Увеличение туристического потока в Калининградской области сказывается практически на всех сферах жизни, в том числе на недвижимость. Нередко отдыхающие после посещения региона принимают решение о переезде или рассматривают покупку квартиры на балтийском побережье как инвестицию. За последние восемь лет средняя стоимость квадратного метра выросла с 50 до 130 тысяч рублей, что привело к снижению доступности жилья для местных.
Кроме того, сезонное «перенаселение» зачастую приводит к проблемам коммунального и социального характера. Инфраструктура, особенно на побережье, не справляется с таким количеством потребителей и периодически даёт сбой, отчего опять же страдают местные.
Редакция Калининград.Ru продолжает спецпроект о влиянии туризма на жизнь в регионе. Во втором материале мы расскажем, как поток отдыхающих отразился на рынке недвижимости и сфере ЖКХ.
За последние восемь лет туристический поток в Калининградскую область увеличился вдвое. В 2023 году зафиксировали рекорд — более двух миллионов человек. Резкий наплыв произошёл в пандемию коронавируса. Тогда многие иностранные государства закрыли границы, и россиянам пришлось искать альтернативу зарубежному отдыху. Одним из самых популярных направлений оказалось балтийское побережье.
Резкое увеличение спроса на недвижимость в Калининградской области зафиксировали как раз в 2020 году. Вместе с туристами в регион вернулось немного забытое явление — эмоциональные покупки недвижимости. Как отмечали риелторы, гости приезжают, «заряжаются» атмосферой и приобретают квартиры для переезда на ПМЖ или сдачи в аренду.
На тот момент стоимость квадратного метра в Калининградской области составляла около 60 тысяч рублей. С годами недвижимость только дорожала, а регион регулярно оказывался в лидерах по приросту цен. К июню 2024-го «квадрат» в новом фонде достиг 135 тысяч рублей. При этом, по оценке застройщиков, около 60% покупателей недвижимости в регионе — приезжие.
Однозначно туристы повлияли на рынок недвижимости, потому что они несут информацию о регионах, которые посещают. Люди возвращались в свои регионы и говорили, что в Калининградской области всё отлично. Соответственно, весь 2023 год и уже половину 2024-го сюда активно едут, да так, что уже не хватает количества бортов. То есть первый момент — туристы несут положительный пиар, второе — они сами принимают решение, эмоциональное или продуманное, о покупке жилья. Кто-то сюда приезжает специально, чтобы посмотреть и потом приобрести либо для постоянного места жительства, либо чтобы летом отдыхать, — рассказывает риелтор Олег Перевалов.
Похожего мнения придерживается глава агентства «Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов. Эксперт отмечает, что много недвижимости в Калининграде покупают москвичи и жители других богатых регионов. «Наш город был миграционным, и это стимулировало повышение спроса и рост цен. Очень много жилья покупали в новостройках. В последние два года миграционный поток сократился, но не исчез. Люди продолжают приезжать и покупать. Иногородние никуда не делись, они есть — это факт», — подчёркивает риелтор.
Однако на рост цен влияют и многие другие факторы. Олег Перевалов убеждён, что туристы — лишь одна из «миллиона причин», но не самая главная. «Основная причина — ипотека с господдержкой, которая развратила застройщиков. Вторая — проектное финансирование, которое позволяет спокойно строить, продавать и не снижать цену. Застройщику просто нет необходимости уменьшать стоимость и искать деньги. А льготная ипотека в принципе была рассчитана на то, чтобы поддержать строительный сектор, чего греха таить. Она не была рассчитана на людей. В результате строительный сектор с 2020 по начало 2022 годов получил сверхдоходы. А для людей цена стала ещё более недоступной», — комментирует он.
Эксперты отмечают, что туристический поток стимулирует людей вкладываться во «вторые квартиры» для сдачи внаём. В низкий сезон владельцы предлагают длительную аренду, а в высокий переходят на посуточную. Цены летят вверх, и те, кто не имеет постоянной крыши над головой, сталкиваются с серьёзными трудностями.
«Арендная плата сильно зависит от сезона. Сейчас она стала значительно дороже. Многие перевели свои квартиры на посуточную аренду. Люди звонят к нам в агентство и говорят, что не могут найти жильё в Калининграде на длительный период. И плата выросла как минимум на 20-30%. То есть если раньше аренда стоила 20 тысяч в месяц, то сейчас 30 тысяч. И не факт, что к низкому сезону она уменьшится. Именно квартир на долгосрочную аренду стало мало», — говорит Субхангулов.
