О том, насколько прибылен строительный бизнес и насколько высоки ставки в нем, лишний раз говорить не приходится. За последние несколько лет калининградцы уже несколько раз могли убедиться в напряженности битвы за квадратные метры, ставшей фатальной для руководителей нескольких строительных организаций. Отдельные фирмы, действующие на рынке недвижимости, не гнушаются в своей работе никаких приемов и методов, подвергая опасности жильцов домов и посетителей торговых центров. В погоне за пресловутыми процентами прибыли некоторые застройщики, в полном соответствии со словами легендарного немецкого экономиста, идут на преступления, нарушая законы и сдавая в эксплуатацию неготовые (зачастую просто недостроенные) объекты.
Особый интерес в этом отношении вызывает работа компании «Балткоммерцстрой» – во многом благодаря деятельности ее бывшего руководителя, Сергея Мельникова.
Сергей Викторович Мельников родился в Калининграде в 1966 году. Чемпион области по плаванию и серебряный призер чемпионата СССР по современному пятиборью. В 1988 году окончил ракетно-артиллерийский факультет КВВМУ (в это же время его оканчивал глава города Александр Ярошук) и семь лет прослужил на боевом корабле на Камчатке. Вернувшись в Калининград, работал автоперегонщиком. С 2001 по 2004 год – главный инженер Калининградского рыбного порта. В 2003 году окончил Высшую школу приватизации и предпринимательства, в 2008 – КГТУ. Вплоть до 2009 года – учредитель и директор нескольких строительных компаний («Стройспецназ», «СТ-Строй», «Балткоммерцстрой»). С 2009 года – директор калининградского «Водоканала».
С недавнего времени Мельников в связи с переходом на должность муниципального служащего перестал занимать руководящие должности в фирмах (это запрещено законом о госслужбе) и уже не фигурирует в документах. Впрочем, это нисколько не мешает ему продолжать вести строительный бизнес – это подтверждает и недавно назначенный директор «Балткоммерцстроя» Марьям Агаева, и сотрудники организации. В случае возникновения каких-либо вопросов работники строительной фирмы сразу объясняют: нам надо переговорить с Сергеем Викторовичем. Да и сам Мельников нисколько не скрывает, что всеми делами занимается именно он. Таким образом, переход на новое место работы нисколько не помешал Мельникову продолжать свою основную деятельность. Однако эта деятельность зачастую ведется с применением весьма сомнительных методов, многие из которых крайне любопытны не только в плане деловой репутации, но и в плане законности.
Если верить некоторым публикациям в прессе, то возводимые компаниями «СТ-Строй» и «Балткоммерцстрой» объекты (к их числу относятся дома на Колоскова, Кошевого, Гагарина и на берегу Верхнего озера, жилой район в районе улиц Куйбышева – Невского, а также Балтийский бизнес-центр на Московском проспекте и новое здание по проспекту Мира, напротив Центрального парка) «известны своими интересными архитектурными решениями и высоким качеством работ». Оставив в стороне архитектурную составляющую, следует отметить, что непосредственно к качеству строительства претензии есть – и причем немалые. Построенные и по документам введенные в строй здания зачастую просто опасны для находящихся в них людей.
Колоскова, 12
79-квартирный элитный жилой дом был построен «Балткоммерцстроем» три года назад. Все необходимые бумаги о соответствии постройки нормам и требованиям – присутствуют. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – получено. Однако представители ТСЖ «Премиум», в чьем ведении сейчас находится дом на Колоскова, не устают удивляться «качеству» строительства и произволу застройщика.
Самая большая проблема – это крыша. Плоская кровля дома по непостижимым причинам всё время находится в очень мокром состоянии. Как результат – вода попадает под утепление фасада. Жители престижного дома могут наблюдать, как фасад недавно построенного здания приобретает жуткий вид и разрушается прямо на глазах. Затопленные стены квартир, черные углы, грибок – это, как выясняется, проблемы не только ветхого жилфонда.
Аналогичная ситуация наблюдается в этом доме и с террасами. Под элементами их отделки тоже началось гниение, причем опасное для жильцов. После того, как одна из террас была «вскрыта», специалисты из СЭС зафиксировали двукратное превышение содержания аммиака – при строительстве использовались материалы сомнительных свойств и качеств.
