Согласно народной пословице про любящих кататься на саночках, эти саночки когда-то придётся и возить. Удовольствие проживания в многоквартирном доме будет полным только тогда, когда за жильём, за домом, кто-то будет грамотно ухаживать, то есть, управлять: регулярно оказывать коммунальные услуги, вовремя вывозить мусор, осуществлять мелкий текущий ремонт и планировать крупный, капитальный. Управление многоквартирным домом призвано обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания жильцов, общее имущество должно содержаться надлежащим образом, и решения, касающиеся вопросов использования и ремонта имущества дома, должны приниматься вовремя.
Собственникам квартир сегодня предоставлен выбор: можно принять одну из возможных форм управления своим многоквартирным домом: ТСЖ или управляющую компанию. При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Мы попытаемся рассмотреть и определить основные особенности этих форм управления, для того, чтобы понять главные различия и особенности.
Управляющая компания
Управляющая компания — это, прежде всего, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом. При этом деятельность управляющей компании является предпринимательской. В свою очередь, «предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами» (ст. 2 ГК РФ). То есть, деятельность управляющей компании так или иначе ориентирована на получение прибыли.
Основным документом, регламентирующим отношения управляющей организации и жильцов, является договор управления многоквартирным домом, который имеет силу тогда, когда заключается с не менее чем 51% собственников жилья многоквартирного дома. Причём этот 51% порог определяется в соответствии с совокупной площадью квартир собственников — то есть, если совокупная площадь жилых помещений, занимаемых собственниками, подписавшими договор, больше 51% всей жилой площади дома, то остальные 49% обязаны подчиниться общим решениям.
Функции управляющей компании состоят в следующем: она должна в сроки и на условиях, оговорённых в договоре управления, обеспечивать содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами.
Собственники помещений, в соответствии с договором управления многоквартирным домом, имею право:
— получать ответ от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения;
— получать информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
— проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путём проведения соответствующей экспертизы);
— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. УК отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором;
— управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год.
Основным преимуществом для владельцев жилья в выборе управляющих компаний является то, что главный круг вопросов, касающихся обслуживания дома, решаются без непосредственного участия жильцов. То есть, жильцы, по сути, делегируют полномочия по обслуживанию жилья сторонней организации. Казалось бы, можно жить и радоваться, только необходимо регулярно оплачивать счета. Кстати, ещё одним положительным моментом при выборе УК будет и то, что даже если ваш сосед не платит за квартиру, или не платит вовремя, необходимые работы всё равно будут выполняться.
Основной минус — в деньгах. Управляющая компания никогда не будет заинтересована в том, чтобы снизить расходы жильцов на обслуживание дома. Кроме того, несмотря на то, что УК обязана отчитываться, её финансовая деятельность чаще всего не является для жильцов прозрачной, впрочем, это проблема уже скорее самих жильцов — мало кто интересуется. Ещё один минус — качество обслуживания. К сожалению, не все управляющие компании в нашем регионе настолько дальновидны, чтобы при выборе подрядчика особую роль играла его репутации и качество работ. Как правило, выбирают тех, кто предложит наименьшую стоимость за свои услуги либо, как ни прискорбно, это отметить, тех, с кем есть личная договорённость. Ну и последний важный момент: у управляющей компании штат шире, чем у ТСЖ, соответственно, на зарплаты сотрудникам уйдёт большее количество денег.
ТСЖ
В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.
ТСЖ — это юридическое лицо, некоммерческая организация, которую собственники жилья могут создать в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. На общем собрании собственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Только общее собрание вправе утверждать годовой план финансовой деятельности ТСЖ, а также отчёт о выполнении такого плана, которую предоставляет ревизионная комиссия ТСЖ. Орган управления ТСЖ — правление. Его членов выбирают на срок не более двух лет из числа участников товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием собственников, при этом быть членом ТСЖ собственнику необязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать решения на общем собрании, и эти решения будут обязательны для исполнения всеми собственниками квартир дома.
ТСЖ требует от владельцев жилья меньше денег: при грамотном подходе затраты будут лишь на своевременную уборку и вывоз мусора, а на ремонт средства будут собираться по мере необходимости. Как мы отмечали выше — меньший штат сотрудников в ТСЖ, а значит меньше денег на их содержание. Считается, что финансовая деятельность в ТСЖ более прозрачна, то есть каждый жилец, в принципе, может влиять на финансовые решения по управлению жильём, в УК проследить движение средств сложнее. ТСЖ более расторопно и оперативно принимает решения о ремонте или благоустройстве. Отсутствие посредников между подрядчиком и самими жильцами сделают более простой и менее затратной процедуру устранения недостатков при каких-либо ремонтных или благоустроительных работах. Если жильцам повезло и ТСЖ управляет грамотный и неравнодушный человек, то собственники квартир имеют существенную экономию, при достойном качестве обслуживания дома. Но управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ отнимает время, поскольку требует частых собраний всех жильцов для принятия оперативных решений. Сложно найти хорошего управляющего. Ещё один минус: поскольку у ТСЖ нет своей базы, некоторые разовые работы могут обойтись дороже, так как подрядчики не очень любят мелкие заказы.
Как видим, у обоих популярных способов управления многоквартирным домом, есть и плюсы, и минусы. Лишь правильное сопоставление всех условий и тщательный анализ поможет вам сделать правильный выбор.
Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов Калининградской области «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.
Реклама, АНО ДПО ИСО «Институт современного образования»
