От «бабушкиной схемы» к безопасности: как защитить сделку с недвижимостью сегодня

Представьте ситуацию, которая, увы, стала повторяться: пожилой человек продаёт квартиру, получает деньги, а через некоторое время продавец или его родственники подают в суд. Они утверждают, что бабушка или дедушка в момент сделки не понимали своих действий, находились под давлением мошенников или страдали от тяжёлой болезни. Суд стал вставать на сторону «слабого» продавца, признаёт сделку недействительной, и добросовестный покупатель остаётся на улице с потерей денег. Это и есть печально известная «бабушкина схема».

Реальный пример из судебной практики: В Москве пенсионерка продала квартиру, чтобы переехать к дочери в другой город. Через год, после её смерти, сын, ранее не интересовавшийся судьбой матери, оспорил сделку, заявив, что мать страдала деменцией. Предоставил справки из поликлиники. Покупатели, молодая семья с ребёнком, несмотря на честно оплаченную сделку, проиграли суд и лишились жилья. Деньги к тому времени были потрачены продавцом, вернуть их стало практически невозможно.

Что же делать? Как обезопасить себя в 2025 году?

Юристы и эксперты по недвижимости советуют действовать на опережение и создавать «железобетонные» доказательства добросовестности и ясного ума продавца.

Советы юристов: как провести сделку, чтобы её не оспорили

1. Не просто справка из ПНД, а полноценное психоневрологическое освидетельствование. Раньше покупателям хватало стандартной справки об отсутствии учёта в психоневрологическом диспансере. Сейчас этого мало. Юристы настаивают на расширенном заключении от врача-психиатра или комиссии, которое констатирует, что гражданин в момент осмотра полностью осознаёт характер своих действий, не страдает расстройствами, влияющими на критическое восприятие, и способен самостоятельно принимать финансовые решения. Это платная услуга, но она становится ключевым доказательством.

2. Принцип «12 стульев»: видеозапись — ваш главный союзник. Максим Силкин, эксперт по недвижимости, говорит о знакомого принципа из знаменитой книги «12 стульев», где герой оформлял доверенность в присутствии четырёх свидетелей. Сегодня эту роль может выполнить видеосъёмка.

«Снимайте всё, — советует юрист Максим Силкин в интервью РГ. — Как продавец приходит к нотариусу, как он свободно и внятно общается, как он подтверждает, что продаёт квартиру по своей воле, без давления, за полную стоимость. Это видео потом в суде будет неоспоримым доказательством».

Запись нужно делать на всех этапах: при осмотре квартиры, при обсуждении условий, у нотариуса при удостоверении сделки. На видео продавец должен чётко назвать свои данные, сумму сделки, адрес квартиры и подтвердить своё осознанное решение.

3. Нотариальное удостоверение — не формальность, а защита. С 2023 года многие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального заверения. Нотариус не просто ставит печать. Он обязан установить дееспособность сторон, проверить юридическую чистоту и убедиться, что на продавца не оказывают давление. Протокол видеозаписи, который ведёт нотариус, — мощный аргумент в суде.

4. Привлечение свидетелей. Ими могут быть незаинтересованные лица: соседи, знакомые, которые могут подтвердить, что продавец в последнее время вёл себя адекватно, обсуждал переезд и не проявлял признаков слабоумия или страха.

Законодательная поддержка

Проблема стала настолько масштабной, что её заметили на государственном уровне. В Государственной Думе звучат голоса за усиление защиты именно добросовестных покупателей. Суть законодательной инициативы, обсуждаемой в профильных комитетах, — закрепить в законе презумпцию добросовестности покупателя и ужесточить требования к истцам, оспаривающим сделки.

Это долгожданный и правильный вектор, право должно защищать честных людей, а не быть инструменством для махинаций. Пока же, в ожидании этих изменений, лучшая защита — действовать так, как будто презумпция добросовестности уже работает: фиксировать, подтверждать, протоколировать. Комплекс мер — психиатрическое заключение, скрупулёзная видеосъёмка и обязательное участие нотариуса — создают такой массив доказательств, который практически невозможно оспорить в суде. Чтобы ваша новая квартира была не временным пристанищем, а домом навсегда.