Максим Ченгаев: Получили недвижимость по наследству, пришло время рассчитать налоги

В рамках проекта по повышению правовой культуры, эксперт по правовым вопросам Максим Ченгаев отвечает на вопросы жителей Калининграда.

ВОПРОС. Как рассчитывается налог с продажи недвижимости, полученной по наследству?

По общему правилу, если унаследованное имущество было у вас в собственности меньше установленного НК РФ срока, доходы, полученные от его продажи, необходимо задекларировать, а также может потребоваться уплатить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. п. 2, 3 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ).

Принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства (то есть в общем случае с момента смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и государственной регистрации права собственности наследника на полученное имущество (п. 2 ст. 218, ст. 1113, п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу срок нахождения унаследованного имущества в собственности для целей НДФЛ следует исчислять со дня открытия наследства.

Если имущество было приобретено в браке в совместную собственность, то в случае смерти одного из супругов происходит преобразование общей собственности в индивидуальную.

Поэтому срок нахождения имущества в собственности для целей НДФЛ в рассматриваемой ситуации следует исчислять не со дня открытия наследства, а со дня первичного возникновения права собственности на наследуемое имущество (п. 3.2 Определения Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О; Письмо УФНС России по г. Москве от 12.04.2012 N 20-14/032462@).

Доходы от продажи имущества освобождаются от обложения НДФЛ, если оно находилось в вашей собственности не менее минимального предельного срока владения.

Для недвижимости (и иного имущества), полученной в порядке наследования, минимальный предельный срок владения составляет 3 года.

Если вы продаете жилое помещение, приобретенное в собственность по ДДУ (договору участия в долевом строительстве), права и обязанности по которому перешли к вам в порядке наследования, то минимальный предельный срок владения составляет 5 лет (за некоторым исключением) (п. 17.1 ст. 217, п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 12.09.2023 N 03-04-07/87164).

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:

— налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение;

— в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;

— общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта;

кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена);

— налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Уменьшение доходов, при продаже унаследованного имущества, на размер имущественного налогового вычета

При исчислении НДФЛ вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить свой доход от продажи имущества на сумму в размере (п. п. 3, 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

∙ 1 млн рублей — при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них;

∙ 250 000 рублей — при продаже иного имущества (за некоторым исключением).

Уменьшение доходов, при продаже унаследованного имущества, на сумму расходов

Вместо указанных вычетов вы можете уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных вами и документально подтвержденных расходов на приобретение продаваемого объекта.

Если у вас есть вопросы, по которым вы хотели бы получить разъяснение от профессионального юриста, вы можете направить их на почту генеральному директору Юридической компании «ЮРИКОН» ibaturovskaya@yandex.ru