За последний год в Калининградской области сильно выросло предложение посуточной аренды. «В прошлом году мест размещения было впритык или даже не хватало, а собственники позволяли себе поднимать цены чуть ли не до бесконечности — была такая возможность. Но за девять месяцев межсезонья много людей включилось в это дело, и большой номерной фонд ввели на рынок: апартаментов, посуточных квартир, гостиниц», — объясняет он.
По его словам, предложение уже превышает спрос: «Сейчас могут расти в цене только какие-то точечные объекты в очень хорошем месте и высокого качества. А так рынок посуточной аренды, можно сказать, замер в определённой точке и некоторые предприниматели даже не удовлетворены, потому что рассчитывали на большее».
Превышающее спрос предложение совершенно не означает, что регион пользуется недостаточной популярностью у туристов. Причина в том, что мощности аэропорта по приёму самолётов ограничены и приближаются к пиковым значениям. Рынок недвижимости же готов разместить больше гостей.
Для туристов также активно строятся апартаменты. В отличие от квартир это полностью коммерческая недвижимость, где невозможно прописаться. В последние годы такие места размещения популярны у туристов и вызывают интерес у инвесторов, но в Калининградской области они уступают обычным посуточным квартирам. «Апартаменты не очень любят. У них локации хорошие у моря, но выше процентные ставки, коммунальные платежи и налог. Стараются если и брать апартаменты, то небольшие. И в целом если посчитать, то апартаментов в Калининградской области ещё не так много», — комментирует Марат Субхангулов.
Повышенный спрос и желание заработать спровоцировали в регионе массовую застройку. По данным Калининградстата, в последние десять лет вводится в эксплуатацию от 1,3 до 1,7 миллиона квадратных метров жилья ежегодно. Однако власти и застройщики не всегда заранее заботятся о наличии коммунальной инфраструктуры и социальных объектов. Эти вопросы неоднократно обсуждали в правительстве Калининградской области.
Бывший губернатор Антон Алиханов даже предлагал ввести мораторий на жильё в прибрежных городах. Для этого подготовили необходимые документы, но они так и не вступили в законную силу. Власти ограничились «негласным мораторием», а курорты продолжили расширяться: Зеленоградск разросся в сторону Малиновки, Вишнёвого и Сосновки, а между Светлогорском и Пионерским практически не осталось свободного места.
В результате приморские города с небольшим количеством постоянных жителей сталкиваются с сезонным «перенаселением». Зимой коммунальная инфраструктура курортов с лёгкостью удовлетворяет все потребности, но летом число потребителей резко возрастает. Тот же Зеленоградск регулярно страдал от нехватки воды. Причём наиболее остро проблема касалась именно старого жилфонда, который в отличие от новостроек не оборудован мощными насосами. После очередной волны возмущений в 2023 году власти начали экстренно бурить дополнительные скважины.
Темпы строительства в Калининградской области продолжают держаться на высоком уровне. В первом полугодии ввели в эксплуатацию 562,5 тысячи квадратных метров жилья, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Риелторы же довольно осторожны с прогнозами на ближайшее будущее. Но эксперты сходятся во мнении, что сейчас на рынке недвижимости наблюдается стагнация.
Был небольшой всплеск по новостройкам из-за того, что все хотели в последний вагон запрыгнуть — на ставку под восемь процентов. То есть сейчас 23%, и переплачивание не в два раза, а в три-четыре. На начало лета мы наблюдаем стагнацию, и я думаю, цены начнут корректироваться. Пока о снижении говорить не приходится, потому что есть инерционный процесс. А вот сентябрь может показать фактическую картину на рынке, — считает Марат Субхангулов.
Олег Перевалов говорит о «полной тишине» на рынке недвижимости в последние дни. «Какие-то сделки только доделываются. И продолжаются сделки за живые деньги, но даже здесь покупатели заняли выжидательную позицию с расчётом на то, что вдруг собственники всё-таки немножко пойдут им навстречу. Народ сейчас ждёт и хочет посмотреть, что будет. Я надеюсь, что цены начнут корректироваться вниз, но даже если начнут, то не сильно», — заключил эксперт.
