«Всё зависит от среды»: Павел Макаров о проблемах застройщиков, новых туристических проектах и реновации в Калининграде

В Калининградской области снижаются темпы продаж жилья во всех сегментах. Тем не менее застройщики ожидают, что власти возобновят программы льготного ипотечного кредитования. Это позволит повысить покупательскую активность и выправить ситуацию на рынке недвижимости. Параллельно этому крупные компании, которые специализируются на строительстве жилых домов, всё чаще инвестируют в гостиницы и инфраструктуру для отдыха.

Корреспондент Калининград.Ru побеседовал с главой холдинга «Калининградстройинвест» Павлом Макаровым. Читайте в нашем интервью о том, как складывается ситуация на рынке недвижимости, какие новые туристические проекты появятся на побережье, почему в регионе невозможно провести реновацию и что лучше продаётся — современная или псевдоисторическая архитектура.

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости в Калининградской области? Насколько сильно снизились продажи? И как вы относитесь к этому кризису?

— Темпы продаж снижаются. Льготной ипотеки практически нет. Условия по программам, которые остались, сильно ужесточились в части первоначального взноса. Возможен незначительный рост продаж на фоне инвестирования в недвижимость. Этот актив всегда популярен в кризисы и периоды неопределённости. Насколько падение будет долгим, зависит от политики государства и Центрального банка.

Это не первый и явно не последний кризис, поэтому мы к ситуации относимся с пониманием. И за счёт того, что мы — холдинг, у нас есть диверсификация экономики, мы можем закрывать свои потребности производством и другими направлениями. У нас есть устойчивость на рынке, которая позволяет эти кризисы проходить без серьёзных потерь.

— Спрос на квартиры бизнес-класса так же падает?

— Снижение есть во всех сегментах. По квартирам в Калининграде мы в основном работаем с ипотекой, и все наши объекты попадают под условия льготных программ. А на побережье структура продаж несколько иная — там больше покупают за свои деньги.

— Пару лет назад у региональных властей был план снизить стоимость жилья за счёт вывода на рынок большого количества земли под застройку. Как вы считаете, может ли это помочь?

— Мысль правильная, но её пока никто не реализовал. У нас же рыночная экономика. Если предложение будет сильно превышать спрос, то цены упадут. И себестоимость продукта здесь уже не будет играть решающую роль.

— А в Калининграде достаточно ликвидной земли? Кажется, большие массивы остались только на периферии, но эти территории не обеспечены инфраструктурой.

— Земля есть, но много других вопросов. Вы говорите про инфраструктуру, а я скажу про стеновые материалы, которые в дефиците, нехватке людей в строительной отрасли. Мы ограничены множествами параметров. Мы не можем взять и построить вдвое больше. Просто материалов столько нет.

— Их нет из-за логистики или строительного бума?

— По-разному. Те же стеновые материалы делают местные компании. Возможность производить в два раза больше есть, но ни у кого нет желания.

— Учитывая непростую ситуацию в целом, вы планируете выводить на рынок новые жилые проекты?

— Да, планируем. У нас только на побережье семь новых объектов, четыре из которых в Светлогорске: «Палатиум», «Шелест», многоквартирный жилой дом на улице Пионерской и пятизвёздочная гостиница с апартаментами. И три объекта в Пионерском. Это масштабный проект — жилой квартал «Парад», ЖК «Клевер» и апартаменты «Панорама».

Помимо этого у нас есть строящиеся объекты в Калининграде, рассчитанные на несколько лет. ЖК «Невский парк» — большой проект, изначально его строительство было заложено на десять лет. ЖК Seven в Московском районе — мы сдали первый и достраиваем второй дом, а всего их семь. ЖК «История» на улице Дадаева — сегодня мы завершили две очереди из четырех.

— В 2022 году градосовет одобрил концепцию домов-кварталов на острове Октябрьском. На какой стадии этот проект сейчас?

— В декабре мы выходим на экспертизу по первому дому и далее подаёмся на разрешение на строительство. По второму дому — второй квартал следующего года. То есть мы сейчас занимаемся разрешительной документацией.

Когда начнётся строительство, пока решаем. Объекты очень большие, а спрос сильно упал. Мы как ответственные строители понимаем, что дома всё равно надо будет достраивать, даже если нет покупателей. И выходить на такие крупные проекты без гарантированного спроса очень опасно.

— В области регулярно поднимается вопрос реновации старого жилфонда. Например, в центре Калининграда есть большой массив хрущёвок в границах Черняховского, Ленинского проспекта и Пролетарской. При каких условиях реновация может быть экономически обоснованной и выгодной как застройщикам, так и жителям этих домов?

— В Калининграде это нереально. Без государства это сделать не получится, а в нынешних условиях с ограниченным бюджетом субсидировать это направление в принципе невозможно. Экономики в реновации у нас нет.

Единственный возможный вариант с реновацией в Калининграде — это когда государство занимается переселением жителей за свой счёт, формирует земельные участки и продаёт их строителям. При этом у государства получаются очень большие затраты. Разница между деньгами от продажи участка и расходами на расселение непропорциональна в разы.

— Нередко строительство социальных объектов и инженерной инфраструктуры не поспевает за появлением новых жилых комплексов. Как можно решить эту проблему и готовы ли застройщики принимать в этом участие?

— Есть способ — например, комплексное развитие территории. По такому договору ты получаешь землю, а взамен строишь всю необходимую инфраструктуру. Но строительство школы или детского садика будет кратно превышать стоимость участка, поэтому в наших условиях это невозможно. Цена квадратного метра жилья в этом случае будет такой, как в Москве.

