«От кладбища до парка»: зачем инвестору понадобился лес в элитном районе Калининграда

В середине января с подачи блогера Дмитрия Трунова в Калининграде разгорелся скандал. Мэрию обвинили в «подозрительной» передаче в аренду 13,5 гектаров лесопарка рядом с улицей Дмитрия Донского — между круговым движением и детской больницей.

К концу недели представители разных сторон, связанных с этой историей, дали свои комментарии по поводу будущего парковой зоны в элитном районе города. Хронология вопроса и примечательные нестыковки, а также фотографии лесопарка — в материале Калининград.Ru.

Камнем преткновения стала гигантская заброшенная территория по южной стороне улицы Дмитрия Донского. Большинство калининградцев вряд ли бывали здесь, максимум — проезжали или проходили рядом. С одной стороны участка — городская улица, с другой — парковка детской больницы и Парковый ручей, с третьей — узкая грунтовка Велосипедной дороги, а с четвёртой — автомойка и канализационная насосная станция на Горной улице.

Об истории земли, к которой внезапно оказалось приковано внимание общественности, мы уже упоминали — заброшенный лес был крупным кладбищенским районом Кёнигсберга. В южной части района Луизенваль к середине 20 века располагалось пять крупных участков для захоронения, причём на некоторых из них к тому моменту кёнигсбержцы были погребены буквально в несколько «слоёв».

По некоторым оценкам, здесь было захоронено больше 20 тысяч человек — среди них французские военные времён кампании 1812 года, солдаты вермахта и Красной армии, а также первые советские переселенцы. Спустя годы — благодаря добровольцам и мародёрам — о бывших кладбищах здесь можно было только догадываться, а территория заросла лесом.

Земля рядом с улицей Дмитрия Донского пустовала больше полувека — даже несмотря на сплошную застройку большинства участков неподалёку. Их новые хозяева, начиная с поздних 90-х, переводили бывшие кладбищенские и парковые территории в другой статус и возводили элитное жильё и административные здания. Пресловутые 13,5 гектаров остались последней землёй в округе, которой не коснулась застройка.

Ситуация, если верить властям, начала меняться в декабре 2013 года. Тогда в администрацию Калининграда обратилось ЗАО «Колор-Пласт», которое внезапно заинтересовалось пустовавшей территорией рядом с районом элитного жилья.

Тогда ко мне обратились инвесторы с предложением за свой счёт привести в порядок лесопарковую зону на ул. Д. Донского, подарить новую жизнь территории, частично занятой старым немецким кладбищем. Идея показалась интересной, ведь в Калининграде, на мой взгляд, при достаточно большом количестве зелени не так много благоустроенных зон отдыха. Мало того, инвестор предлагал вложить в благоустройство территории собственные средства. Между прочим, немалые, ведь прежде чем начать развивать парк, необходимо было произвести эксгумацию и перезахоронение останков.

Александр Ярошук

Для передачи инвестору заброшенный лес «нарезали» на два участка — 39:15:111504:27 и 39:15:000000:5739 на карте Росреестра. У одного из них в графе «разрешённое использование» значилось «под городской лесопарк (историческое кладбище)», а у другого — «под городской лесопарк (исторический парковый комплекс)». Кадастровая стоимость этих участков общей площадью в 13,5 гектаров составляет 65 тысяч рублей — эта небольшая сумма определяется постановлением областного правительства и связана с ограничениями на застройку и использование земли. Здесь запрещается не только возводить объекты капитального строительства, но и вообще — проектировать и проводить любые работы без эксгумации останков и рекультивации территории.

Для сравнения — весь участок расположенной неподалёку автомойки занимает 1,6 гектара, а кадастровая стоимость земли составляет почти 55 миллионов рублей. Правда, и категория разрешённого использования там намного «интереснее»: здесь не возбраняется застройка высотой до 16 этажей.

В феврале 2014 года территория лесопарка была передана компании «Колор-Пласт» в аренду на 49 лет — вплоть до 2063 года. Как подчёркивают в городской администрации, именно в таком статусе земля находится и по сей день. Стоимость арендных платежей — около шести рублей (это не опечатка) в год за весь лесопарк. Власти Калининграда не подписали договор о продаже земли «Колор-Пласту», и по заверениям Александра Ярошука не станут этого делать.

Инвестор в соответствии с договором аренды может благоустроить территорию — проложить дорожки, привести в порядок зелёные насаждения, может быть, разместить небольшие кафе, ресторанчики, спортивные объекты. Все эти строения не будут являться объектами капитального строительства. Наш договор налагает на арендатора крайне жёсткие ограничения. И никакие последующие изменения градостроительной документации не смогут на это повлиять. Договор аренды заключён, и он пересматриваться не будет.

