Переход на эскроу-счета: обманутых дольщиков больше не будет

С 1 июля в России начала работать новая система долевого жилищного строительства.

Новый законодательный порядок предполагает переход застройщиков от непосредственного привлечения средств покупателей на проектное банковское финансирование через кредиты. При этом средства дольщиков до завершения строительства хранятся в банке на специальных счетах эскроу.

Что такое эскроу-счет и зачем он мне нужен?

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем и застройщиком. Особенность таких счетов в том, что средства с них автоматически переходят от одного владельца к другому только при наступлении условий, которые прописаны в договоре.

При долевом строительстве жилья покупатель кладет деньги на счет эскроу, а застройщик сможет их забрать, только когда достроит дом. За соблюдением заранее определенных договоренностей следит независимая сторона — банк. Застройщику в процессе возведения дома нужно будет использовать собственные средства или привлекать банковские кредиты.

Эскроу — это своего рода альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.

Конечно, отчасти благодаря долевому строительству в нашей области «выросло» так много новых домов. Но, увы, в «долёвке», которая существовала до 1 июля, имелся ряд недостатков, из-за которых многие дома оставались лишь на картинках, а калининградские семьи — без денег и жилья.

Лет десять назад количество обманутых дольщиков исчислялось сотнями. Но несмотря на то, что в последние годы государство планомерно ужесточало свои требования к строительному бизнесу, полностью решить проблему недобросовестных застройщиков не удавалось. Последний шаг — кардинальное изменение схемы долевого строительства — должен изменить ситуацию.

Мера кардинального изменения схемы долевого строительства призвана защитить права граждан и предотвратить появление обманутых дольщиков, — отмечают в Отделении Банка России по Калининградской области.

Новые правила игры

Переход на эскроу-счета не означает, что купить жильё на этапе строительства с заключением договора долевого участия нельзя. Но теперь деньги покупатели будут не передавать напрямую застройщику, а класть в банк на эскроу-счет. Если продавец не выполнит условия договора долевого строительства, то средства со счёта вернутся покупателю.

В Банке России ожидают, что в ближайшее время застройщики будут активнее использовать эскроу-счета, поскольку новая схема взаимодействия уже детально отработана, а банковский сектор готов к переходу на новый механизм финансирования жилищного строительства. Строители могут подавать заявки на участие в проектном финансировании в несколько банков одновременно — независимо от того, представлена ли кредитная организация в Калининградской области или нет.

На данный момент в законе предусмотрена оговорка, чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным.

У застройщиков, начавших возведение жилых объектов до 1 июля, есть возможность достроить жилье по старой схеме финансирования — за счёт средств дольщиков, поступивших к застройщику напрямую. При этом возводимые объекты должны быть готовы как минимум на 30%. Если проект имеет комплексный характер, то степень его готовности должна составлять не менее 15%.

Допускается также степень строительной готовности в 6% в случаях, когда общая площадь возводимых застройщиком домов составляет не менее 4 млн квадратных метров и они находятся на территориях не менее четырех субъектов нашей страны. Кроме того, квартиры в многоквартирном доме должны быть распроданы не менее чем на 10% общей площади жилых и нежилых помещений.

Как работает счет эскроу?

Покупатель и уполномоченный представитель застройщика вместе приходят в банк и подписывают трёхсторонний договор, в котором обозначены все условия сделки: срок, сумма покупки и прочее. Далее покупатель вносит на счет эскроу указанную в договоре сумму. Если сделка происходит с использованием ипотечного кредита, то деньги вносит банк. После завершения стройки продавец приносит в банк документы, подтверждающие факт исполнения всех условий договора. Только после этого продавец получает доступ к средствам дольщиков.

Если застройщик не укладывается в определённые договором сроки и не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить.

Важно понимать, что теперь по закону до расчёта с продавцом деньги на счетах эскроу принадлежат тому, кто их внёс, то есть покупателю жилья.

В целом по стране список допущенных к банковскому сопровождению застройщиков жилья к началу второго полугодия включал 95 уполномоченных кредитных организаций. Имеющийся у них запас капитала позволяет заместить банковским кредитованием объём средств, получаемых застройщиками от дольщиков, — сообщили в Отделении Банка России по Калининградской области.

За первое полугодие калининградские застройщики подали 35 заявок на предоставление кредитов для финансирования строительства жилья. Большинство из них были поданы для изучения механизма кредитования и порядка оформления необходимого пакета документов. При этом заявки подавались застройщиками в разные банки одновременно.

Мы подобрали наиболее частые вопросы жителей Калининградской области, которые поступили на телефон «горячей линии» Регионального центра финансовой грамотности 8-800-555-85-39:

Могу ли я использовать эскроу-счета при покупке квартиры в построенном доме?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Рынок кредитных организаций последние годы очень нестабилен. Что если у банка, в который я принесу деньги на эскроу-счёт, отзовут лицензию?

По закону деньги на эскроу-счете застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ), причем если по вкладам застрахованы только 1,4 млн рублей, то по экскроу-счетам лимит выше — до 10 миллионов рублей. Правда, условие того, что от одного банка получится вернуть только гарантированную сумму, остается.

Иными словами, если вы купите три квартиры по 5 млн рублей, при отзыве у банка лицензии получится вернуть лишь 10 млн. рублей вместо 15 млн. Поэтому в такой ситуации нужно либо оформлять договоры на родственников, либо открывать эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Я планирую покупать квартиру с ипотекой в банке А, а застройщик предложил мне открыть эскроу-счет в банке Б. Можно ли так сделать?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный заемщиком эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для покупателя жилья нет, в отличие от банка, где открывается экскроу-счет. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из перечня на сайте регулятора.

Какие риски у меня остаются при покупке квартиры через эскроу-счет? Или это полностью безопасно?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 млн рублей. Так как для каждой сделки открывается один эскроу-счёт, разбить сумму не получится. Но это критично лишь для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких десятков или даже сотен миллионов рублей. В Калининграде подобного жилья не так много.

А если я передумаю покупать квартиру, вернет ли банк мои деньги?

Отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке нельзя. Вернуть деньги получится лишь при достижении соответствующего соглашения с застройщиком, либо если продавец не выполнил свои обещания и не сдал объект в установленный срок. Без участия третьей стороны банк возвращать деньги не уполномочен.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области» при содействии Отделения по Калининградской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Российской Федерации.

Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности 8-800-555-85-39 (звонок бесплатный) или на сайте fingram39.ru