«Теперь все террасы надо переделывать. Такой ремонт очень дорогостоящий, однако застройщик, по вине которого произошла такая ситуация, ничего возмещать не собирается. Если так всё и оставить, то бремя затрат упадет на собственников», – говорит председатель ТСЖ.
Кроме того, крайне интересная ситуация сложилась и с правами собственности на некоторые помещения в здании. После того, как застройщик сдал объект в эксплуатацию, неожиданно выяснилось, что у помещений, которые являются местами общего пользования, есть вполне конкретный собственник (законом это категорически запрещено). Вполне официально, по документам, несколько хозяйственных и служебных помещений, а также парадный вход в один из подъездов находятся в собственности у Сергея Мельникова. Представители ТСЖ «Премиум», попытавшиеся получить в строительной организации хоть какие-то объяснения таким действиям, получили вполне конкретный ответ: мол, никаких объяснений не будет, не лезьте не в свое дело.
Обращение в прокуратуру стало логичным шагом в подобной ситуации. По заявлению была проведена прокурорская проверка, засвидетельствовавшая полную незаконность действий «Балткоммерцстроя» и Сергея Мельникова. Свою роль сыграло и решение Федеральной регистрационной службы, необоснованно зарегистрировавшей договор на имя Мельникова и, фактически, начавшей произвол. После прокурорской проверки руководство ТСЖ предприняло еще одну попытку диалога с «Балткоммерцстроем», не окончившуюся, однако, ничем. Прокуратура, в свою очередь, отправила в адрес Людмилы Пиннекер, главы ФРС по Калининградской области, предписание с требованием принять меры. Однако и это никоим образом не сдвинуло дело с мертвой точки.
Впрочем, махинации с хозяйственными помещениями – это лишь вершина айсберга. Крыши дома на Колоскова, которые в соответствии с Жилищным кодексом также относятся к местам общего пользования (у них не может быть хозяев; их нельзя ни покупать, ни продавать), были в нарушение всех норм проданы собственникам верхних этажей. Общую прибыль от продажи крыш председатель ТСЖ «Премиум» оценивает в пять миллионов рублей – для «Балткоммерцстроя» упустить такой «выигрыш» было бы непозволительной роскошью. Ну а собственники кровли, заключившие сделку то ли по неграмотности, а то ли по расчету, находятся сейчас в подвешенном состоянии и ничего со своими «метрами» сделать не могут: они заплатили деньги, однако в свидетельстве на право собственности этой крыши (напомним, еще и изрядно прохудившейся) нет и быть не может.
Однако и на этом «деятельность» строительной компании не заканчивается. Фирма умудрилась возвести паркинг таким образом, что автомобили жильцов не могут нормально въехать в гараж и выехать из него (по документам паркинг в полном порядке). В результате жильцам приходится оставлять машины снаружи, занимая место на и так неширокой улице.
Кроме того, «Балткоммерцстроем» не выполнены предписания ГО и ЧС: при возведении здания легкогорючие материалы использовались в недопустимых местах, а расстояние между лестничными пролетами, необходимое для того, чтобы в случае возгорания пожарные могли прокинуть наверх шланг с водой, и вовсе отсутствует. Случись что – и у жителей элитного дома будем меньше шансов на спасение, чем у обитателей самой простой «хрущевки».
«Таким образом, проблем – уйма, однако никто их решать не собирается. Когда сдавался дом и выписывалась справка о соответствии выполненных работ, подписывал ее лично Мельников. То есть со всеми недостатками он, безусловно, знаком. Наверняка знакомы с ними и чиновники, выписывавшие все необходимые бумаги. Получается, что главе фирмы удалось «закрыть» глаза проверяющих на все эти проблемы – уж не знаю, каким именно образом», – говорит председатель ТСЖ «Премиум».
«По идее, нам необходимо обращаться в экспертизу и в суд. Однако все наши обращения и жалобы до сих пор ни к чему не приводили: чиновники, допустившие этот беспредел, не считают нужным что-либо делать. На все обращения в Государственный архитектурно-строительный надзор и администрацию города приходят отписки: раз есть документ о вводе здания в эксплуатацию – значит, всё в порядке. Безвыходная ситуация».
