«Спрос на „двушки” и меньше приезжих»: как меняется и что ждёт калининградский рынок недвижимости в 2026 году

Рынок первичной недвижимости Калининградской области в минувшем году отличался колебаниями спроса. Массовая льготная ипотека ушла в прошлое, однако для покупателей с детьми сохранилась возможность получить доступный жилищный кредит. На решения влияли также снижение ключевой ставки и меньшая привлекательность долгосрочных вкладов. Вторичный рынок запомнился всей стране «эффектом Долиной». При этом снижение спроса в сегменте эксперты объясняют и высокими ставками. Что изменилось на калининградском рынке недвижимости в прошедшем году и чего ждать от 2026-го — в материале Калининград.Ru. 

Колебания спроса и «эффект Долиной»

По итогам 2025 года Калининградская область находится на 58-м месте в рейтинге регионов по доступности жилья. Согласно исследованию, которое ежегодно проводит РИА Новости, по состоянию на май средняя стоимость квартиры площадью 60 квадратных метров составляла 6,4 миллиона рублей. Чтобы накопить на неё, семье нужно минимум четыре года и один месяц. По сравнению с 2024 годом Калининградская область поднялась в этом рейтинге на пять строчек. По доступности аренды регион по-прежнему находится в конце списка — на 73-м месте (в 2024 году — на 74-м).

Отмена льготной ипотеки существенно изменила рынок недвижимости. В первом полугодии 2025 года эксперты отмечали, что из-за растущей разницы в стоимости спрос стал смещаться с первичного на вторичное жильё. Разрыв между ценами в двух сегментах составлял 30-50%. Но к концу года вторичный рынок стал менее популярным. В декабре в Гильдии риелторов Калининграда сообщали, что большое количество клиентов были готовы приостановить поиск жилья на «вторичке», опасаясь мошеннических схем.

При этом эксперт в сфере недвижимости, риелтор Олег Перевалов отмечает, что оценить влияние «эффекта квартиры Ларисы Долиной» на рынок недвижимости региона сложно. «Я бы не сказал, что спрос на „вторичку” снизился. Может быть, на какие-то проценты снизился, но тут сложно понять, отчего, — рассуждает он. — Дело в том, что спрос вообще сам по себе снизился из-за экономической ситуации. Ставка по ипотеке высокая — сделок стало гораздо меньше, и предложение очень высокое».

По мнению Перевалова, «эффект Долиной» не был существенным для рынка вторичной недвижимости Калининградской области. «Да, был момент в октябре-ноябре: любой покупатель прямо истерил и требовал, чтобы продавец обязательно сходил в психоневрологический диспансер, чтобы расчёт был только безналичный. Если, не дай бог, человеку больше шестидесяти, всё уже: „Ой, нет, вдруг там чего-то”. Но сейчас эта ситуация, слава богу, успокоилась. Все поняли, что это всё-таки было больше раздуто уважаемыми СМИ и подхвачено депутатами-застройщиками, которым эта ситуация была выгодна», — говорит эксперт.

Спрос на недвижимость в регионе демонстрировал в течение 2025 года значительные колебания, сообщил президент Гильдии риелторов Калининграда Константин Борсиев в ответ на запрос Калининград.Ru. По данным организации, на первичном рынке жилья показатель увеличился в первом квартале в 2,3 раза по сравнению с тем же периодом 2024-го. Заметный рост также наблюдался в сентябре-октябре.

«Это связано с окончанием периода долгосрочных вкладов у граждан и продолжающимся снижением ключевой ставки (за год регулятор постепенно опустил её с 21% до 16% годовых, — прим. Калининград.Ru), что способствовало увеличению количества ипотечных кредитов для покупки квартир как на первичном, так и на вторичном рынке», — пояснил Борсиев.

