«Инвестпроект для себя»: рассказываем, как выгодно купить квартиру в ипотеку в Калининграде

Многие жители региона, решая жилищный вопрос, вынуждены пользоваться банковскими кредитами. Ипотека стала сегодня самым популярным способом покупки недвижимости. Но, приобретая квартиру в новостройке, будущий собственник должен решить множество вопросов: выбрать надёжного застройщика, оценить риски участия в долевом строительстве, подобрать оптимальный ежемесячный платёж по ипотеке и, соответственно, определиться со сроком займа.

При грамотном подходе покупка жилья в кредит потребует минимальных расходов и может стать удачным инвестиционным проектом. Менеджер по ипотечному кредитованию группы компаний «КСК» Анастасия Буйницкая рассказывает, как выгодно вложиться в недвижимость.

— Анастасия, как вы оцениваете сегодняшние ставки по ипотечным кредитам? Насколько они комфортны для среднестатистического покупателя?

— Ипотечное кредитование остаётся востребованным банковским продуктом у населения даже в условиях объективно сложной экономической ситуации и сокращения реальных доходов. В настоящее время наблюдается стабильный рост спроса. Главной причиной этому стало снижение процентных ставок.

Размер ставки, как известно, напрямую зависит от ключевой ставки Банка России. Совет директоров ЦБ 15 июня 2018 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 7,25 процентов годовых, и на данный момент сохраняется тенденция к снижению ставки банками при выдаче кредитов. Если с 2013 года по март 2015-го наблюдался значительный рост, до 15-18 процентов, то затем пошёл равномерный спад.

Сегодня ставки, которые предлагают банки, варьируются от 8,7 до 10,5 процентов в зависимости от размера первоначального взноса, возраста потенциального заёмщика, комплекта предоставленных документов, срока кредитования и других условий.

В нашей компании мы применяем дифференцированный принцип подбора ипотечной программы для каждого клиента в соответствии с его пожеланиями. Программы разнообразны и комфортны для среднестатистического покупателя. Платёж по ипотечному кредиту чаще всего меньше той суммы, которую пришлось бы платить за арендованное жильё.

— Какие это программы, например?

— Сейчас есть, например, субсидированная застройщиком ипотека от Сбербанка. Там процентные ставки — от 7,1 процента при сроке займа в семь лет и 7,6 процентов — при сроке 12 лет. Такой способ кредитования можно применить почти ко всем нашим объектам, при этом происходит незначительная корректировка стоимости. Все возможные варианты необходимо рассчитать и сравнить. Только после этого клиент может объективно оценить, что именно для него более выгодно.

— Какие объекты сейчас чаще всего покупают в ипотеку?

— Чаще всего приобретают объекты в наших комплексах на улицах Тихорецкой и Невского в Калининграде, на улице Ольховой в Светлогорске. Последние рассматриваются как инвестиционные проекты или «квартиры выходного дня». Стоимость квартиры к моменту сдачи дома вырастает, и в каких-то случаях она может покрыть переплату по ипотечному кредиту, если, например, сумма займа и срок небольшие.

Те, кто в недавнем прошлом был студентом и начал работать, покупают студии либо однокомнатные квартиры, по цене в районе полутора миллионов. Если это семья, то тогда уже берут двухкомнатные квартиры площадью порядка пятидесяти квадратных метров.

Расчёт ипотеки при покупке квартиры в жилом комплексе «Нордберг» группы компаний «КСК»

Однокомнатная квартира площадью 33,5 кв. м, стоимость — 1 326 600 рублей. При ставке 9% на 10 лет:
Первоначальный взнос — 198 990 рублей
Кредитные средства — 1 127 610 рублей
Ежемесячный платёж — 14 284 рубля

Двухкомнатная квартира площадью 55,1 кв. м, стоимость — 2 181 960 рублей. При ставке 9% на 15 лет:
Первоначальный взнос — 327 294 рубля
Кредитные средства — 1 854 666 рублей
Ежемесячный платёж — 18 811 рублей

— Можно ли говорить об увеличении спроса на объекты долевого строительства?

— В нашей компании всегда был, есть и будет спрос на объекты недвижимости на стадии строительства. Поэтому говорить об увеличении спроса именно в этом контексте, наверное, нельзя, большинство продаж происходит по договорам долевого участия.

— Последние изменения в законодательстве, на ваш взгляд, позволили обезопасить дольщиков от недобросовестных и ненадёжных застройщиков?