На самой, к слову, возмутительной бумаге – пресловутом разрешении на ввод дома в эксплуатацию – стоит подпись тогдашнего председателя комитета архитектуры и градостроительства мэрии Калининграда Веры Бусловой. Получается, что решения по зданию на Колоскова принимались отнюдь не на низком властном уровне.
Проспект Мира, 84
Здание по этому адресу – та самая новостройка напротив Парка культуры. Заказчик – «Балткоммерцстрой», подрядчик – «СТ-Строй» (обе фирмы – по сути, Мельникова). И здесь, к сожалению, наблюдается та же картина, что и на Колоскова. Различие, впрочем, тоже есть: не до конца построенное здание на углу проспекта Мира и Красной одновременно является еще и торговым центром «Парковый». Это значит, что определенной опасности подвергаются не только жильцы, но и многочисленные посетители магазинов, располагающихся на первом и втором этажах здания.
Дом был сдан в эксплуатацию и получил все необходимые заключения, согласования и разрешения в 2009 году. Разрешение на ввод в эксплуатацию подписывал нынешний председатель комитета архитектуры и градостроительства Павел Саркисов. По идее, специальная комиссия из комитета должна была оценить соответствие построенного здания проекту и проверить все акты выполненных работ. Как проходил этот процесс на деле – неизвестно, однако дом, в котором все проблемы и недоработки наблюдаются невооруженным глазом, неожиданно был принят к эксплуатации и получил все необходимые документы и подписи.
«Самое болезненное – в проекте здания нет изменений, которые бы прошли экспертизу. Вот, например, совсем недавно представители «Балткоммерцстроя» приезжали к нам с угрозами по отключению света», – рассказывает глава ТСЖ. «Они требовали подписать акт приема-передачи электрощитовой (с момента подписания всю ответственность за эксплуатацию какого-либо объекта несет товарищество собственников). Однако по проекту щитовая должна находиться на первом этаже, а строители смонтировали ее в подвале, причем ниже уровня канализации. Прорыв трубы – и электрощитовую просто затопит, а у людей есть шанс быть просто сваренными».
Представители ТСЖ поступили очень разумно: в том случае, если застройщик хочет передать щитовую, ему следует предоставить необходимые бумаги с изменениями в проекте, разрешающие перенос в неблагоприятное место такого важного элемента здания. Однако эти документы никто так и не предоставил – и, похоже, предоставлять не собирается. Брать же на себя ответственность за возможную чрезвычайную ситуацию ТСЖ по вполне понятным причинам не хочет.
Шансы на затопление электрощитовой велики еще и потому, что располагающийся над ней паркинг построен опять-таки неправильно: на всей площади стоянки отсутствует дренаж. С паркингом в здании на Мира вообще беда: в официально сданном элитном доме стоянка до недавних пор представляла собой самое настоящее «поле боя»: отовсюду торчала арматура, а о заливке, шлифовке или пропитке полов не было и речи. После многочисленных жалоб и обращений ТСЖ всё-таки смогло заставить застройщика привести паркинг в нормальный вид, однако и здесь таилась «засада». Во время шлифовки полов всё здание оказалось под сантиметровым слоем пыли (оказалось, что в здании не действует вентиляция), а при выполнении пропиточных работ строители использовали токсичный ацетон, да так умело, что жильцам пришлось вызывать врачей на пару с химлабораторией. Исследование воздуха показало превышение предельно допустимой концентрации в сто раз: из-за этого пришлось эвакуировать жилой сектор, остановить работу торговых мест и вызвать для нескольких человек «скорую».
Кроме вентиляции, не действует и система кондиционирования – жильцы и арендаторы рискуют «спечься» в самое ближайшее время. При этом все акты на выполненные работы утверждены и подписаны (каким образом – непонятно), однако ТСЖ обнаружило полнейшую неготовность этой системы. Наконец, в элитном доме и по сей день практически нет воды, а система ее подкачки не работает. В результате на втором этаже торгового центра воды нет вообще, а в квартирах она доходит только до третьего этажа. Этажом выше – только тоненькая струйка. Последний гвоздь в крышку гроба – противопожарная безопасность. Сегодня на Мира, 84 не работают извещатели и сигнализация: в экстренной ситуации у посетителей торгового центра нет никакой возможности получить жизненно важное оповещение. И так – чего ни коснись: даже лифты в здании не работают как положено.