По данным о фактических сделках, которые приводит «Сбериндекс», цены на первичном рынке до конца лета продолжали расти и в августе превысили 147 тысяч за квадратный метр. С сентября по ноябрь в этом сегменте наблюдалось снижение, достигшее порядка 142 тысяч рублей. В декабре цены поднялись в среднем до 145,7 тысячи за «квадрат».

Согласно отчёту «Дом.РФ», в январе-декабре номинальный рост цен на новостройки составил в регионе 10%. Это превышает показатель за тот же период 2024 года. Тогда жильё на калининградском первичном рынке подорожало на 8,2%.

Меньше инвесторов и русских немцев

Типовые квартиры и комфорт-класс за год выросли в цене на 9,1%, бизнес-класс и элитное жильё — на 32,6%. В целом в регионе однокомнатные и трёхкомнатные квартиры подорожали на 10,6%, двухкомнатные — на 8,3%.

На вторичном рынке в июле средняя стоимость «квадрата», согласно статистике «Сбериндекса», опускалась до 107,6 тысячи рублей. К концу года показатель составил около 118 тысяч. По данным Гильдии риелторов, из-за ситуации с мошенническими действиями клиенты чаще стали выбирать недвижимость в новостройках. «С учётом того, что всё больше застройщиков предлагают приобретение квартир с ремонтом, этот сегмент рынка сейчас является действительно привлекательным для покупки», — говорят эксперты.

По словам риелтора Олега Перевалова, самыми востребованными квартирами в Калининградской области в 2025 году были двухкомнатные. На втором месте по популярности находятся трёхкомнатные, на третьем — однокомнатные. Наибольшим спросом пользовались «двушки» в качественных домах, с хорошими локациями и планировками, говорит эксперт.

«Период насыщения» жильём, наиболее активно проявившийся в середине двухтысячных годов, закончился, и покупатели стали делать «взвешенные покупки», поясняет Перевалов. «Люди уже понимают, для чего покупают, предполагают, что у них будут дети. Или даже если семья из двух человек, то всё равно берут двухкомнатную, чтобы была спальня и гостиная», — говорит эксперт. По оценке риелтора, сейчас в регионе сложился переизбыток однокомнатных квартир, в то время как спрос на них стал падать.

Из-за высоких ставок по ипотеке объём сделок в регионе в 2025 году уменьшился по сравнению с 2024-м, отмечает Перевалов. По его словам, среди покупателей «фокус сместился в сторону местных». Долю приезжих в общем количестве приобретающих жильё эксперт оценил примерно в 30%.

Руководитель отдела продаж компании «Калининградстройинвест» Дмитрий Чуприна в августе оценивал долю иногородних среди покупателей квартир в регионе в 40%. По его словам, чаще всего недвижимость приобретают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Дальнего Востока, Сибири, а также русские немцы. Спрос на квартиры в регионе поддерживается за счёт туристического потока, пояснял Чуприна.

Доля покупателей из других стран в общем количестве сделок составляла в январе-августе 2025 года около трёх-пяти процентов. Чаще всего в этой категории приобретают недвижимость граждане Германии, Казахстана, Чехии и Литвы. По сравнению с теми же периодами 2023 и 2024 годов доля таких покупателей уменьшилась на 1,5 процента, сообщали в Гильдии риелторов. Данных на конец 2025-го в организации не предоставили.

По словам Олега Перевалова, среди русских немцев и в целом граждан ФРГ спрос на жильё в регионе к завершению года заметно снизился по сравнению с началом 2024-го из-за курса евро. «Когда курс евро был ближе к 100 [рублям], они (русские немцы, — прим. Калининград.Ru) активно покупали, потому что им было выгодно. Они меняли евро, и у них получалась покупка в рублях вообще „три копейки”. Когда евро упал, этот спрос охладился. Они все стали выжидать, когда евро подрастёт. Но так как он до сих пор так, как им хотелось бы, не поднялся, количество покупок сейчас меньше в разы, чем в начале 2024 года», — говорит Перевалов.

