Максим Ченгаев: Застройщиков вновь освободили от финансовых санкций за нарушения

В рамках проекта по повышению правовой культуры, эксперт по правовым вопросам Максим Ченгаев отвечает на вопросы жителей Калининграда.

Вопрос №1. Наличие технической ошибки при указании цены товара может являться основанием для аннулирования заказа?

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену) (пункт 1).

Договор розничной купли-продажи является публичным договором (пункт 2 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным данным кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (пункт 3 этой же статьи).

В силу пункта 1 статьи 494 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращённых к неопределённому кругу лиц, признаётся публичной офертой (пункт 2 статьи 437), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 497 этого же кодекса договор розничной купли-продажи может быть заключён на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара).

Аналогичное определение продажи товаров дистанционным способом дано в пункте 1 статьи 26.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей».

В соответствии с пунктом 12 Правил продажи товаров по договору розничной купли-продажи, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации 31 декабря 2020 г. N 2463 (далее — Правила), при дистанционном способе продажи товара продавец обязан заключить договор розничной купли-продажи с любым лицом, выразившим намерение приобрести товар на условиях оферты.

В силу пункта 13 Правил обязательства продавца по передаче товара и иные обязательства, связанные с передачей товара, возникают с момента получения продавцом сообщения потребителя о намерении заключить договор розничной купли-продажи, если оферта продавца не содержит иного условия о моменте возникновения у продавца обязательства по передаче товара потребителю.

Договор розничной купли-продажи считается заключённым с момента выдачи продавцом потребителю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара, или с момента получения продавцом сообщения потребителя о намерении заключить договор розничной купли-продажи.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 310, пункта 3 статьи 426, статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не связанный с нарушением со стороны потребителя односторонний отказ лица, обязанного заключить публичный договор, от исполнения публичного договора не допускается, в том числе в случаях, предусмотренных правилами об отдельных видах договоров, например статьей 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Односторонний отказ от исполнения публичного договора, связанный с нарушением со стороны потребителя, допускается, если право на такой отказ предусмотрено законом для договоров данного вида, например, пунктом 2 статьи 896 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если односторонний отказ от исполнения публичного договора совершён в нарушение указанных требований закона, то он не влечёт юридических последствий, на которые был направлен.

Из приведённых норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что односторонний отказ продавца от исполнения публичного договора и возврат уплаченных по такому договору денежных средств без законных на то оснований не допускаются.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Прекращение права кредитора требовать передачи ему должником вещи предусмотрено статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации для случаев, когда предметом обязательства является индивидуально-определенная вещь.

Сам по себе возврат уплаченных за товар денежных средств не является основанием, предусмотренным законом, для отказа от исполнения обязательства.

Наличие либо отсутствие технической ошибки при указании цены товара не имеет правового значения, а условие аннулирования заказа, которое выдвигает продавец в оферте, «не имеет заранее установленной силы».

Вопрос №2. Я запутался в мораториях по ДДУ. Какой мораторий по ДДУ действует в 2024 году?

22 марта 2024 года Правительство РФ опубликовало Постановление от 18.03.2024 № 326 о введении в 2024 году моратория на взыскание неустойки и иных санкций с застройщиков.

Согласно Постановления, период, исчисляемый с 18 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г. включительно, не включается:

• в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве,
• при определении размера убытков, предусмотренных ст. 10 ФЗ о ДДУ;
• при расчёте процентов, подлежащих уплате участнику долевого строительства (ч. 2 и 6 ст. 9);
• при расчёте неустойки (штраф, пени), иных финансовых санкции, (ч. 9 ст. 4).

В период с 1 июля 2023 г. по 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по ДДУ, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. равной 7,5%.

Что делать, при наличии судебного решения, исполнительного производства по ДДУ? В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику, если указанные требования, содержатся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 18 марта 2024 г. до 31 декабря 2024 г. не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Т.е. по ранее вынесенным, но ещё не исполненным судебным решениям, застройщик получает отсрочку, а дольщики смогут получить компенсацию только после 31 декабря 2024 г. и только в том случае, если мораторий не будет продлён.

Если у вас есть вопросы, по которым вы хотели бы получить разъяснение от профессионального юриста, вы можете направить их на почту генеральному директору юридической компании «ЮРИКОН» ibaturovskaya@yandex.ru