В отличие от электрощитовой, которую застройщик всеми силами пытается спихнуть на баланс товарищества, некоторые элементы «начинки» здания продолжают находиться в сфере интересов «Балткоммерцстроя». Так, фирма хочет оставить за собой право распоряжаться подачей энергии — то есть решать, кто и сколько киловатт заслужил (уж наверняка не безвозмездно). Правда, понять, почему одни собственники будут получать значительно больше энергии, чем другие, в рамках закона не получается. По идее, подобные вопросы должны решаться на общем собрании собственников, однако на деле этот вопрос почему-то находится в ведении застройщика.
«Похожая ситуация сложилась и на другом объекте фирмы, ранее возглавляемой Мельниковым. В «Балтийском бизнес-центре» на Московском проспекте «Балткоммерцстрой» прибрал к своим рукам вообще всё: и туалеты, и теплопункт, и даже лестничные марши. Люди покупают «метры», даже не задумываясь, что будет с сетями и коммуникациями. В будущем они просто окажутся заложниками застройщика: если это квартиры и офисы, а не гостиничные номера, то в соответствии с Жилищным кодексом коммуникации должны относиться к общей собственности, а не находиться на балансе строительной организации», – говорят представители ТСЖ.
Не добавляет оптимизма и очередное «оттяпывание» служебных и хозяйственных площадей, а также общей собственности в доме на Мира, 84. Так, помещения под пандусом паркинга, которые по проекту должны быть заполнены для прочности песком, уже проданы как коммерческая недвижимость (способ регистрации нецелевых «метров» опять же остается загадкой). Кроме того, в холле жилого дома, на площади общего пользования, гипсокартоном были отгорожены два офисных помещения под продажу. Говорить о том, что это опять-таки нарушение (такие помещения должны иметь отдельные входы и выходы, а офисную «клетку» из гипсокартона вообще нельзя отдельно принять в эксплуатацию), бесполезно – да и некому. Получается, что Жилищный кодекс написан для кого угодно, но только не для «Балткоммерцстроя».
«Куда смотрело бюро технической инвентаризации, когда выдавало документы, тоже не до конца ясно. Как нам объяснили служащие БТИ, они просто приезжают на объект и вносят в документы всё, что видят – соответствие здания проекту их совершенно не интересует», – отмечают представители ТСЖ. Чиновники из Государственного архитектурно-строительного надзора пошли еще дальше: документ за подписью Никиты Шитикова гласит, что «здание соответствует требованиям проектной документации».
«Мы пытались разговаривать с Мельниковым, – говорит глава ТСЖ, – но у человека есть только его мнение. Все остальное – документы, законы, права людей – не интересует его совершенно. Человек просто никого не слушает, а его компания давит, чтобы мы подписали акты приема-передачи, даже не взглянув на документацию (никто не хочет показывать ни сам проект, ни заключение экспертизы по проекту). Мы пойти на такой риск просто не можем. Что мы будем принимать, если, по большому счету, даже неизвестно, что в итоге за дом-то построили?»
О том, что на деле «Балткоммерцстрой» построил совсем другое здание, говорит и ситуация с трубами для воды. Как признавались строители, по проекту они должны проходить в потолке. В реальности же они выполнены в полу. Однако, видимо, для чиновников такое принципиальное изменение в проекте – это очередная несущественная мелочь.
«Заместитель директора ГАСН Валерий Конюх нам так и сказал: «У здания есть разрешение на ввод в эксплуатацию? Есть? Вот и радуйтесь», – сетуют представители ТСЖ.
Дыры в законе
Как видно, нормативных актов для застройщиков просто не существует, а их невыполнение абсолютно ничем не грозит. Кроме того, каждая государственная организация спешит напомнить, что сфера ее деятельности ограничена. Если говорить на конкретном примере, то, скажем, энергетикам всё равно, где именно смонтирована щитовая: их интересует только то, как проложены кабели и установлено оборудование. Уже упомянутое БТИ, определяя назначение помещений, не смотрит на качество стройки и на проектную документацию. Юстиция и ФРС, не вглядываясь в суть вопроса, просто подписывают все бумаги, которые застройщик приносит на согласование.
