«Пугающие ставки»: как покупают квартиры в Калининграде спустя год после отмены льготной ипотеки

Отмена льготной ипотеки в июле 2024 года привела к существенным изменениям на рынке недвижимости Калининградской области. Из-за растущей разницы в цене спрос стал смещаться с первичного на вторичное жильё. По данным риелторов, к моменту сдачи в новых домах остаётся нераспроданной минимум четверть квартир. Эксперты предвидят кризис на рынке строящегося жилья. Какую недвижимость сейчас покупают в регионе и как отмена льготной ипотеки отразилась на застройщиках — выяснял корреспондент Калининград.Ru. 

Разница в стоимости «первички» и «вторички» — до 50% 

В последние несколько месяцев рынок недвижимости в регионе значительно изменился. По данным Гильдии риелторов Калининграда, спрос на новостройки падает, а вторичное жильё покупают чаще. С января по апрель количество таких сделок увеличилось на 10% по сравнению с четвёртым кварталом 2024 года.

На ситуацию повлиял в первую очередь разрыв между ценами на «вторичку» и «первичку», который сейчас составляет 30-50%. «Сыграло роль также введение ипотечного стандарта, который ограничил субсидирование ипотеки на новостройки», — пояснили в Гильдии риелторов в ответ на запрос Калининград.Ru. 

По информации Объединённого кредитного бюро (ОКБ), в апреле средний размер ипотечного кредита в Калининградской области составил 4,04 млн рублей, а срок — 23 года. Данные рассчитаны на основе сведений о покупке первичного и вторичного жилья.

После отмены льготной ипотеки объём сделок на первичном рынке снижался постепенно. По данным экспертов, в прошлом году продажи новостроек сократились в Калининградской области на 20-25%. «Соответственно, увеличивается время экспозиции в уже сданных проектах, а также объём нераспроданных квартир в готовых домах. В текущем году мы видим, что порядка 25-30% площадей, а в некоторых случаях — до 60% к моменту сдачи дома в эксплуатацию остаются нераспроданными. Наибольший объём продаж сейчас приходится на объекты, которые будут сданы в 2025 году. Ситуация с домами со сроком сдачи в 2026–2027 годах гораздо хуже», — рассказали в Гильдии риелторов. 

По оценке главы агентства недвижимости «Авеню-Риэлт» Марата Субхангулова, продажи квартир в новостройках Калининграда упали на 30-40%. Одним из их главных драйверов сейчас остаётся семейная ипотека. «Она не то что бы перегружена, но, тем не менее, результат по ней есть», — сказал Субхангулов в разговоре с корреспондентом Калининград.Ru. 

Сейчас банки предлагают ипотеку под 22-24%. «Людей, конечно, пугают такие ставки. Если ипотеку и берут, то на сумму до полутора-двух миллионов рублей максимум. И берут, когда люди понимают, что у них что-то стоит на продаже и они быстро погасят кредит. А так брать ипотеку под такой процент — крайне невыгодно, поскольку там серьёзная переплата», — отметил глава агентства «Авеню-Риэлт». По его словам, активный спрос сейчас прослеживается на эконом-жильё стоимостью четыре-пять миллионов. 

«Не исключён дефицит новостроек»   

Анализ данных ОКБ показал, что количество выданных ипотечных кредитов в Калининградской области снижалось с конца 2024 года до начала весны 2025-го. В феврале этот показатель составил 354, в марте подрос до 449. В апреле было оформлено 414 ипотечных кредита. В то же время постепенно рос средний размер заёма: в ноябре прошлого года он составлял 3,59 млн рублей, а в апреле увеличился до 4,04 млн. Изменился в бо́льшую сторону и средний срок: с 21,5 года в декабре до 23 лет в апреле. Как сообщили в Гильдии риелторов Калининграда, доля ипотечных кредитов на «вторичку» в апреле составила 50%, впервые за полгода превысив показатель первичного рынка. 

Размер кредита без льгот на покупку жилья в новостройках сейчас значительно выше, чем на вторичном рынке, говорят эксперты. По их мнению, с учётом минимального количества льготных программ спрос на «вторичку» будет постепенно расти. 

«Относительно лучше дела обстоят в сегменте курортного жилья, но там высока доля иногородних покупателей. Хотя и они порой занимают выжидательную позицию — слишком уж высока ипотечная ставка, гораздо интереснее в нынешних условиях положить деньги в банк», — добавили в Гильдии риелторов. Марат Субхангулов наблюдает снижение в регионе количества покупателей из числа приезжих. «Но я думаю, что летом они проявят себя», — отметил глава агентства «Авеню-Риэлт». 

В условиях падения спроса застройщики вводят скидки, акции и беспроцентные рассрочки. При нынешних темпах продаж они могут рассчитываться с банками ко времени ввода домов, но потенциальная прибыль остаётся в виде непроданных квадратных метров, говорят эксперты. 

Текущий уровень распроданности новостроек не позволяет активно запускать новые проекты. Если в строящемся проекте 50% ещё не распродано, выходить с новым девелоперу экономически нецелесообразно. Если тенденция к сокращению запуска новых проектов сохранится, к 2026 — 2027 годам это приведёт к ограниченности доступных вариантов и создаст условия для повышения цен на 30-50%, — предполагают в Гильдии риелторов.   

Рынок находится в ожидании дальнейших действий Центробанка по изменению ключевой ставки, говорит Марат Субхангулов. «Планируют, что ключевая ставка снизится на один-два процента. Сейчас всё от геополитики зависит — как по Украине договорятся, я думаю, у нас всё сильно изменится», — отметил глава агентства «Авеню-Риэлт».  

Эксперты считают, что несмотря на намечающийся кризис на рынке строящегося жилья, цены продолжают расти. Это связано с подорожанием стройматериалов и дефицитом рабочей силы. «В дальнейшем застройщики будут уменьшать запуск новых проектов, избегая снижения цен. При сохранении такой тенденции через несколько лет не исключён дефицит новостроек, который опять же может привести к новому росту цен», — считают в Гильдии риелторов.  

Региональные власти связывают рост цен на первичном рынке в том числе с увеличением турпотока и логистической составляющей. В конце февраля губернатор Алексей Беспрозванных объявил о планах запустить специальную ипотеку для жителей Калининградской области. Наряду с этим рассматривали введение надбавок к зарплатам по примеру северных. Однако пока ни по одной, ни по другой инициативе решений не принято.