«Снижение и выжидание»: что происходит на рынке жилья в Калининграде осенью 2022 года

После лета в Калининградской области постепенно снижаются цены на жильё. Покупатели заняли позицию выжидания, поэтому спрос на квартиры остаётся крайне низким. Корреспондент Калининград.Ru выяснил, что происходит на рынке недвижимости осенью 2022 года.

По данным «СберИндекса», количество объявлений о продаже квартир в старом фонде Калининградской области неизменно растёт, а цена «квадрата» снижается с августа. В октябре медианная стоимость опустилась до 111 057 рублей. Месяцем ранее она составляла 116 216 рублей.

По фактическим сделкам у цен на вторичку было относительно стабильное лето, а осенью стоимость квадратного метра начала немного снижаться. В августе было 106 826 рублей, в сентябре — уже 103 193 (данные за октябрь отсутствуют). Договоры купли-продажи заключали по цене на 11% дешевле, чем в объявлениях.

«Продавцы резко снижать не готовы. Но я думаю, что они делают в этом плане ошибку. Потому что тем, кому реально нужно продать, им необходимо снижаться серьёзно. Цены ещё будут падать. По данным банкиров, после начала специальной военной операции люди сняли со счетов 500 миллиардов рублей, то есть в принципе деньги на руках есть. Но все заняли выжидательную позицию, пока не торопятся. Вроде бы уже назначаем задатки, цены поснижали, но покупатели говорят, что ещё походят и подождут. Поэтому ситуация на рынке такова, что спрос минимальный», — рассказывает гендиректор «Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов.

По данным агентства, с марта стоимость вторичной недвижимости в Калининграде снизилась минимум на 10%. В некоторых случаях жильё подешевело на 20%.

Президент региональной гильдии риелторов Олег Перевалов также называет спрос крайне низким. Он отмечает, что в первый месяц после объявления частичной мобилизации рынок и вовсе «замер» — сделки практически не заключали. В последние две недели ситуация начала меняться. «Но все покупатели нацелены на хороший дисконт, все торгуются, делают предложение на 5-15% ниже первоначального. Некоторые собственники на это соглашаются», — уточняет эксперт.

В Калининграде в этот месяц, пока рынок стоял, поступило много квартир на продажу, но не дешёвых. Люди же как выставляют объявления: заходят на ЦИАН или «Авито», смотрят цены и на рубль больше ставят. Поэтому в открытых источниках цены завышены на 10-20%. Но какие-то с дисконтом всё-таки были квартиры, которые собственник хотел срочно продать, чтобы уехать. Но эти дисконты, как правило, делаются уже во время конкретных переговоров, когда уже объект осмотрен. В открытых источниках дисконты — крайне редкое явление, можно сказать, даже отсутствующее. Поэтому квартир на рынок выбросилось много, и когда их много, собственники легче идут на дисконт — те, кому надо действительно продать, — объясняет Олег Перевалов.

Президент гильдии риелторов оценивает квадратный метр на вторичном рынке в среднем в 100 тысяч рублей. «Если эта недвижимость качественная, с автономным отоплением, отделкой и мебелью, то плюс 30-50%. То есть до 120-150 тысяч за метр. Какие-то очень эксклюзивные варианты могут до 200 тысяч доходить. А по старому жилью — те же средние 100 тысяч минус те же 30-50%. Грубо говоря, от 50 тысяч за метр. То есть 60-70 тысяч — это уже немецкие, советские и прочие. Разброс очень большой, конечно», — говорит Перевалов.

Ситуация со спросом на первичном рынке ещё сложнее. По данным «СберИндекса», в октябре предложение выросло на 20% по сравнению с сентябрём. В то же время резко увеличилась и медианная цена квартир — со 122 025 до 147 383 рублей за квадратный метр (плюс 21%).

«Тут какая ситуация: когда жильё не берут или количество сделок крайне малое у застройщиков, то какая разница, по какой цене не покупают? Застройщики сейчас идут на всякие рассрочки, что хоть каким-то образом клиента зацепить и показать банку, что есть договоры долёвки. Застройщики же сейчас не самостоятельные, они ставят высокую цену, чтобы держать лицо перед банком. Держат ту цену, которую требует банк в соответствии с проектным финансированием. Если низкий спрос, они не могут подвинуться, чтобы он появился, потому что банк скажет, что с такой маржинальностью нельзя снижать. Цена ещё рассчитана так, чтобы была субсидированная ипотека под 0,1%. Эта ставка сразу зашивалась в стоимость объекта, и получилось, что объекты сразу на 20% выросли. Так что цена высокая, не потому что она реально выросла», — поясняет президент гильдии риелторов.

В статистике «СберИндекса» стоимость первички по фактическим сделкам действительно ниже, чем указано в объявлениях — на 18%. Жильё в новостройках региона постепенно дешевело с мая по сентябрь (данные за октябрь также отсутствуют). В первый месяц осени средняя цена квадратного метра составляла 100 354 рубля.

По первичке застройщики начинают идти на акции, что снижает цены. Но цены на первичном рынке всё равно достаточно высоки ещё. Поэтому на вторичке снижение больше, и она тоже тянет первичку вниз. На новостройки до минус 10% снижение, причём у таких ключевых застройщиков, как «Калининградстройинвест», «Модуль-Стройград», «КСК» выставляет акционные цены на некоторые позиции, — говорит Марат Субхангулов.

Олег Перевалов оценивает среднюю стоимость жилья в новостройках Калининграда в 100-105 тысяч рублей. Максимально она достигает 150 тысяч, а минимально — 75-80 тысяч. «Сейчас средняя цена по вторичке и первичке в целом не отличается, но по-хорошему в ближайшее время стоимость вторички будет несколько выше. Потому что вторичка — это квартира, куда можно заехать и жить, а в новостройки ещё очень много денег нужно вкладывать при нынешних ценах, логистике и так далее», — заключил риелтор.