Александр Ярошук

Самое время уделить внимание фирме-инвестору, взвалившей на свои плечи нелёгкую ношу. По документам ЗАО «Колор-Пласт» — типичная фирма с уставным капиталом в десять тысяч рублей — была создана в 2006 году. Сфера деятельности — самая разнообразная: от аренды строительных машин до производства лаков и красок.

По данным ЕГРЮЛ, одним из её учредителей выступал крупный строительный холдинг «Калининградстройинвест». Эта компания, которой руководит депутат Горсовета и председатель комиссии по градорегулированию и землепользованию Валерий Макаров, сейчас, кстати, завершает застройку участка неподалёку — по улице Колоскова. На территории бывшей ВДНХ готовится к сдаче 16-этажный жилой дом.

Сам Макаров опроверг свою причастность к компании «Колор-Пласт», которая, кстати, зарегистрирована по одному адресу с «Калининградстройинвестом». Более того, депутат объявил журналистам, что узнал о факте передачи лесопарка из интернета.

Я специально туда поехал и посмотрел. На мой взгляд, там был бомжатник. Если инвестор создаст там что-то вроде развлекательного парка, я думаю, от этого выиграют все жители города. Но я не могу больше комментарии давать, потому что на сегодняшний день вопросы о какой-то застройке никто не выносил. Они не рассматривались и не будут рассмотрены в рамках существующего разрешённого использования. Это зона «Р». Рекреационная зона.

Валерий Макаров

С пресловутой зоной «Р» (полностью она именуется «зона рекреационного назначения Р-2 — зона лесопарков, городских лесов и отдыха») и связана вся суть споров. Правила землепользования и застройки делят всю территорию города на зоны, в каждой из которых разрешается что-либо строить или вести какую-либо деятельность лишь в определённых рамках. Переводить земли из одной зоны в другую вполне возможно — цепочка из публичных слушаний, судов, решений Горсовета и мэрии способна привести хозяев земли к интересующему их результату.

Впрочем, действующие лица разворачивающейся истории настаивают на неукоснительном соблюдении нынешних Правил землепользования и застройки. Зона «Р-2» и её назначение «под лесопарк» гарантирует неприкосновенность 13,5 гектарам нетронутой земли в центре города.

Поверить в подобную защиту довольно сложно, когда существуют обратные примеры. Обратите внимание на сложность границ и разнообразие участков в категориях «Ж-1», «О-1» и «ОЖ» — на этих землях разрешается капитальное строительство. Как видите, по соседству с обсуждаемой зоной «Р-2» и зоной «Р-1» Центрального парка — огромное множество «жилых», «общественных» и «общественно-жилых» территорий, на каждой из которых уже возведён дом или административное здание.

Вряд ли все эти участки замысловатой формы когда-то простаивали в ожидании застройщиков. В разные годы и с помощью различных схем они изменили своё назначение. В мэрии такое развитие событий применительно к лесопарку, разумеется, отвергают.

Я неоднократно заявлял, что в Правила землепользования и застройки внесены изменения, и никакой точечной застройки не будет. Я держу своё слово и не позволю нарушать закон. Ни одна парковая зона не будет застроена. И пока я руковожу городом, в лесопарковой зоне на Донского не появится ни одного жилого дома. По сути, после реализации проекта, без привлечения бюджетных средств, в городе появится новый парк, благоустроенная зелёная зона. Разве это плохо?

Александр Ярошук

Однако в благие намерения инвесторов пока что трудно поверить из-за нескольких «но». В первую очередь это связано с негативной практикой в похожих ситуациях. Во-вторых, на определённые выводы может натолкнуть нынешнее состояние лесопарка: сейчас это территория без особых следов запустения, зато с явными следами хозяйственной деятельности. Наконец, в-третьих, не очень убедительно выглядит и возникшая из ниоткуда активность вокруг создания в Калининграде новой парковой территории.

Пройдёмся по всем этим пунктам по порядку. В начале материала не зря упоминалась автомойка на улице Горной. «Выступ» в лиловой зоне «О-1» на её месте появился неслучайно — территория мойки приросла дополнительным участком земли в результате определённых манипуляций. Как подчёркивает калининградский юрист Станислав Солнцев, проводить прямые параллели между этой историей и нынешним земельным скандалом не следует. Тем не менее, с примером компании «Юкон Сервис» (именно ей принадлежит земля по соседству с лесопарком) ознакомиться как минимум интересно.