— «Калининградстройинвест» уже анонсировал и приступил к реализации нескольких гостиниц и апартаментов. Какая доля туристических проектов в общем объёме строящихся объектов холдинга сегодня и планируете ли вы её увеличивать? Что сейчас выгоднее строить — жилые или туристические комплексы?

— Для нас туризм — неспецифическое направление, и мы большую долю не можем себе позволить. К тому же у жилых домов и гостиничных объектов разные сроки окупаемости.

— Почему сейчас многие строят апартаменты, они быстро окупаются?

— Апартаменты в первую очередь рассматриваются как инвестиция, поэтому, да, с точки зрения окупаемости этот вид актива приближен к жилому строительству. Но мы хотим не просто построить апартаменты, а сформировать новый инвестиционный продукт. Это будут апартаменты с хорошей отделкой, под управлением оператора, который сдаёт их в аренду. Собственники не смогут там жить, но будут получать регулярный доход. Мы такие апартаменты строим на первой линии в Пионерском.

В составе гостиничного объекта такие апартаменты появятся и в Отрадном. Там они будут под управлением пятизвёздочной гостиницы. Это большие номера для семейного отдыха по более демократичной цене, чтобы не перегружать отель.

— Вы готовитеконцепцию крупного туристического комплекса на улице Балтийской в Светлогорске. Расскажите подробнее о проекте.

— На сегодняшний момент у нас есть маркетинговое исследование и рекомендации от оператора. Мы хотим построить комплекс до 200 номеров и создать инфраструктуру, которая превратит это место в точку притяжения. При этом нам важно сделать инфраструктуру, которая будет во многом работать на отдыхающих калининградцев и загружена круглогодично.

— Как вы планируете этого добиваться?

— Идей можно реализовать огромное количество. Мы хотим сделать самый крутой семейный спа, зону отдыха для детей, ресторанный дворик. На улице Балтийской самый удобный в Светлогорске спуск к морю, поэтому необходимо обустроить хорошую парковку, чтобы люди могли приехать, оставить машину и начать свой пеший маршрут через нашу инфраструктуру.

Сейчас большинство объектов на побережье ориентированы на туристов, и они мало доступны для местных жителей. Наша задача эту конфронтацию немножко снять. Хотим, чтобы калининградцы тоже приезжали на море и знали, где они могут хорошо провести время с детьми. Мы рассматриваем возможность сделать комплекс с оздоровительным, косметологическим уклоном. Там будет много активностей для детей с услугами аниматоров, большие игровые комнаты — полноценный мини-городок, чтобы ребёнок часов пять-шесть мог быть чем-то увлечён.

— В Калининградской области намерены построить новый курорт «Белая дюна». Насколько вам интересен этот проект? Планируете ли вы в нём участвовать?

— Когда к участкам подведут сети, появится мастер-план, будем участвовать в их покупке. Пока не о чем особо говорить.

— В портфолио «Калининградстройинвеста» довольно разнообразные по архитектуре проекты. Какие объекты лучше покупают — выполненные под старину или в современном стиле? И какая архитектура нравится лично вам.

— По ощущениям, под старину лучше продаётся. Такую архитектуру больше предпочитают приезжие, и мы стараемся реагировать на все запросы. Но лично мне нравится современная, честная архитектура. Больше всего — советский конструктивизм.

— А чем он вас привлекает? Многие видят в нём только стекло и бетон.

— Это заблуждение. Конструктивизм — он про простые формы. Как капля воды, которая падает и в зависимости от скорости, температуры, стороннего ветра приобретает оптимальную форму. В конструктивизме есть интересные и иногда сложные конструктивные решения, но форма у него прямая, честная. Мне это ближе. И в принципе ближе советский подход к градостроительству.

Раньше советская плитка была большая, но она всем надоела и начали по всему городу укладывать мелкую. Сейчас снова в моде широкоформатная. Людям просто надоедает текстура — им хочется чего-то нового, ведь новое всегда радует. А архитектура — это не только то, что должно нас радовать сиюминутно. И это не только про внешний вид.

Раньше архитектурный облик формировался не отдельным зданием, а целыми кварталами и улицами. И когда ты смотришь, как строились города в советское время, понимаешь, что мы сделали пару шагов назад.

Кстати, в Калининграде грамотно построены дома на Сельме. У них, может быть, по современным нормативам не хватает парковочных мест или благоустройства, но видна грамотно выстроенная структура. Что касается расположения домов, там видна мысль. А в том, что строится сегодня, зачастую мысли нет, есть отдельно стоящие здания.

— Раньше застраивали большие участки, а сейчас работают точечно.

— В точечной застройке тоже нужно учитывать среду. Очень большое значение имеет сама локация и окружающий контекст, который её сопровождает. Для примера, можно построить красивый дом в архитектуре псевдоисторизма и воткнуть его, образно говоря, среди хрущёвок. И это смотрится нелепо. А вот дом в современной архитектуре по своему характеру, своей геометрии не только не потеряется в окружающей среде, но и улучшит её, оживит. И у нас таких примеров много.

— Застройщиков часто критикуют за то, что они без учёта среды пытаются включить в проект максимально возможное количество квадратных метров. Из-за этого в низкоэтажных районах появляются нехарактерные для местности высотки. Малоэтажные дома в принципе не очень рентабельны?

— Почему? У нас есть проекты малоэтажных домов. И это хорошие, в том числе с точки зрения окупаемости, объекты. Но опять же всё зависит от локации и окружающей среды.

Фото и визуализации: холдинг «Калининградстройинвест»