Объясняя общее снижение иногородних покупателей, эксперт отмечает, что из-за закрытых границ привлекательность Калининградской области снизилась. Приобретение жилья в регионе стало менее выгодным и для инвесторов, поскольку цены на жилую недвижимость остаются высокими, в то время как стоимость аренды растёт меньшими темпами.

«Получается, доходность по всем инвестиционным вариантам — посуточная аренда, апартаменты — упала. И многие инвесторы говорят: „Мы лучше купим в Москве, в Питере, где круглогодичный поток спроса, туристы, командировочные и прочие”», — рассказывает Перевалов.

Прогнозы по спросу и ценам на 2026 год

Как считает президент Гильдии риелторов Калининграда Константин Борсиев, в течение 2026 года спрос и стоимость жилья на первичном рынке в регионе будет увеличиваться. В первом квартале рост, по его оценке, будет несущественным.

«Спрос на квартиры на вторичном рынке в начале нового года, скорее всего, будет невысок. С уменьшением ключевой ставки ипотека на вторичное жильё будет более доступной и появятся те покупатели, которые будут готовы приобретать квартиры», — отмечает Борсиев.

Риелтор Олег Перевалов, напротив, считает, что цены на первичном рынке расти, скорее всего, не будут, так как этот сегмент стагнирует. Исключением могут стать объекты в ликвидных местах, рассуждает эксперт. «Объёмы продаж никого из застройщиков сейчас не устраивают. Это не тот объём продаж, который им хотелось бы. Более того, сейчас с февраля ещё больше закрутятся гайки по семейной ипотеке (с 1 февраля 2026 года изменятся условия программы, — прим. Калининград.Ru). И там, я думаю, будет далеко не до поднятия цен», — поясняет Перевалов.

По словам эксперта, объём предложения на первичном рынке ежемесячно увеличивается. «Чтобы ценам расти, должны быть какие-то причины. Я их не вижу. Самый справедливый в этом отношении, объективный рынок — это вторичный. По нему нужно ориентироваться. Вторичный рынок не растёт, и там предпосылок тоже нет для роста. Поэтому я бы так сказал: хорошо если не будет сильно падать [цена объектов в новостройках]», — говорит эксперт.

Спрос, по мнению Перевалова, также не будет демонстрировать заметного роста: «Объективно реальные доходы не увеличиваются, потому что очень сильно потребительская корзина наседает. Зайдите в магазин, ресторан, ещё куда-то. Даже если у кого-то зарплаты „выросли”, то реальные доходы за вычетом коммуналки и всего прочего остаются опять не такими большими, как хотелось бы».

Снижение ключевой ставки нивелирует экономическая обстановка, в частности — ухудшение климата малого и среднего бизнеса с учётом изменений в НДС, добавляет эксперт. «Даже если сейчас ставку сразу снизят на 1,5-2 процента, я не думаю, что это сильно повлияет на рынок ипотеки, потому что уверенность в обслуживании ипотеки у людей падает. Многие не уверены в своих доходах через год, полтора, два», — отмечает Олег Перевалов.

По его словам, покупки уверенно делают покупатели «с живыми деньгами». «А вот те, кто с ипотекой, сейчас пять раз думают, потому что есть ещё второй вопрос: если ты не потянул ипотеку, ты должен понимать, что на нерастущем, падающем рынке ты можешь не вернуть свой первоначальный взнос. И вот этот момент тоже очень существенный», — говорит риелтор.

В начале 2025 года губернатор Алексей Беспрозванных заявлял на встрече с руководителями и редакторами региональных СМИ, что власти планируют запустить специальную ипотеку для жителей Калининградской области. Глава региона пояснял, что такую возможность рассматривают с учётом роста цен на недвижимость «за счёт туристического потока», а также из-за логистики. Однако о сроках запуска «Балтийской ипотеки» в областном правительстве пока не объявляли. Как уточнил в январе 2026 года Беспрозванных, власти продолжают прорабатывать этот вопрос.