Что же происходит на рынке продаж жилой недвижимости?
Анализ составлен по объявлениям в газете «Из рук в руки» от 21 декабря 2009 г.
Выставлено на продажу: 146 комнат, 586 однокомнатных квартир, 697 двухкомнатных квартир, 513 трехкомнатных квартир, 81 четырехкомнатная квартира. Общее количество – 2039 объектов – это только вторичное жилье Калининграда. Если учесть квартиры в новостройках, то получится очень внушительная цифра для нашего небольшого города.
Что характерно: количество однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, выставленных на продажу в процентном отношении практически одинаково.
По сравнению с летними ценами, заметно снижение стоимости вторичного жилья. Если летом 2009 года однокомнатная квартира стоимостью 1,2 млн. рублей, была дефицитом, то сегодня, с учетом услуг риэлторов:
- за 1,1 млн. рублей (34 тыс. руб./кв.м.) можно купить однокомнатную квартиру «хрущевочку», с параметрами: 31/16,7/6,2 кв.м., на ул. Машиностроительной, ул. Куприна;
- за 1,35 млн. рублей (36 тыс. руб./кв.м.) можно купить однокомнатную квартиру с параметрами: 38/19/9 кв.м., на улице У.Громовой (стеклопакеты, ремонт);
- за 1,5 млн. рублей (35 тыс. руб./кв.м.) можно купить однокомнатную квартиру с параметрами: 43/24/11 кв.м., на улице Артиллерийской (стеклопакеты, автономное отопление, лоджия застеклена, состояние – серый ключ, дом сдан);
Летом, двухкомнатная квартира по улице Знойной - 42/28/6,2 кв.м., «хрущевка» на втором этаже, за 1,65 млн. рублей (39 тыс. руб./кв.м.) была продана за один день первому покупателю. Сегодня можно купить:
- за 1,6 млн. рублей (33 тыс. руб./кв.м.) двухкомнатную квартиру, с параметрами: 48/36/6 кв.м., на ул. Пугачева (газовое отопление, жилое состояние);
- за 1,55 млн. рублей (32 тыс. руб./кв.м.) двухкомнатную квартиру с параметрами: 48/26/8 кв.м., на улице Гайдара (лоджия, косметический ремонт);
- за 1,85 млн. рублей (30 тыс. руб./кв.м.) можно купить двухкомнатную квартиру с параметрами: 62/35/10 кв.м., на улице О. Кошевого (состояние – серый ключ, дом сдан).
Трехкомнатные квартиры – сегодня можно купить:
- за 2,15 млн. рублей (32 тыс. руб./кв.м.), 67/44/7,5 кв.м., на ул. Мариупольской (стеклопакеты, косметический ремонт);
- за 2,15 млн. рублей (32 тыс. руб./кв.м.), 67/40/8,5 кв.м., на ул. Ефремова (стеклопакеты, косметический ремонт, комнаты изолированные).
На сегодня реальная цена квадратного метра жилья для:
- однокомнатных квартир: «хрущевки», «брежневки», «литовские проекты» - 35-38 тыс. руб./кв.м. (без евроремонта, не центр города).
- двухкомнатных аналогичных квартир - 34-37 тыс. руб./кв.м. (без евроремонта, не центр города);
- трехкомнатных аналогичных квартир - 32-33 тыс. руб./кв.м. (без евроремонта, не центр города).
Но это еще не самые выгодные условия. Как правило, самые дешевые квартиры не рекламируются. Как только квартира поступает в агентство, она тут же продается, так как у агентства всегда есть наработанная база покупателей. И процент таких квартир довольно высок.
Чаще всего такие квартиры появляются у очень опытных риэлторов, имеющих собственную базу постоянных клиентов. Продавцы доверяют своему «домашнему» риэлтору и понимают, что их квартира будет продана быстро в том случае, если ее цена будет самой низкой на рынке предложений. Это продавцы, которым действительно срочно нужны деньги.
Продается быстро то, что стоит дешевле - это факт!
Что же происходит с жильем, продаваемым по завышенной цене? Квартира будет долго стоять в продаже (в рекламе), пока ее цена не станет интересна покупателю, т.е. снижена.
Другого пути нет. Посмотрите сами, сегодня выставлено на продажу масса однотипного жилья по улицам:
- У.Громовой, Интернациональной, О.Кошевого – 47 однокомнатных квартир, 23 трехкомнатные квартиры.
- Гайдара, Горького, Зеленой – 31 однокомнатная квартира, 42 трехкомнатные квартиры.
Улицы – «рекордсмены» по количеству выставленных квартир на продажу: улица Гайдара - 17 трехкомнатных, 15 двухкомнатных и 8 однокомнатных; улица У.Громовой - 9 трехкомнатных, 8 двухкомнатных и 6 однокомнатных.
Это какой же нужен покупательский спрос, что бы цены на предложенные 47 однотипных однокомнатных квартир, на трех улицах Балтийского района, начали расти!?
Снижение цен на вторичное жилье обязательно будет, вопрос - как плавно и на сколько. Цены на жильё в историческом центре города вряд ли будут снижаться, и даже наоборот ,возможно их повышение уже в 2010 году за счет развитой инфраструктуры. Ведь всё, что окружает Ваше жилье имеет свою ценность (район и конкретное место в нем, наличие магазинов, школы, транспортных развязок, зоны отдыха и др.).
В нынешних условиях риэлторы переживают не лучшие времена: количество сделок упало резко из-за ограниченного спроса. Заметно снизилось качество услуг. Пришло новое поколение молодых риэлторов, не имеющих необходимого жизненного опыта, чтобы вникнуть в суть проблемы клиента, отнестись к решению его жилищного вопроса, как к своему. Уходят из Агентств, как молодые, так и опытные риэлторы на «вольные хлеба», открывают ИП и работают самостоятельно. Если удастся Продавцу или Покупателю попасть на опытного риэлтора, значит повезло. Ухо опытного риэлтора сразу слышит, кто имеет серьезные намерения продать или купить и работают с такими клиентами.
Для риэлторов пришло время сделать переоценку качества услуг, повышать свой профессиональный уровень. Настоящих специалистов немного, кто может подсказать и убедить клиента в правильности и разумности принятия нужного решения.
Всем отличного настроения и удачных сделок в Новом году.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции Калининград.Ru