Фирма «Юкон Сервис» также сначала получила свой участок заброшенного леса в аренду на 49 лет, однако после серии судов во второй половине 2014 года закрепила своё потенциальное право застроить территорию. Подобное приобретение завершалось в областном Арбитражном суде и проходило с участием «знаковых» для дел похожего профиля судей Коваленко, Иванова и Ефименко. Своё желание изменить назначение земли «Юкон Сервис» мотивировал в типичной манере калининградских застройщиков — потребовал признать частично не действующими Правила землепользования и застройки, формально имея на это все основания.

Администрация Калининграда в том процессе сыграла роль «мальчиков для битья». Представители мэрии тогда, выражаясь языком судебного решения, «явку представителей не обеспечили, отзыв по заявленным требованиям не представили, возражений не заявили».

На спутниковых картах разных лет видно, как осваивалась территория рядом с автомойкой. Пара лет — и вместо леса здесь возникла парковка для клиентов. Примечательно, что остатки нескольких могильных плит здесь лежат аккурат за забором, огораживающим приобретённую компанией «Юкон Сервис» землю.

Вернёмся к основной теме нашего материала. Ещё одно примечательное событие случилось в ноябре 2014 года. Тогда распоряжением комитета муниципального имущества массив по улице Дмитрия Донского потерял какую-либо связь со своим историческим прошлым. Власти «уточнили сведения» о нахождении скандального участка в зонах исторического кладбища и исторического паркового комплекса, оставив простое наименование «под лесопарк». Примечательно, что текст распоряжения №5300-р/кми отсутствует в соответствующем разделе на сайте горадминистрации.

Вопросы вызывает и сам порядок избавления территории от кладбищенской истории. В ноябре 2014 года здесь без привлечения внимания общественности начали раскопки. Рабочие под руководством главы калининградского поискового отряда «Совесть» Руслана Хисамова упаковывали останки в полиэтиленовые пакеты и подготовили к последующему перезахоронению. При этом лишь совсем недавно выяснилось, с каким большим размахом велись и продолжают идти эти работы.

На сегодняшний день за счёт инвестора, причём с участием общественных организаций — Народного союза Германии по уходу за военными перезахоронениями, ассоциации «Военные мемориалы», региональной общественной организации поисковиков «Совесть» проводятся работы по эксгумации и перезахоронению останков. Сейчас специалисты военно-мемориальной службы Балтийского флота устанавливают личности погибших и ищут их родственников.

Все работы согласованы с Военно-мемориальной службой Балтийского флота, службой государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, а также немецким консульством. Знаменательно, что в преддверии семидесятилетия со дня победы в Великой Отечественной войне останки немецких солдат и жертв войны будут достойно перезахоронены на интернациональном кладбище по ул. А. Невского.

Александр Ярошук

Таким образом, в центре Калининграда уже несколько месяцев идёт, возможно, самая масштабная эксгумация за последнее время — но ни местные жители, ни общественность, ни даже журналисты до сих пор не знали об этом. По слухам, стоимость работ перевалила за 70 миллионов рублей, и подобная щедрость со стороны инвестора вызывает истинное изумление.

Сейчас лесопарк по улице Дмитрия Донского выглядит иначе, чем некоторое время назад. Прежде всего стоит отметить непривычную чистоту — на каком-нибудь среднестатистическом пятачке во дворе пятиэтажки зачастую можно увидеть больше мусора, чем сейчас на всех 13,5 гектарах бывшего «бомжатника». На территории, кстати, можно встретить несколько интересных объектов — например, разрисованный граффити старый железнодорожный мост или небольшой остров посреди Паркового ручья. Желающие лично проинспектировать будущий «новый красивый парк» — берегитесь открытых колодцев, далеко не всегда они хорошо заметны.

На значительной территории парка видны следы раскопок и хозяйственной деятельности — проезжены колеи тяжёлой техники, разворочен грунт, повалены деревья и спилены ветки. В лесу находится «лагерь» рабочих и стоят несколько мини-экскаваторов. Остатки надгробий встречаются здесь очень редко.

В заключение хотелось бы отметить, что за последние годы мы были в курсе любой, даже самой абсурдной мелочи, связанной с туристической привлекательностью — будь то экскурсии на болота, верёвочный парк в Озёрске или новый бренд Калининградской области. В то же время, как уверяют власти, мы неожиданно проморгали идею о добром инвесторе и целом парке в центре города. На фоне колоссальных издержек, которые необходимо понести арендатору для приведения территории в порядок, и скудных возможностей для зарабатывания денег — это выглядит, как минимум, странно.