со своими полномочиями и имея целью создание условий, обеспечивающих семьям с детьми достойную жизнь, предусмотрел различные дополнительные меры государственной поддержки семьи. Так, в Федеральном законе от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон) для таких семей предусмотрена возможность получения государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребёнка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у женщин, родивших (усыновивших) второго ребёнка начиная с 1 января 2007 г., независимо от места их жительства.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 7 Закона лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объёме либо по частям, в том числе на улучшение жилищных условий.
В подпункте 1 пункта 1 статьи 10 Закона указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путём безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
В силу пункта 4 статьи 10 Закона жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее — сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путём безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не содержит запрета направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения (доли жилого помещения) в собственность граждан, имеющих права пользования данным жилым помещением.
Если у вас есть вопросы, по которым вы хотели бы получить разъяснение от профессионального юриста, вы можете направить их на почту генеральному директору юридической компании «ЮРИКОН» ibaturovskaya@yandex.ru.
Реклама. ООО «ДОМСТРОЙ». ИНН 3906222720