В результате рождается определенная безнаказанность: ответственности у чиновников, выписывающих бумаги не глядя, просто нет, и, выписывая бумагу, они абсолютно ничем не рискуют. Разобраться с этой ситуацией на уровне закона пока никак не получается — несмотря на поданный от имени ТСЖ иск, судебная тяжба будет идти еще очень долго (и неизвестно, чем еще закончится), а жить и работать в неготовом доме людям нужно уже сейчас. Деньги за выполнение дополнительных работ и за нанесенный ущерб отсудить, возможно, и получится – но ведь завтра застройщик поступит точно так же на другом объекте и с другими людьми. И так далее – по накатанной, умножая безнаказанность и беззаконие.
Подобная ситуация – еще один гвоздь в крышку гроба всей государственной инициативе по увеличению количества ТСЖ. Если уж опытным управляющим и юристам никак не получается навести порядок на объекте и призвать к совести чиновников, то каким будет результат, если эту ношу на себя взвалит обычный, не разбирающийся во всех тонкостях гражданин? Вряд ли чиновники даже посмотрят в его сторону – не говоря уже о том, чтобы принять необходимые меры.
Сити-менеджер
Есть во всей этой истории и другой показательный момент. По некоторым данным, Сергей Мельников рассматривается в качестве одной из кандидатур на должность будущего сити-менеджера (контракт с Феликсом Лапиным заканчивается 20 мая). В том случае, если место главного городского управленца займет человек с описанным выше стилем ведения дел, позавидовать нам будет весьма и весьма сложно.
Набор тактик Мельникова, к слову, не такой уж и ограниченный: кроме банального игнорирования законов и чужих прав, Сергей Викторович не прочь пустить в ход и испытанные приемы. Так, в ходе одного из разговоров с представителями ТСЖ «Премиум» прибывший к дому на Колоскова директор строительной фирмы прямым текстом и при жильцах обещал «закатать в бетон» председателя товарищества. Ну чем не эффективный управленец?
Действия Мельникова в строительном бизнесе отмечены и другими интересными моментами: достаточно вспомнить историю со строительством многоэтажки на Гагарина – то ли возводившейся на месте немецкого кладбища, а то ли вроде бы и не возводившейся. Новый дом на улице Донского, строящийся на земле спортклуба «Альбатрос», также «рождался» в крайне интересных условиях. Не стоит забывать и о судьбе работников компании «СТ-Строй» – если верить материалу в «Новых колесах», то о своеобразной манере ведения дел (перед уходом из строительной фирмы в «Водоканал» Мельников «зарплату забыл рабочим выплатить и всех по домам разогнал») шептались на заседании в городской администрации.
Вызывает вопросы и деятельность Мельникова в «Водоканале». Так, по свидетельствам работников, совсем недавно на предприятии сократили строительный участок – теперь все работы, так или иначе связанные со строительством, будут выполняться на конкурсной основе сторонними подрядчиками. Чтобы догадаться, какие именно подрядчики наверняка будут получать заказы, вряд ли потребуется даже несколько попыток. Кроме того, как отмечают работники предприятия, это сокращение далеко не последнее: поговаривают, что «хлебный» участок контрольно-измерительных приборов, приносящий предприятию несколько сотен тысяч рублей ежемесячно, также может уйти в небытие.
Наконец, отношения с властными структурами, судя по всему, у Мельникова в полном порядке: о прекрасных отношениях с другом юности Александром Ярошуком не стоит и напоминать. Как отметил Мельников в одном интервью, именно Ярошук когда-то, «зная недюжинную энергию и характер Сергея, бросил его прямо в пучину управления фирмой «СТ-Строй». Так что над причинами, почему все организации, которыми руководил Мельников, с легкостью проходили все проверки и получали необходимые бумаги, вполне можно поразмышлять.
Однако в то же время деятельность директора «Водоканала» интересует и контролирующие службы. По последним сообщениям (стоит прочитать не только заметку, но и комментарии к ней), очередная проверка предприятия начнется 20 апреля – будем надеяться, что к этому времени большой любитель командировок Мельников всё-таки вернется из очередной рабочей поездки. А там, глядишь, и 20 мая, и должность сити-менеджера будут уже не за горами.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции Калининград.Ru
