Прогноз цен на жилье в 2010 году.

Что же происходит на рынке продаж жилой недвижимости?

Анализ составлен по объявлениям в газете «Из  рук в руки» от 21 декабря 2009 г.

Выставлено на продажу: 146 комнат, 586 однокомнатных квартир, 697 двухкомнатных  квартир, 513 трехкомнатных квартир, 81 четырехкомнатная квартира. Общее  количество – 2039 объектов – это только вторичное жилье Калининграда. Если учесть квартиры в новостройках, то получится очень внушительная цифра для нашего небольшого города.

Что характерно: количество однокомнатных,  двухкомнатных и трехкомнатных  квартир, выставленных на продажу  в процентном отношении практически  одинаково.

По сравнению  с летними ценами, заметно снижение стоимости вторичного жилья. Если летом  2009 года однокомнатная квартира стоимостью 1,2 млн. рублей, была  дефицитом, то сегодня, с учетом услуг риэлторов:

- за 1,1 млн. рублей (34 тыс. руб./кв.м.) можно купить однокомнатную квартиру «хрущевочку», с параметрами: 31/16,7/6,2 кв.м., на ул. Машиностроительной, ул. Куприна;

- за 1,35 млн. рублей (36 тыс. руб./кв.м.) можно купить однокомнатную квартиру с параметрами: 38/19/9 кв.м., на улице У.Громовой (стеклопакеты, ремонт);

- за 1,5 млн. рублей (35 тыс. руб./кв.м.) можно купить однокомнатную квартиру с параметрами: 43/24/11 кв.м., на улице Артиллерийской (стеклопакеты, автономное отопление, лоджия застеклена, состояние – серый ключ, дом сдан);

Летом, двухкомнатная квартира по улице Знойной - 42/28/6,2 кв.м., «хрущевка» на втором этаже, за 1,65 млн. рублей (39 тыс. руб./кв.м.) была продана за один день первому покупателю. Сегодня можно купить:

- за 1,6 млн. рублей (33 тыс. руб./кв.м.) двухкомнатную квартиру, с параметрами: 48/36/6 кв.м., на ул. Пугачева (газовое отопление, жилое состояние);

- за 1,55 млн. рублей (32 тыс. руб./кв.м.) двухкомнатную квартиру с параметрами: 48/26/8 кв.м., на улице Гайдара (лоджия, косметический ремонт);

- за 1,85 млн. рублей (30 тыс. руб./кв.м.) можно купить двухкомнатную квартиру с параметрами: 62/35/10 кв.м., на улице О. Кошевого (состояние – серый ключ, дом сдан).

Трехкомнатные квартиры – сегодня можно купить:

- за 2,15 млн. рублей (32 тыс. руб./кв.м.), 67/44/7,5 кв.м., на ул. Мариупольской (стеклопакеты, косметический ремонт);

- за 2,15 млн. рублей (32 тыс. руб./кв.м.), 67/40/8,5 кв.м., на ул. Ефремова (стеклопакеты, косметический ремонт, комнаты изолированные).

На сегодня реальная цена квадратного  метра жилья для:

- однокомнатных квартир: «хрущевки», «брежневки», «литовские проекты» - 35-38 тыс. руб./кв.м. (без евроремонта, не центр города).

- двухкомнатных аналогичных квартир  - 34-37 тыс. руб./кв.м. (без евроремонта, не центр города);

- трехкомнатных аналогичных квартир - 32-33 тыс. руб./кв.м. (без евроремонта, не центр города).

Но это еще не самые выгодные условия. Как правило,  самые дешевые квартиры не рекламируются.  Как только квартира поступает  в агентство, она тут же продается,  так как у агентства всегда есть наработанная база покупателей. И процент таких квартир довольно высок.

Чаще всего такие квартиры появляются у очень опытных риэлторов, имеющих собственную базу постоянных клиентов. Продавцы доверяют своему «домашнему» риэлтору и понимают, что их квартира будет продана быстро в том случае, если ее цена будет самой низкой на рынке предложений. Это продавцы, которым действительно срочно нужны деньги.

Продается быстро то, что стоит  дешевле - это факт!

Что же происходит с жильем, продаваемым по завышенной цене? Квартира  будет долго стоять  в продаже (в рекламе), пока  ее цена не станет интересна покупателю, т.е. снижена.

Другого пути нет. Посмотрите  сами, сегодня выставлено на продажу  масса однотипного жилья по  улицам:

- У.Громовой,  Интернациональной,  О.Кошевого – 47 однокомнатных  квартир, 23 трехкомнатные квартиры.

- Гайдара, Горького, Зеленой – 31 однокомнатная квартира, 42 трехкомнатные квартиры.

Улицы – «рекордсмены» по количеству  выставленных квартир на продажу:  улица Гайдара - 17 трехкомнатных, 15 двухкомнатных и 8 однокомнатных;  улица У.Громовой - 9 трехкомнатных, 8 двухкомнатных и 6 однокомнатных.

Это какой же нужен покупательский спрос, что бы цены на предложенные 47 однотипных однокомнатных квартир, на трех улицах Балтийского района, начали расти!?

Снижение цен на вторичное  жилье обязательно будет, вопрос  - как плавно и на сколько. Цены на жильё в историческом центре города вряд ли будут снижаться, и даже наоборот ,возможно их повышение уже в 2010 году за счет развитой инфраструктуры. Ведь всё, что окружает Ваше жилье имеет свою ценность (район и конкретное место в нем, наличие магазинов, школы, транспортных развязок, зоны отдыха и др.).
В нынешних условиях риэлторы переживают не лучшие времена: количество сделок упало резко из-за ограниченного спроса. Заметно снизилось качество услуг. Пришло новое поколение молодых риэлторов, не имеющих необходимого жизненного опыта, чтобы вникнуть  в суть проблемы клиента, отнестись к решению его жилищного вопроса, как к своему. Уходят из Агентств, как молодые, так и опытные риэлторы на «вольные хлеба», открывают ИП и работают самостоятельно. Если удастся Продавцу или Покупателю попасть на опытного риэлтора, значит повезло. Ухо опытного риэлтора сразу слышит, кто имеет серьезные намерения продать или купить и работают с такими клиентами.

Для риэлторов пришло время  сделать переоценку качества  услуг, повышать свой профессиональный  уровень. Настоящих специалистов  немного, кто может подсказать  и убедить клиента в правильности  и разумности принятия нужного  решения.

Всем отличного настроения и  удачных сделок в Новом году.