Налог с продажи квартиры: что нужно знать перед сделкой

По закону при продаже жилой недвижимости дороже, чем стоимость покупки — возникает обязанность уплатить налог с полученного дохода — НДФЛ. Но от него освобождаются те, кто владел квартирой или домом дольше установленного срока. Эксперты регионального центра финансовой грамотности разобрались в нюансах.

Когда платить налог не нужно?

Без учёта частных случаев, платить НДФЛ не будут все, кто владел недвижимостью более пяти лет.

Поле трёх лет владения недвижимостью продать её без налога можно, если это:

• единственное жильё продавца;
• подаренное жильё;
• наследство;
• приватизированное жильё;
• недвижимость, перешедшая по договору пожизненного содержания с иждивением.

От уплаты налога также освобождаются семьи с детьми, но только если совпадут сразу пять условий:

• в семье есть двое детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении);
• новое жильё приобретено не позже 30 апреля следующего после продажи недвижимости года (например, продали квартиру в июле 2023 года, а приобрели — 29 апреля 2024 года);
• площадь и кадастровая стоимость вновь приобретаемого жилья выше, чем проданного (например, продали 50 кв. метров с кадастровой стоимостью 2 млн рублей, а приобрели 80 кв. метров с кадастровой стоимостью 4 млн рублей);
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
• на момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого (семья продаёт квартиру, площадью 50 кв. метров, при этом у неё в собственности ещё есть дом, площадью 120 кв. метров — значит, условие не соблюдено).

Как ФНС рассчитывает срок владения недвижимостью?

Важный нюанс для владельцев новостроек — дата в договоре долевого участия (ДДУ) не является стартом её владения. В этом случае по закону минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нём в соответствии с соответствующим договором. Не имеет значения дата заключения ДДУ, на сколько лет ипотека, когда произошло её погашение, самое важное — это день, в который банк перечислил застройщику всю сумму договора.

Поэтому очень важно сохранять все чеки и платёжные поручения после покупки недвижимости у застройщика. Если же документы оказались утеряны, то их можно восстановить, направив соответствующий запрос в банк.

Важное замечание!

Часто при сдаче дома метраж квартиры может оказаться больше заявленного изначально. В этом случае необходимо провести доплату, по факту застройщик получает ещё один транш оплаты. Но факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения не учитывается, так как в 2022 году вступил в силу закон, уточняющий правила определения срока владения при доплате за метраж.

Как платить налог

В случае если оплатить налог с продажи квартиры необходимо, нужно собрать документы и подать декларацию 3-НДФЛ.

Чтобы подтвердить информацию, отражённую в декларации, продавцу квартиры потребуется предоставить:

• договор купли-продажи;
• паспорт и его копию;
• свидетельство о праве собственности;
• документы о покупке недвижимости (квитанцию из банка, расписку, чеки и др.).

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года. К примеру, если квартира была продана 1 октября 2024 года, то отчитаться в налоговой следует до 30 апреля 2025 года.

Подать декларацию можно лично в отделении налоговой инспекции, но удобнее это сделать в онлайн-формате: на сайте «Госуслуги» или в личном кабинете на сайте ФНС. Налог нужно будет уплатить до 15 июля следующего года.