— Все последние изменения в законе о долевом строительстве направлены на то, чтобы защитить права и интересы дольщиков, а также обезопасить их от недобросовестных застройщиков. Многие покупатели приобретают квартиры в нашей компании не в первый раз и уже оценили качество, сроки и юридическую чистоту сделки. А те клиенты, которые обращаются впервые, могут быть уверены, что защищены законом.

— Какие гарантии есть у покупателя в том случае, если срок сдачи объекта, указанный в договоре, будет нарушен?

— У нас пока не было таких случаев. А вообще всё это регламентируется в договоре в соответствии с 214-м федеральном законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в котором прописан расчёт пени и штрафов. Размер их зависят от плановой даты передачи ключей по договору и фактической, а также величины ключевой ставки за этот период.

— Квартира, купленная в ипотеку, до полной выплаты долга находится в залоге у банка. Но у покупателя остаётся возможность продать жилое помещение. Какие риски могут возникнуть у заёмщика в этом случае?

— Никаких рисков в том, что квартира до полной выплаты находится в залоге у банка, нет и не может быть. В такой квартире можно прописываться, а если у человека изменились планы и жизненные обстоятельства, её можно продать. Покупатель распоряжается квартирой в полной мере, так же, как и при обычной покупке без участия кредитных средств.

— Многие задаются вопросом, на какой срок лучше оформлять ипотеку. Хотелось бы узнать ваше экспертное мнение по этому поводу.

— Самые востребованные сроки ипотечных кредитов — 10 и 20 лет. Всё зависит от размера займа. Если рассматривать недорогие объекты, то наиболее комфортный срок — около 10 лет. Если это более дорогое жильё, то берут, как правило, на 20 лет. Между двадцатью и тридцатью годами разница в переплате большая, а ежемесячный платёж не очень сильно меняется, поэтому нет большого смысла идти на тридцатилетний срок.

— То есть максимальный срок лучше не выбирать?

— Да, лучше не растягивать, 20 лет — это оптимальный вариант. Конечно, чем меньше срок, тем меньше переплата. Но встречаются ситуации, когда при подтверждённом доходе заёмщика Банк может предоставить ипотечный кредит только на более длительный срок. В этом случае можно сократить размер ежемесячного платежа и срок кредита путём досрочного частичного погашения. При этом гасится часть основного долга, и, соответственно, начисляется меньше процентов. Таким способом условия кредита можно «подвести» к тому сроку, который покупатель изначально планировал.

— В последнее время финансовые организации активно предлагают рефинансировать ипотеку. Всегда ли для заёмщика выгодно перекредитовываться в другом банке?

— Рефинансирование показало взрывной рост в 2017 году. Это связано с тем, что при ипотечной ставке в договоре в 15 процентов и реальном предложении рефинансирования в 9,2 процента выбор очевиден. Конечно, рефинансирование облегчает жизнь заёмщику. Здесь нет никаких рисков. Просто нужно заняться этим вопросом, собрать не очень большой пакет документов и ещё раз пройти процедуру одобрения заёмщика.

Сейчас у людей, которые брали ипотечные кредиты три-четыре года назад, действительно большая ставка по ипотеке, в районе 15 процентов. У меня у самой была ставка 12 процентов два года назад. Сделать рефинансирование под 9,2 процента — почему бы и нет?

Во многих банках помимо суммы основного долга, предлагают взять кредит под этот же объект залога. Допустим, если дом сейчас сдаётся, а вы не подрасчитали и вам не хватает денег на ремонт, вы можете «добрать» определённую сумму под ипотечную ставку и воспользоваться ею. В этом случае люди могут сделать ремонт, не пользуясь обычным потребительским кредитом. Мне кажется, это достаточно удобно.

— Целесообразно ли делать рефинансирование в первые год-два после получения ипотеки?

— Конечно, если разница в районе трёх процентов и вы платите 2 года из 10 — например, была 12, а будет 9, то смысл есть. Если разница составляет один процент, то бегать с документами большого смысла я не вижу. Всё зависит от конкретной ситуации, решение принимается индивидуально.

Более полную информацию по всем объектам КСК и специальным предложения вы можете получить в офисах продаж по адресам ул. К-та Леонова д.55, ул. Ген.Толстикова д.17 и в г. Светлогорск Калининградский пр-т д.71А, а также по телефону 777-150