Купил квартиру? Получи часть суммы обратно

Если вы приобрели квартиру, дом или земельный участок, вы можете вернуть часть затрат. Это называется имущественный налоговый вычет. Оформить его можно и при продаже недвижимости.

Кто может вернуть деньги?

Условий для оформления налоговых вычетов, по сути, всего два:

— во-первых, добросовестно платить налоги;
— во-вторых, все услуги и сделки должны проходить официально «по белому».

Самое главное, что нужно знать о налоговых вычетах, — это то, что претендовать на них может гражданин РФ, который получает доходы, облагаемые по ставке 13%, за исключением доходов от долевого участия.

На возврат НДФЛ имеют право граждане с «белой зарплатой». Не работающие граждане, получающие пособия по безработице, получить вычет не могут, так как, по закону, с данных выплат НДФЛ не удерживается. Не получают вычеты и индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы.

Имущественный налоговый вычет, говоря простым языком, — это определённая сумма средств, которую возвращает вам государство, если вы являетесь добросовестным налогоплательщиком. То есть лица, у которых есть доход, облагаемый по ставке 13 процентов.

Вычет при покупке жилья

Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:

— на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;

— на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;

— на погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нём), земельного участка под него.

Имущественный налоговый вычет на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества предоставляется в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей (без учёта суммы уплаченных процентов по кредитам).

Имущественный налоговый вычет на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным после 01.01.2014 и направленным на строительство или приобретение жилья (земли под него), предоставляется в размере фактически произвёденных налогоплательщиком расходов, но не более 3 000 000 рублей.

Если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере, остаток вычета может быть перенесён на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Допустим, вы купили квартиру, построили дом или приобрели земельный участок. Какую сумму в виде имущественного вычета вернёт вам государство?

Сумма налога, которую государство может вам вернуть, определяется двумя основными параметрами: расходами при покупке жилья и перечисленным Вами или работодателем в бюджет налогом на доходы физических лиц.

ПРИМЕР:

Супруги Ивановы купили квартиру за 2,7 млн рублей, оформили ее в общую совместную собственность.

Обращаем внимание на следующее.

Если брачным договором не установлено иное, законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. В таком случае при покупке недвижимости в долевую собственность размер имущественного вычета, который может получить каждый из супругов, определяется на основании платежных документов, подтверждающих расходы каждого супруга на приобретение своей доли в имуществе, или заявления о распределении общей суммы расходов на покупку недвижимости. В нём супругам необходимо указать согласованную сумму расходов (их долю в процентном выражении), которая может быть заявлена для получения вычета каждым из них, но не более установленных предельных сумм (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33, п. п. 1, 2 ст. 34 СК РФ).

Зарплата гражданина Сергея Иванова составляет 40 тысяч рублей в месяц, а его супруги, Натальи Ивановой — 30 тысяч рублей в месяц. Максимальная сумма имущественного вычета по расходам на приобретение имущества — 2 млн рублей на одного человека.

Сергей Иванов написал заявление на распределение вычета в размере 2 млн рублей на себя и 700 тысяч рублей на жену Наталью.

Что получилось: 2 000 000 рублей х 13% = 260 000 рублей.

Умножить зарплату Сергея на 12 месяцев и получаем 480 000 - сумма имущественного вычета за год, при этом Сергею Иванову на основании заявления вернут налог на доходы физических лиц в размере

480 000 х 13 % = 62400 рублей.

Эти средства могут быть перечислены на его банковский счет.

При этом остаток имущественного налогового вычета в размере 1 520 000 рублей переходит на следующий налоговый период (календарный год), который он вправе заявить в следующем году.

Теперь разберемся с супругой Натальей:

Общая сумма имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц, которую она может получить по данному объекту, составляет 700 000 рублей.

Сумма имущественного вычета, которую она может получить за календарный год: 30 000 рублей х12 = 360 000 рублей. При этом вернуть из бюджета за год она может 46800 рублей (360 000 х 13 %).

Остаток имущественного налогового вычета в размере 340 000 рублей по данному объекту она сможет получить в последующие годы.

Кроме этого, Наталья имеет право получить имущественный вычет по расходам на приобретение другого объекта в размере 1,3 млн рублей (2000 000 — 700 000 рублей).

Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право собственности на приобретенное жилье, а также документов, подтверждающих факт уплаты денег.

Но нужно помнить: налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми физическими лицами - супругами или родственниками. Также вы не сможете получить вычет, если жилье вам строит или покупает работодатель.

Какие вычеты положены при продаже жилья

Если вы продали квартиру или иное недвижимое имущество, вы обязаны задекларировать полученный доход и заплатить налог, в определенных законом случаях. Однако ваши доходы от продажи объекта недвижимости могут быть освобождены от налогообложения, если соблюдены несколько условий.

Сначала определимся с минимальным предельным сроком владения объектом. Это важный показатель, на который опираются налоговые органы.

Итак: если вы получили вашу квартиру в подарок от родственника, унаследовали или приватизировали, то минимальный предельный срок владения для отсутствия обязанности уплачивать НДФЛ — составляет три года.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом составляет 5 лет, уточняют в Федеральной налоговой службе. 

Так вот: доходы, которые вы получите от продажи этой недвижимости, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Для недвижимости, приобретённой в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) — минимальный срок владения остается прежним — 3 года.

Для недвижимости приобретённой после 01.01.2016 учитывается кадастровая оценка недвижимости. При этом, в случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определённых ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе, составляет 1 млн рублей.

Максимальная сумма вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы, составляет 250 тысяч рублей.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает. Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

ПРИМЕР

В 2017 году Александр Котов продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 году за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова менее минимального предельного срока владения, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 году.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Александра составит 2 млн рублей, а НДФЛ= (3 000 000 рублей — 1 000 000 рублей) x 13%=260 000 рублей.

Если же Котов заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ= (3 000 000 рублей — 2 500 000 рублей) х 13%=65 000 руб.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 года.

Пример расчёта.

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равный 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 000 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет по доходам от продажи, предусмотренный статьей 220 НК РФ, в пределах 1 000 000 рублей. Таким образом, НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 рублей — 1000 000) x13% = 170 300 руб.

Для получения имущественного налогового вычета при продаже имущества, необходимо:

— заполнить налоговую декларацию по окончанию года по форме 3-НДФЛ,

— предоставить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Если вы хотите получить вычет и на расходы, связанные с продажей, то предоставьте необходимые документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.